个税下调50％，东莞二手房能否回暖？
10月30日，国家税务总局东莞市税务局在官网发布公告，东莞正式降低二手房交易个税！
自2021年11月1日起：
个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，非住宅调整为1.5%，非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。
根据新的政策，东莞二手住宅交易的个人所得税将大幅减少50%，一套总价200万元的住宅需要缴纳的个人所得税将从4万元减少到2万元，购房者节省2万元。
在此之前，二手交易的个人所得税率为2%或差额的20%，土地增值税不低于5%。
而这一调整，无疑降低了二手房交易的税费，释放了楼市调控有所放松的信号。
那么，东莞二手房，会触底反弹吗？
其他二线城市会全面跟进吗？
新房市场，年底会止跌回升吗？
下面我们来进行系统性分析。
此次东莞二手房交易降个税50%，从对楼市的影响力而言，远不能缓冲之前东莞二手房指导价的杀伤力。
预计东莞二手房成交量还要受二手房指导价影响杀跌一波，短时间内不具备反弹条件。
不过税费调整，在房地产调控中具有极大的价值和影响。
例如，2019年11月11日，深圳调整“豪宅税”征收标准。容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子为普通住宅，满两年可免征增值税。
深圳下调豪宅税后，极大降低买房人的购房成本，刺激了深圳二手房的成交量。
10月8日，东莞出台二手房指导价。按照深圳2月8日出台二手房指导价后，二手房成交量一再腰斩。据此，预计东莞二手房交易量还会不断创新低，短时间内还无法触底反弹。
2020年深圳出台“715”楼市调控新政后，东莞紧随其后，7月25日也出台了调控东莞楼市的九条新政。
东莞的调控，既严格卡资格、又收紧贷款，还调高利率，严格遏制了炒房行为，但也误伤刚需。
自此，东莞二手房成交量从去年7月份最高8051套，一路下滑到2021年10月的582套，完全还没有止跌的迹象。
不过这次二手房交易减税，降低交易成本，对二手房市场交易多少会有些刺激，也让绷紧的东莞楼市缓一口气。
东莞作为GDP超越万亿的颇具实力的二线城市，此次进行税收调整，只是楼市放松的一个信号。
除了东莞，大湾区深圳、广州、肇庆、中山、珠海、惠州二手住宅买卖，个税也均按1%执行，预计佛山会迅速跟进，其他二线城市预计也会跟进相应放松政策。
在此之前，10月10日，哈尔滨推出“十六条”，打响了房地产“救市”第一枪。去年地方松绑楼市频频上演“一日游”、“两日游”。
而在哈尔滨一揽子救市措施并未被叫停之后，越来越多的城市加入调控松绑的阵营中。
近日，青岛建行、工行贷款额度放开，其他行也在陆续跟进。除了房贷利率出现松动的势头外，贷款额度比之前也要宽松。
20日，义乌调整调控政策，降低预售条件，调整“公证摇号”政策，这也意味着，将给予开发商更多营销操作空间。
从近期城市调控来看，地方政府降低预售条件及资金监管条件，有效减轻了企业现金流压力。
增加人才购房补贴、延长公积金贷款以及放宽组合贷款业务等，可有效降低居民端购房压力，提升购房意愿。
八月份以来，随着全国多个城市房地产投资销售出现下滑，预计未来还将有更多城市微调政策，以实现“救市”。
从东莞的新房市场来看，2021年年初为8462套，9月为2351套，在今年严厉调控下，9月相比1月下跌高达69%。10月份新房市场有回暖迹象，成交套数为4366套。
从近期高层密集发声纠正，多家银行放松信贷，和各地方政府陆续救市行为来看，接下来楼市肯定会逐步回暖。
1. 高层密集发声，释放纠正信号
除了地方上的试探之外，从9月底以来，高层密集发声，释放了诸多积极信号。房地产信贷政策转向明显，利好新房市场。
