逆袭指数5颗星！行业寒冬里，这4家房企正凭实力“异军突起”

深铁置业179亿成深圳第三轮土拍最大赢家

深圳地铁在上一次“出圈”，应该还是作为2017年“宝万之争”终结者。

2017年，万科大股东易主，深圳地铁取代华润集团成为万科的第一大股东，其直接持有32.43亿股万科A股股份，占万科总股本的29.38%。

最近，深圳地铁置业在深圳第三轮土拍中再次抢眼。11月25日，深圳第三批集中供地共有11宗全部成功出让，成交地价总额约368.37亿元，其中深铁置业豪掷约179亿元拿下5宗地块。

近几年，深铁置业在大本营屡有出手，开始崭露头角。

2020年，深铁置业拿下了分别位于龙华、光明的两宗地块，总价约133亿元。

2021年1-11月，深铁置业累计权益拿地242亿，排名26。同时，深铁置业1-10月销售额134亿，未能跻身Top100。

销售规模这么小，深铁置业拿地资金从何而来？ 

一方面，凭借着对万科的投资，深圳地铁每年能够获得可观的收益。按照深圳地铁持股比例，仅2018-2020年3年间共计可得到112亿分红。 

图表2：2018-2020年万科分红情况

资料来源：万科年报、爱德地产研究院整理。

另一方面，在深圳地铁的营收中，房地产收入也早已占据大头。2020年深圳地铁实现营业收入209.28亿元，净利润达到了111亿元，远远超过其他地铁公司。在其208亿的营收中，将近150亿元来自房地产收入，占比超过7成，约为地铁票款收入的5倍。

图表3：2020年重点地铁集团营业收入、营业成本及净利润

资料来源：中国城市轨道交通协会、爱德地产研究院整理。

而深圳地铁之所以创下如此高的收入和利润，是因为其“站城一体化开发”（即TOD）收入极高。深圳地铁借鉴香港地铁“轨道+物业”的模式，在地铁线上兴建购物中心、写字楼、酒店等大型商业综合体，以及在地铁空间和与其联通的独立地下物业空间开发，获得升值效益反哺轨交建设运营，最终实现轨交的可持续发展。 

深圳地铁切入房地产开发与运营领域，多数是通过合作的模式实现优势互补，而深圳地铁提供了一种可行路径。 

地铁集团或许也是当房地产市场进入下半场，传统房企将面对的强力竞争者。

鹏瑞地产豪掷100亿广州拿地，频频“出圈”

你可能没听过鹏瑞地产，但是一定听说过“深圳湾1号”。

深圳湾1号坐拥一线海景，人才公园傍侧，堪称豪宅标杆。深圳富豪徐航旗下的鹏瑞地产正是其开发商。 

从鹏瑞地产近年来拿地动作可以看出，其扩张地产版图的脚步逐渐加快。据不完全统计，仅2021年下半年，拿地金额至少170亿，出手阔绰。

图表4：鹏瑞地产近年拿地动作

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。

虽然深圳湾1号的具体销售额是个未知数，但鹏瑞地产赚钱却人尽皆知。 

据迈瑞医疗2018 A股上市招股书，徐航控制的公司包括鹏瑞集团、鹏瑞地产等。其中鹏瑞地产2017年总资产104亿元，净利润38亿元，总资产净利率高达36.5%。

图表5：截至2017年徐航旗下主要公司资产盈利情况

资料来源：迈瑞医疗上市招股书、爱德地产研究院整理。

该招股书还显示，徐航个人持股的境内外企业除了鹏瑞集团、鹏瑞地产和迈瑞医疗外，还有其他38家境内公司和15家境外公司，经营业务涉及酒店管理、旅游地产开发、不动产经营租赁、物业管理、建筑装饰、房产经纪、餐饮、商品零售贸易、投资管理等多个实业领域，可谓“家大业大”。

依托良好的盈利状况和“家底厚实”的母公司，鹏瑞地产弹药充足，近年加快布局城市更新业务、大有冲出大湾区布局全国之势。

2008年，鹏瑞地产取得深圳湾1号地块，用10年的时间打造成深圳乃至中国的地标建筑，光设计费就花了当时的2000万元。在产品上舍得花钱、花时间，最终成功打成公司名片。

现在，深圳湾1号不仅是顶级豪宅，也融合了顶级公寓、总部办公、高端酒店、定制商业及深湾会。这也是鹏瑞运营能力的体现。

此次鹏瑞广州拿地，项目总投资额要求不低160亿元，其中固定资产投资规模为不低于130亿元，所需资金量较大，对于规模体量并不大的鹏瑞集团而言，存在一定的项目操盘难度。

