2022年1-2月房地产市场运行情况分析
2022年2月，百强房企销售额同比下跌46.5%，环比下跌23.5%。万科作为行业龙头，2月销售额同比下跌近30%。
从百强房企和龙头房企表现来看，房地产市场依旧很惨!不过，近日房地产政策迎来了一系列利好消息。
3月1日，郑州出台了楼市松绑“十九条”新政，率先取消认房又认贷，放松限购限贷条件，打响了大城市松绑第一枪!
3月7日，广州作为一线城市，首个限购区松绑!
从这些标志性事件可以看出，政策底已夯实，楼市要走向反弹了。
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一、政策导向：需求和供给全面放松，楼市回暖加速
在当前购房者预期尚未恢复，房地产市场深度调整的情况下，近日郑州发布的楼市“十九条”新政引起社会各界高度关注。
郑州出台的一揽子新政，基本覆盖了当前各地政策调整的内容。
图表1：郑州稳楼市新政主要内容
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在需求端方面，3月2日，银保监会郭树清主席提到“房地产泡沫化、货币化问题发生了根本性扭转。
不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。预计房地产金融端的支持政策将继续落实。
结合人口和人才政策，充分释放居民的住房需求，特别是刚需和改善需求。
在改善需求中，有望进一步加大特定人群或家庭的政策支持力度。如对多孩家庭、有老年人口的家庭适当下调首付比例等。
在限购方面，预计进一步适当降低对学历型人才、技能型人才的购房门槛。
除此之外，限价、限售政策亦有调整空间，部分城市或对新房限价、二手房指导价进行适度放宽。
在供给端方面，预计通过对困难企业的贷款进行展期、续贷等方式，进一步缓解企业资金压力。同时帮助企业恢复信用，畅通上下游资金链，稳定房地产行业各个环节的信心。
预售资金监管政策仍有优化调整空间，针对稳健型企业的资金监管或更加灵活。
在土拍政策方面，分期缴纳土地出让金、下调保证金比例、优化土拍规则，降低企业拿地成本和提高利润空间等仍将是当前各地主流的调整方向。
整体来看，当前各地因城施策已从供需两端同步发力，预计对后续销售恢复将起到积极作用。而从以往市场情况来看，需求端政策短期有效性更强。
除个别限购极严格的一线城市外，总体上政策对市场的有效性由强到弱依次为：限贷放松(降首付→降房贷利率)→限购放松→降交易税费等。
图表2：政策力度
资料来源：爱德地产研究院整理
二、融资环境：房企债券发债规模同比下降59%，并购融资加速
根据统计，2022年1-2月房企境内、境外债券融资累计约856亿元，同比下降59%，降幅较首月收窄11个百分点。2022年开年两个月，房地产债券市场延续低温，房企端债市仍处于缓慢修复过程中。
图表3：房企债券融资规模
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
2022年1-2月境外债券规模占比22%，较2021年同期下降25个百分点。2022年前两个月，房企境外债持续低迷，海外资本市场对境内房地产板块偏好性减弱，预计上半年难有大幅改善。当前房企端的债券融资以境内债券为主。伴随着出险企业项目承债式收购不纳入‘三道红线’监管等相关利好政策相继出台，将提升房企参与收并购的积极性。同时，部分大中型银行和金融机构已做好房地产并购贷款等业务的额度安排。近期已有招商银行、华夏银行、交通银行等多家银行接连在房地产并购服务方面有所动作。包括发行房地产并购主题债券、与房地产企业签订并购融资战略合作协议等，银行和金融机构采取多重方式支持房地产企业合理并购融资需求。
图表4：近期房地产并购债发行情况
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
截至2月末，房企发行并购债融资38.2亿元，银行提供并购贷款融资额度480亿元、发行并购债50亿元，计划发行100亿元。
图表5：2022年以来房企并购票据发行情况
资料来源：房企公告，爱德地产研究院整理
三、新房销售：百强房企同比下跌47%，三十强房企仅1家正增长
2022年1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。
其中销售额超百亿房企30家，较去年同期减少24家;超五十亿房企26家，较去年同期减少16家。TOP100房企权益销售额均值为77.6亿元，权益销售面积均值为56.3万平方米。
图表6：百强房企月度销售金额及同环比
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
2022年1-2月，不同阵营均出现大幅下降。百亿以上阵营共30家，销售额增长率均值为-38.4%，为四个阵营中下降最快。第二阵营(50-100亿)有26家企业，销售额增长率均值为-34.1%。第三阵营(30-50亿)共24家，销售额增长率均值为-31.9%。第四阵营共20家，销售额增长率均值为-28.8%。从销售规模来看，2月单月销售超百亿的房企数量为9家，较上年同期减少19家，环比有所下滑。
图表7：销售超百亿房企数量(个)
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
其中，碧桂园单月实现全口径销售金额428亿元，万科和融创单月分别实现销售金额311和225亿元。此外，保利发展、中海地产、招商蛇口、华润置地的单月销售金额均超100亿元。1-2月，碧桂园、万科、融创中国分别累计实现全口径销售金额923、646和503亿元，排名行业前三。保利发展、中海地产、招商蛇口、华润置地、金地集团、绿城中国和龙湖集团依次排名4-10位。从销售增速来看，2月TOP30房企中仅1家房企实现了销售规模的正增长。其中，首开股份的销售增速达77.3%，且增速远高于百强房企的-46.5%，展现出强大的销售能力。
图表8：2022年2月TOP30房企销售业绩
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
四、房企拿地：百强房企拿地金额跌幅有所放缓，十强房企拿地占比大幅回升
2月，监测城市总体供应量环比回落，宅地成交量较上月降逾六成，整体成交均价环比上扬，一线城市环比增幅领先。
图表9：2022年2月不同城市土地市场情况
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
一线城市供应量同环比下降，出让金总额及均价环比倍增，北京揽金逾486亿元居首。
二线城市供应量同环比走低，成交方面环比量价齐跌，出让金总额同比降逾八成。
三四线城市供应量环比下降，楼面均价同环比下滑，出让金总额环比降近六成。
2021年前2月，百强房企新增土地货值达到4420.6亿元，增速为-60.9%，跌幅较1月扩大4.8个百分点。
累计新增土地金额达到1690.4亿元，增速为-63.5%，跌幅较1月小幅回升3.2个百分点。
图表10：2022年前2月百强房企土地获取情况
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
2月百强房企共新增土地建面3121.6万平米，增速为-59.5%，跌幅较1月扩大15.7个百分点。
分梯队房企来看，TOP51-100新增土地货值同比下降幅度最小，同比下降46.7%，占比达到百强整体的23.1%。
同时，TOP10的占比回升至36%，较1月提升5.3个百分点。
2月百强房企中，仅绿城和华润拿地金额超过百亿，分别为224和137亿元。金地、中海、滨江分列其后，拿地金额分别为59、57和49.5亿元。
整体来看，2月百强房企拿地金额跌幅有所放缓，TOP10龙头房企拿地占比大幅回升。
总 结
2022年前2个月，房地产销售和房企拿地都表现黯淡，但随着融资环境改善，房企面临的压力将会得到缓解。
随着郑州打响大城市放松“限购限贷”第一枪，广州首个限购区松绑!
政策底进一步得到夯实，房地产市场也必将触底反弹，楼市最惨的日子彻底过去了!
