20年一遇的行业寒冬！武汉打响限购松绑第一枪！房企何时才能“满血复活”？

1. 金融监管层密集发声，释放诸多刚需积极信号

自9月底到现在，金融监管层密集发声，针对“刚需”人群按揭购房释放了诸多积极信号。房地产信贷政策转向明显，利好新房市场。

图表1：近期监管层针对房地产释放积极信号

2. 部分城市开始实行宽松政策，刺激需求

11月8日，武汉打响了限购“松绑”第一枪。这是继哈尔滨打响了房地产“救市”第一枪的又一标志性事件。

具体松绑政策包括：总部企业可设立单位集体户，纳入常住户口管理；总部企业高管购买首套房可不受限购政策约束等。此次政策目的是为了推动总部经济，实则也变相开放了限购。

哈尔滨”救市“第一枪后，并没有被叫停成为“一日游”政策，反而后续被大量城市跟进。这些城市大多从放宽条件、降低交易税费、、放款信贷条件等几个方面入手，放开或刺激需求，取得了比较好的效果。例如，长沙非住宅商品房市场目前就十分火热，之前呼吁千万不能买公寓的中介也开始卖公寓了；之前去化3年以上的公寓在政府政策的支持下也能成为回款“爆品”。

图表2:近期部分城市政策放松迹象

武汉此次打开限购“松绑”第一枪，可能也会引发“羊群效应”。具体影响如何，且待观察。

可以确定的一点是，部分城市已经在销售去化方面给出了一定的利好。

3. “限跌令”托底，防止房地产市场失控坍塌

2021年7月以来，已有10城发布限跌令或约谈大幅降价的房企。除昆明、沈阳为二线城市外，其余均为三四线城市。

而没有出台限跌令的一些城市，实际上也有限跌的操作。比如，有几个二线城市，楼盘原本计划打到92折，但地方政府建议最多打95折。

图表3：近两月多个城市出台限跌措施

多城市密集出台“限跌令”救市，防止房价下跌，说明地方政府稳房价的决心不变。而“稳”的含义是双向的，既不能大涨，也不能大跌。长期来看，限跌令有利于维护当地房地产市场稳定，防止出现价格踩踏，引发系统性风险。不过，限跌令也限制了房企降价促销、加速回款的步伐，房企资金链短期内更加困难。

目前整体态势来看，整个市场环境将会开始出现改善。

1. 销售端：降首付比、降房贷利率、银行放款提速，加速去化与回款

10月，销售端政策调整明显。

首先是多地、多家银行房贷利率放松，释放流动性。

数据显示，10月90城房贷利率主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，为年内首次下调，信贷环境有所改善。

图表4:10月首套房贷利率下降的城市

其次，房贷首付比可能下调，精准支持刚需。

10月21日，银保监会相关负责人就在相关发布会上表示：要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

事实上，在此次银保监会正式强调之前，不少城市已经偷偷开始在“降首付”试探了。

比如南京、郑州、等城市的部分楼盘。南京南部新城、新玄武在降首付的边缘疯狂试探。郑州一些开发商与第三方公司合作，可“借”给购房者首付款，借款部分在未来一定期限内分期偿还。通过分期之后，1万元即可购房。

据内部消息，重庆邮政银行在内部发布了将首套房贷款成数由7成上升到了8成。

目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。这轮调控有一个重要目标，就是要更好地保障刚需“上车”。降低贷款首付比例和房贷利率可以对首套房购房者予以精准支持。

最后，房贷放款速度方面，北上广深都有提升。

主要受益于9月底央行发布消息：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。这被认为是提振房地产行业的重要信号。

多个城市按揭贷放款速度从6个月缩短至3个月。

可见此次政策微调已经从贷款首付比、贷款利率、放款速度“三管齐下”，房地产市场也将迎来一波经营性现金流“回血”。

更为关键的是，除了释放流动性，也不排除接下来进一步降准的可能。

在经济不景气的情况下，为了确保市场流动性，可以预见下半年还会进行货币宽松。这对现在冰冻的楼市来说，也会有很大的帮助。

2. 融资端：美元债绿色通道、贷款投放提速，逐步走向正轨

房地产行业”暴雷“现象，可谓自“融资收紧”始。

“刚需”被误伤，部分房企的合理融资需求也被遏制。单个柔和政策的效应叠加，可能会导致房地产“硬着陆”。因此，对政策进行合理的结构性纠偏非常有必要。

外汇管理局拟开通美元债“绿色通道”，避免引发全面“违约”。

年内21家房企美元债将到期，在多家房企信用评级被下调的背景下，10月份至今，中国已有多家地产商开始赎回公司的境外的美元债，以此维稳市场信心。

图表5：近期部分美元债回购

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

新城控股11月7日晚间公告，计划提前赎回2021年12月16日到期的3.5亿美元债券。截至午间收盘，新城控股收报上涨4.09％。此前两周，新城控股股价连续累计跌幅近25％。