9月29日，人民银行、银保监会召开房地产金融座谈会，再次强调维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
10月15日，央行金融市场司司长邹澜表示，房价回稳的城市，个人房贷将恢复正常。
10月20日，金融街论坛年会，国务院副总理刘鹤表示，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。
对于此前收缩过紧的融资政策，央行释放出纠正信号。
随着房地产信贷政策调整，预判未来房地产市场将逐步趋稳回暖。
2. 多家银行房贷利率放松，信贷环境改善
公开数据显示，10月90城房贷利率主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，为年内首次下调，信贷环境有所改善。
90城中20个城市房贷利率出现下调，其中14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。
下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市，除了广州、深圳外，其他多是三四线城市。
更为关键的是，在经济不景气的情况下，为了确保市场流动性，可以预见下半年还会进行货币宽松。这对现在冰冻的楼市来说，也会有很大的帮助。
3. 多城市出台“限跌令”救市，防止房价快速下跌
2021年7月以来，已有10城发布限跌令或约谈大幅降价的房企。除昆明、沈阳为二线城市外，其余均为三四线城市。
其中岳阳、张家口明确规定新房实际成交价不得低于备案价的85%，否则不予网签。
江阴严禁低价倾销，其余城市也先后约谈大幅降价的房企，打压恶意降价行为。
据传南昌房管局要求各房地产开发企业对于已报备“一房一价”的在售项目，销售价格降幅超过5%需报备。
多城市密集出台“限跌令”救市，防止房价下跌，说明地方政府稳房价的决心不变。
而没有出台限跌令的一些城市，实际上也有限跌的操作。比如，有几个二线城市，楼盘原本计划打到92折，但地方政府建议最多打95折。
4. 政策底已经出现，新房市场预计2022年中才可能回到荣枯线以上
过去一段时间，大家一直在猜测调控之后，楼市什么时候才能到底。
从最近高层密集发声，地方政府积极救市，多家银行陆续释放流动性来看，现在政策底基本已经可以确立，新房市场预计最迟2022年中才可能回到荣枯线以上。
首先，这一轮楼市“调整”已经到了缓冲的阶段，楼市的基调已从打压转向稳定。
此前楼市调控效果显著，已经不需要继续加码。
很多千亿房企都已经暴雷，没暴雷的也已经躺平。如果再加码，很多房企恐怕就不用活了，这显然不是调控想要的结果。
此刻，楼市已经开始释放小利好，底部已经出现了。
其次，随着调控政策可能逐步放松，明年三四月份也许会迎来楼市“小阳春”景象。
每年的三四月份，都是房地产一年销售的重要时间段。而且今年“金九银十”受到几家龙头房企暴雷影响，销售异常惨淡。
预计2022年三四月份积累了不少的购房需求，并且各大开发商通常会利用这两个月进行各种花样促销活动，用来挖掘住房市场的购房需求释放。三四月份极大可能迎来楼市“小阳春”景象。
最后，虽然政策底已现，但市场层面还在持续探底，资金层面修复传导至新房销售市场仍需一定时间。
据世联行统计，按照以往经验，悲观情绪的修复一般需要6-9个月。
因此，我们预计新房市场才可能最迟2022年中回到荣枯线以上。
在此之下，楼市接下来想必会迎来小复苏。但城市估计会出现分化的行情，一二线城市成交量估计会恢复快一些，三四线城市还是会相对较弱。
自2020年8月以来，三道红线、银行贷款集中度管理、集中供地等政策对楼市进行了多维度调控，地产步入寒冬。
按揭贷受限、放款周期拉长、预售资金监管从严、销售回款增速下行极度增加了房企现金流压力，房企资金风险显著加剧，暴雷不断。
近期房地产回暖的系列信号，就如冬天里的一缕朝阳，温暖人心。
熬过这段寒冬岁月，定能度过难关，走出困境，迎接光明！