此前深圳1号项目已经展示出其在产品和运营方面的实力，大手笔拿地之后，鹏瑞能否在房地产行业调整期内，实现复制高端项目的愿望，拭目以待。 

大华集团毛利率高达38%，远超同行

2021年8月，大华集团以29亿成交价拿下禅城的一块商住用地，首进佛山，楼面价更是直接刷新了该板块的历史记录。

对于大华来说，以地王价格拿下该地块首入佛山，或许只是近年来其强势扩张土储的一个缩影。

2017年在广州成立区域公司后，大华集团开始在城市更新市场上大展手脚。

图表6：2017-2021年 大华集团发力城市更新 

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理。

在招拍挂市场上，大华也出手阔绰，逆市加仓。据不完全统计，大华集团2020年就花费约172亿在杭州、天津、南京、南通、武汉、上海徐州等地共获得土地103.73万平米，其中不乏位于南通达101%的高溢价地。

据中指院数据，2021年1-11月，大华集团权益拿地金额237亿，排名27；同时，其销售521亿，排名为仅为59，逆势扩张的步伐显著。

当前，大华集团在官网上明确公司定位为城市更新专业运营商。 

虽然大华并不是上市公司，数据尚不透明，但是透过债券募集说明书，依然能一窥其公司内部财务状况。

大华集团的流动性和杠杆都十分优秀。现金短债比2.62。到2021上半年末，现金短债比为4.21，净负债率为51.12%，融资成本进一步下降至5.19%。

大华集团最抢眼的数据是，2021年上半年毛利率高达38.04%，远高于行业平均水平。

城市更新拿地，使得大华集团获得了低成本土储，拓宽了利润空间。良好的财务状况，使得早年低调的大华集团，近年来有了扩充规模的底气。

值得一提的是，城市更新虽更稳健，但也考验着企业的资金实力和耐心。大规模拿旧改项目、同时在全国公开市场上开疆拓土，大华集团未来发展更需注重债务问题。

滨江集团1-11月销售目标完成率103%，行业第一

在当下波动起伏市场环境中，滨江集团依然保持强劲增长势头。

财务数据显示，滨江集团2021年前三季度实现营业收入244.36亿，同比增长90%；净利润13.25亿，同比增长50%；扣非净利润13.16亿，同比增长75%。

从2021年1-11月数据来看，滨江集团销售额1545.7亿元，同比增长30.3%，排名20，相比年初上升7个名次。销售目标完成率为103%，已超额完成全年目标，且为百强房企中销售目标完成率最高的房企。

图表7：2021年1-11月滨江集团 VS 百强均值

资料来源：中指研究院，爱德地产研究院整理。

滨江集团业绩逆势飘红，原因何在？

首先，滨江集团持续加强营销和成本管控，三项费用率同比下降6.0个百分点至6.2%；其中，管理费用率仅1.5%，比中海的1.7%还牛。

其次，业绩强劲增长之下，滨江集团在财务上也保持一贯稳健之势。

数据显示，截至2021年上半年，滨江集团有息负债规模461亿元，扣除预收款后的资产负债率为69.13%，净负债率为91.24%。债务期限构成上，短期债务占比仅为24.1%，且现金短债比为1.62倍，可有效覆盖短期债务。

不仅如此，滨江集团正不断推动融资成本的持续下降。

据悉，近5年，滨江集团综合融资成本持续下降，2017年6%，2018年5.8%，2019年5.6%，2020年5.2%， 2021年6月末综合融资利率达到4.9%，较2020年末的5.2%下降0.3个百分点。

图表8：2017-2021.06 滨江集团融资成本

资料来源：通联数据、爱德地产研究院整理。

不谋全局者，不足谋一域。从前深耕杭州的滨江集团，亦瞄准行业变化之势。

资料显示，截至2021年上半年末，滨江集团可售货值约2780亿元，其中杭州内占67%；省内非杭州的城市包括金华、宁波等经济基础扎实的二三线城市占比16%；省外已经布局的城市有上海、广州、苏州、南京、南通及江西上饶等。 

如果说滨江之前的高质量发展，得益于运营优势和产品优势，那么面对如今这一轮尤其是今年以来涉及土地端、金融端的全方位调控，滨江则顺势应变，开始调整战略，加速转身迈向“大区域性房企”。