2021年楼市，深度调控，温柔救市！

房地产依旧是支柱产业，

“三稳”政策是主旋律

国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆在中国经济年会上表示，要加强居民基本住房保障。

房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

此外，从9月底以来，高层密集发声，释放了诸多房地产积极信号。

11月12日，人民银行、银保监会分别召开党委会议，两大会议内容均提及房地产。央行表示，要维护房地产市场平稳健康发展。

银保监会则强调，要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

由此可见，“三稳”政策依然是房地产调控主旋律。

图表1：近期高层针对房地产维稳信号

资料来源：爱德地产研究院整理。

一二手房通杀，一招致命

图表2：2021年出台二手房指导价城市汇总

资料来源：各地政府网站，爱德地产研究院整理。

推出二手房参考价，下架虚高挂牌价，按政府的指导价评估，就是明显的降杠杆，势必对房价构成影响。

基本逻辑就是：二手房按指导价评估，贷款减少，首付提升，减少杠杆，二手房房价上涨预期下降。

从调控效果来看，出台二手房指导价的城市，二手房成交量都受到重创。

以2月8日最先出台二手房指导价的深圳为例。二手房成交量一直是衡量市场行情的风向标，一般来说，单月成交5000套则是业内划分深圳楼市牛熊的分界线。

最新数据显示，11月深圳二手住宅成交套数为2118套，相比1月份下降69.7%，二手房成交量出现断崖式下跌。二手住宅同比价格指数也是一路下跌。

图表3：深圳二手住宅成交套数及同比价格指数

资料来源：国家统计局，爱德地产研究院整理。

专家普遍认为，二手房指导价本质是让新房、二手房价格趋同，避免出现价格套利空间，给炒房客降温，也会极大的降低房价上涨的预期。

很显然，二手房指导价对新房市场也杀伤力巨大。购房者观望情绪隆重，需求端极度萎缩，房企销售也倍加困难。

上下半年热度分化，

民企躺平，国央企崛起

1.一批“限地价+竞配建”，二批“竞品质+摇号”，三批政策放松

从土拍规则来看，2021年集中供地，三个批次规则出现了较大的调整。

一批次中，多数城市采取“价高者得”或“限地价+竞配建等”的方式出让，且不禁马甲。

因此，在土拍市场热度较高背景下，首批土拍竞争激烈，热点城市甚至出现土地成交利润率为负的情况。

而随着房地产市场全面降温、房企现金流趋紧，第二批次土拍，房企参拍意愿不强。

2021年8月起，9城暂停二批次出让并调整出让规则。由“限地价+竞配建”的无限竞争变为“限地价+摇号/一次性报价”等有限竞争模式。

禁马甲，并规定溢价率不超过15%，为房企预留合理的利润空间，吸引更多的房企参加。

然而，受市场环境及房企自身情况影响，第二批集中供地仍旧遇冷。

因此，部分城市在第三批次集中土拍中做了进一步调整。

比如杭州在二批次取消勾地保证金制度后，三批次又再度恢复，通过规则调整来实现土地的顺利出让。

图表4：2021年22城集中供地三批次出让规则变化及对比

资料来源：各地政府网站，爱德地产研究院整理。

2.民企躺平，国央企崛起，中海或成最大赢家

集中供地玩法多样，激烈竞争，很多房企拿地心有余而力不足，而另一些房企却迎来发展机遇期。

从前两批集中土拍来看，第一批土地市场火爆，拿地激进的房企众多，比如融创、万科在第一批集中土拍中拿地支出300多亿。

而第二批土地市场冷淡，融创、万科等第一批激进的房企纷纷减少拿地支出，中海，中铁，保利等国央企后来居上。也有房企两批拿地都比较平稳，比如龙湖、绿城。

从行业集中度来看，头部房企拿地金额占比明显增加，TOP10房企拍走众多，TOP10-20房企也有一定收获，TOP20以后的只有个别房企拿地。

从企业性质来看，此次土拍民营房企参与积极性降低，地方国企和央企凭借融资成本优势表现更为积极。

央国企拿地实力强，中海预计是今年拿地最大赢家，保利具有反超潜质。

考虑到近期房地产行业风险事件频发，房企信用评级频繁下调影响到整体购房者信心，房屋按时交付的不确定性加大，房屋销售市场观望气氛浓厚。

同时，受制于银行房地产类贷款集中度管控，房企项目融资及按揭回款受到制约。

第三轮土拍多数民企“躺平”，参与拿地更多是国央企。前两批次不拿地或者少拿地的房企，第三批土拍也基本不会去拍地。

图表5：TOP50房企首批和二批土拍结果

资料来源：爱德地产研究院整理。

结束高杠杆时代，房企债务“紧箍咒”

2021上半年，百强上市房企有息负债规模合计4.2万亿元，同比增速转正为负，达到-0.9%，终结了2018-2020年杠杆激进扩张的时代（复合增长率10.8%）。