国家外汇管理局上海分局约谈了部分华东的房地产企业，就海外债问题进行座谈。初衷是讨论如何开通偿债“绿色通道”，如何加快审批，以利于企业用境内资金及时偿债。

金融机构实行“白名单”管理，对房企融资行为逐步恢复正常。

开发贷方面，此前高层已经明确“合理的资金需求正在得到满足”。

据财联社最新消息，10月份房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度的回升，初步估计环比多增约1500亿到2000亿元。金融机构对房地产企业的融资行为基本恢复正常。

多家银行均认为，房地产的边际风险正在下降，房企相关资产质量总体可控。银行已经升级了涉房贷款的审查机制，对相关房企实行白名单制管理。

总体来看，今年四季度，随着房地产贷款投放提速，市场至暗已过，房企资金压力将得到缓解。

3. 投资端：降地价、降门槛、降保证金比例多措并举，流拍率将降低

不同于第一轮集中拍地的火热情况，二轮土拍中多个城市出现了大量土地“流拍”。

融资受限、回款不利；土拍规则严格、要求众多；暴雷事件频出，行业情绪紧张，很多房企都开始“躺平”。

近日，投资政策方面也出现了一定的松动，为了应对土拍遇冷，第三次集中土拍政策已开始有所放松。降地价、降门槛、降保证金比例等多措并举。

图表6：第三次集中土拍政策变化

有房企表示，“如果地价条件放宽、地块有5%-8%的利润率，还是会积极拿地的”。

可见，投资端的政策调整的关键在于留给房企一定的利润空间。伴随着经营性现金流“回血”， 融资端逐步走向正轨，土拍市场也有望在2022年第二轮土拍时恢复健康有序。

1. 销售回暖：2022年3-4月

从2021年前十个月百强房企的单月操盘金额变化来看，7月份遭遇“滑铁卢”，此后8月和9月继续了下跌趋势。10月份迎来微涨，环比9月增长1.4%，止住了跌势。

图表7：2021年1-10月百强房企单月操盘金额及环比变动

随着房贷政策放松，叠加年底的回乡购房潮和年初的小阳春，推动销售回暖，经营性现金流在2022年第一季度末有望恢复正常。

2. 融资环境全面改善：2022年二季度

2021年10月， 40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计336.5亿元，环比下降44.92%，创本年度新低。

其中，债权融资金额297.53亿元，环比大幅下降19.85%，占房企融资总量的88.42%；股权融资金额为38.96亿元，环比下滑83.75%，占总融资金额比重为11.58%。

图表8：2021年8-10月典型上市房企融资情况对比

由于此前融资环境紧张，债务发行艰难。伴随着商票暴雷，美元债暴雷等，引发了信用危机，房企融资环境或进一步被恶化。

虽然目前政策端和监管层释放了一定“回暖”信号，但政策基调依旧围绕一个“稳”字，强监管仍是融资主导方向。财务稳健、融资稳健的前提是经营稳健。

因此，经营回暖是融资改善的“前置键”。

经营性现金流回暖后，国内外金融机构才敢给房企贷款。哪怕是房企黑马或者业绩数据很漂亮的房企都有可能被怀疑有暴雷风险。要知道，最近暴雷的佳兆业可是绿档房企。

目前整个行业负面评级增多，融资环境正遭遇黎明前的黑暗。

随着金融政策逐步微调，部分房企合理融资的窘境已经开始缓解。预计2022年二季度房企融资将得到修复。

3. 投资节奏恢复正常：2022年三季度

这一轮土拍政策回暖，将适度修复房企利润空间。但是投资节奏要想恢复正常还不会那么快。

2021年只剩不到2个月，房企还在拯救融资性现金流，以及加速去化回款以修复经营性现金流，大概率暂时还无力顾及拿地。

预计要等到“小阳春”以及融资性现金流之后，2022年第一轮集中土拍时，资金稍微宽裕的房企逐步恢复主动拿地。大部分房企投资节奏恢复正常很可能要到2022年第三季度。

届时，“融资-销售-投资-融资”也将形成更加健康的良性循环。

房地产行业“软着陆”预期初步实现。