2022年房地产市场走势：利好政策的不断落地 房企最苦的日子就要过去了！
3月16日，六部委积极发声，各大房企股价也应声大涨。融创市值3天暴涨72%，碧桂园涨50%。可见，资金对未来房地产回暖，抱有相对乐观的态度。从当前房地产现实情况来看，未来房地产市场将按照“政策—信贷—信心—市场—房企—投资”的路径逐步修复。随着房地产市场利好政策的不断落地，购房者信心也会逐渐恢复，市场也会回暖。当前，房地产政策如何修复，重要融资方式有哪些，城市调控面临怎样的格局?都值得重点研究。
一、房地产资本反应：六部委积极发声，融创市值3天暴涨72%，碧桂园涨50%
3月16日，国务院金融委召开专题会议，强调“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩型政策。对资本市场产生重大影响的政策应事先与金融管理部门协调，保持政策预期的稳定性和一致性”。随即，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部委迅速表态，释放强烈维稳信号。
图表1：六部委关于房地产相关表态
资料来源：爱德地产研究院整理
各个部委的表态向整个房地产行业释放了利好信号，各大房企股价也应声大涨。3月14-15日，10家龙头房企跌幅高达18%;3月16日，各部委发声后，10家龙头房企3日平均涨幅高达30%。其中，融创中国3日暴涨72.2%，碧桂园暴涨49.7%，绿城中国暴涨32.1%。虽然相应落地政策有待跟进，但资本市场中房企股价提前有了正面反应。可见，资金对未来房地产回暖，抱有相对乐观的态度。
图表2：近期10家龙头房企股票市值及波动幅度
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
二、房地产政策推演：从供给端到需求端逐渐修复
当前，房地产行业政策修复路径或将遵循“先供给端、再需求端”的顺序。具体来看，未来房地产行业政策推演如下所示： 第一阶段，供给修复阶段。为化解目前房企资金困境，预计在后续的行业政策修复过程中，三条红线、贷款集中度、预售资金监管、和集中供地等供给端政策将更多在于优化、而不在于取消。而且主要针对于央企、国企、绿档、优质民企在供给端的政策修复。
图表3：供给修复阶段内容
资料来源：爱德地产研究院整理
第二阶段，需求修复阶段。当购房者信心缺失时，即使对房企融资开闸、预售资金监管放松、开发贷充分支持，市场的持续性也难实现。只有当需求端政策支持到位，市场秩序稳定，企业有能力自救，房地产业的良性循环才有可能实现。当前，“因城施策”背景下，房地产政策调整方向更多在供给端，主要集中于供给端的涉险房企资产处置、预售监管的局部优化，金融端的按揭利率调整和公积金贷款标准调整。而需求端限售、限购、限贷政策并未有大幅度的放松。视新房市场销售表现，下阶段“五限”政策等需求端政策会得到调整!3月1日，郑州率先取消认房又认贷，放松限购限贷条件，打响了大城市需求端松绑第一枪!相信之后会有更多城市出台相关政策，市场信心也会逐渐恢复。
图表4：郑州稳楼市新政主要内容
图片来源：爱德地产研究院
三、房地产融资方式：短期并购贷款、永续债，长期股权融资、商业地产REITs等
2022年，房地产行业融资到了关键时间节点，短期融资和长期融资思路转变成了关键问题。短期来看，并购贷款虽然享受不计入三条红线，但实际并购落地案例较少，主要是并购房企项目层面少数股东权益部分。
图表5：房地产行业并购政策
图片来源：爱德地产研究院
其本质在于三条红线约束之下债权加杠杆或能解决短期问题，但并非长久之计，尤其是在目前“稳经济”的诉求下，简单粗暴的债权杠杆不能够解决资金困境，反而可能恶化原本优质的企业的报表。同理，永续债、中票等债务融资工具本质也仍是加杠杆，可以解决短期一部分债务到期替换问题，但不解决本质。长期来看，针对部分优质企业，股权融资或者引入战投等，能够有效实质缓解杠杆问题，也能够促进其去并购重组出险企业。此外，目前基建 REITs已经陆续上市，且针对公募 REITs资产重组及发行阶段的税收优惠也已落地，后续或有望持续出台细则。底层资产或有望扩围至购物中心、写字楼、酒店等不动产，助力房企去杠杆、优化运营模式、合理化不动产定价机制。 通过并购贷款、股权融资和商业地产REITs等多重股债融资途径，行业最终或将实现供给出清，从而实现房地产行业更健康发展和良性循环。
四、房地产城市调控：控一线，拉二线，稳三四线
当前，监管当局仍将坚持“房住不炒”和“因城施策”的原则，控一线，拉二线，稳三四线，从而对地产市场进行精细化调控。经过多年的发展，各线城市基本面情况差异巨大，已经不再适用于以往的中央统一调控的政策，所以因城施策的原则还是会维持。而相对应的原则，“控一线，拉二线，稳三四线”将继续得到贯彻。对于一线城市，预计监管当局仍然将“以控为主”。一方面，部分核心城市如上海等2月销售尚可，宽松的必要性不足;而另一方面，核心城市的大幅放松容易给市场传达错误信号，和“房住不炒”的大原则相悖。当然，亦不排除部分像临港、花都这样核心城市的郊区也可能在购房资格或者落户资格上进行放宽，刺激当地的购房需求。二线城市方面，监管当局可能将以郑州为范本出台政策，拉动当地的购房需求。郑州在二线城市中均有较强的代表性。首先郑州是河南省的省会，能级相对比较高。此外，郑州过去受到疫情和水灾的反复冲击，比较契合现在的时空环境。因此郑州在3月1日出台的地产调控政策“十九条”具有一定程度上的典型性和示范性。具体来看，郑州出台的地产调控政策在“购房意愿”“购房资格”和“购房能力”三个层面均有涉及。
图表6：郑州楼市调控三个层面
资料来源：爱德地产研究院整理
预计像武汉、佛山、东莞这些二线城市的限购政策可能会大幅放松，落户的门槛亦将大幅降低，全面释放购房者的需求。而在信贷方面，包括像降低首付比例，二套房贷款首付比例下调这些政策都会陆续出台，以提振当地的购房需求。如果政策效果不如预期，也不排除如2014年的“9.30”新政和2015年“3.30”新政这样的政策将陆续出台，而二线城市将成为本轮地产销售回暖的核心主力。
图表7：2014年“930”新政和2015年“330”新政
资料来源：爱德地产研究院整理
对于三四线城市，预计政策放松的幅度会更大，很多三四线城市已经开始出台限跌令，控制房价下跌。
总 结
近日，随着六部委积极发声，房地产板块大幅反弹，楼市预期向好，市场信心逐渐恢复。
展望未来，随着各地地产宽松政策的持续跟进，预计地产销售将于二季度逐渐企稳，并于三四季度增速回正，整体地产销售呈现出“前低后高”的局面。