图表6：百强房企有息负债和增速

资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理。

2021上半年，整体房企杠杆率相比去年同期有所改善，100家主流上市房企中，绿档企业增加7家，黄档企业减少4家，红档企业减少3家。

三条红线约束下，主流房企短期仍将面临杠杆收缩压力。

对于绿档房企来说，维持负债率优势的前提下，未来杠杆空间主要取决于净资产累积速度，即ROE。

图表7：百强房企三道红线满足情况（单位：个）

资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理。

监管层密集表态稳定市场，

年末按揭贷款迎来改善

四季度，监管层在多次公开发言中强调房地产市场的平稳健康发展，并指明部分金融机构对“三线四档”政策存在误解。

新发开发贷收紧甚至停滞，致使部分房企资金链紧张，合理需求得不到满足。

随着政策态度缓和，按揭贷款有所缓解，开发贷释放节奏取决于金融机构风险偏好。

10月后银行端信贷发放更加积极，相关数据显示按揭利率已经连续两月下行，且降幅有所扩大。

10月11日，央行首次披露月度个人住房贷款数据，单月新增个人住房贷款3481亿元，环比多增1013亿元，已经修复至近年来的“正常水平”，且房地产贷款余额增速出现拐点。

图表8：房地产贷款余额增速

资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理。

房企开发贷方面，截至2021年9月末，房地产开发贷款余额12.16万亿元，同比持平，预计第四季度开发贷也会陆续回升。

图表9：房地产开发贷款余额

资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理。

保刚需保交付，提高资金使用效率

从调控细则来看，虽然大方向上各城市对预售资金的监管力度加强，态度依然谨慎。

但很多城市在严监管的大前提下，也兼顾了房企的生存空间，为房企可能出现的流动性困难提供了解决方案。

图表10：2021年预售监管调控加强城市汇总

资料来源：各地政府网站，爱德地产研究院整理。

此外，放松了预售监管的城市，也并非采用大幅降低留存比例等直接方式，增厚房企现金流；而是采用了更为谨慎的措施，帮助有短暂流动性问题的企业度过难关，也进一步提高了资金使用效率。

图表11：2021年预售监管调控放松城市汇总

资料来源：各地政府网站，爱德地产研究院整理。

保障性租赁住房成政策“新宠”

而“十四五”时期，保障性租赁住房成为新重点。去年“十四五”规划要求“扩大保障性租赁住房供给”，其后中央经济工作会议、政治局会议频繁提及。

今年6月国办印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》制定顶层规划，给予土地、财税、金融等方面支持。

图表12：《关于加快发展保障性租赁住房的意见》支持政策

资料来源：各地政府网站，爱德地产研究院整理。

2021年下半年，已有数十个城市出台了“十四五”时期保障房建设工作计划。可以说，2021年是保障性租赁住房政策真正落地的一年。

统计目前已披露“十四五”期间明确目标的19个城市（包括广州、深圳、上海、成都、南京、杭州、济南、青岛等），“十四五”期间保障性租赁住房规划目标超过450万套。

并且，“十四五”期间，明确要求新增保障性租赁住房占新增住房供应总量比例达到30%及以上。

可见，保障性租赁住房已成政策“新宠”。

图表13：各省/市“十四五”期间保障性租赁住房规划目标（万套）

资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理。

严防恶意降价，稳定新房销售价格

10月之前，长春、菏泽、沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、株洲、南通、张家口、桂林、鄂州等城市，就通过发布限跌令或对明显降价的房企进行窗口指导等方式稳定新房销售价格。

10月以来，又有惠州、徐州、安庆和孝感4城发布限跌令。

随着人口老年化、少子化时代到来，城市分化会越发极端。

未来人口净流出、产业落后的城市房地产势必会走向萧条，为了维稳市场，预计越来越多的三四线城市会出台“限跌令”。

图表14：发布限跌令的城市整理

数据来源：各地住建局，爱德地产研究院整理。

加速行业去杠杆，促进地产健康发展

据了解，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

根据新政，拿地金额不得超年度销售额40%，对楼市和房企都带来较大影响。

从中长期来看，此次要求买地金额不得超年度销售额的40%，将更加有效地加速行业去杠杆进程，防范地产行业系统风险。

同时，间接限制了土地招拍挂及收并购资金规模，遏制地价上涨，最终遏制房价上涨，达到“稳房价、稳地价、稳预期”目的。

此外，新政也基本扼杀了房企“囤地”“捂盘惜售”等“不良行为”。要想多拿地，就得多销售。

整个地产行业库存也将明显减少，利好整个地产行业健康发展。

土地监管更严，“房住不炒”落实更彻底

《通知》明确2022年1月1日起，将由地方自然资源部门征收的总规模超过8万亿元的土地出让金全部划归为税务部门征收。

土地出让金的征收调整，就是地权上交的政策延续，也是“房住不炒”调控的延续。

以前卖地收入，一直是地方上收，地方上用；现在卖地收入，划归税务部门征收。

虽然钱还归地方分配，但是中央却通过征收权的调整，清晰的掌握了土地出让金的收支明细。

这一次征收权调整，相当于中央在土拍收钱环节进行了监控，地权被彻底收归中央。

地权归中央管控之后，“房住不炒”也会落实更加彻底。