郑州率先打响松绑第一枪 2022房地产最新“救市”举措剖析
3月1日，郑州率先取消认房又认贷，打响了大城市松绑第一枪!相信之后会有更多城市出台相关政策。
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2022年1月，新房市场近半数城市成交面积同比腰斩，房地产销售业绩惨淡的让人心寒，但其中也多少有些必然。
当购房者信心缺失时，即使对房企融资开闸、预售资金监管放松、开发贷充分支持，市场的持续性也难实现。
只有当需求端政策支持到位，再配合供给端扶持政策，市场秩序稳定，企业有能力自救，房地产业的良性循环才有可能实现。
当前，“因城施策”背景下，房地产政策调整方向更多在供给端，主要集中于供给端的涉险房企资产处置、预售监管的局部优化，金融端的按揭利率调整和公积金贷款标准调整。
而需求端限售、限购、限贷政策并未有实质性放松。
视新房市场销售表现，下阶段“限购限贷”等“五限”政策放松才是王炸!
图表1：房地产行业政策推演
资料来源：爱德地产研究院整理
一、首付比例下调，0首付重现
此次郑州“十九条”中"第十二条"，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这代表着郑州购买第二套房，在第一套房贷款已经结清的情况下，二套房首付比例从过去60%降至30%。减轻了购房者购买第二套房的负担。
首付下调方面，2月17日，菏泽下调个人住房贷款首套房首付款比例至20%(原公积金贷款首付款比例30%)。
2月18日，据报道称重庆地区部分大行、股份行下调首套房首付至20%。
自从菏泽打响2成首付第一枪后，首付下调的城市瞬间井喷式爆发。
图表2：2022年以来部分下调首付比例城市
数据来源：各地政府官网，爱德地产研究院
连续多地开启“2成首付”后，0首付也重现了。
根据报道，近日惠州已经有开发商执行0首付购房了。
目前有开发商会送1-2成的首付，客户只需要付1成的首付，如果1成首付的钱都没有，就可以做首付贷款，也就是0首付，而且惠州所有的楼盘都能做。
推出“0首付”活动的城市或者项目热度普遍偏冷，还包括一些二线城市，去年哈尔滨、青岛即墨等也推出过“0首付”活动。
对于房企而言，首付比例下调，潜在购房者增多，销售去化加速，有助于现金流回正。
二、放松公积金贷款条件，加大补贴力度
3月1日，郑州“十九条”支持合理住房需求。
保障大学生在郑安居涉及范围比较宽泛，不仅包括专科、本科、硕士、博士，同样涵盖技工院校高级工、技工院校预备技师、技师。虽然细节未出，但对应的购房补贴，有助于刺激一波购买力。
公积金外来务工人员同存同取同用，将极大的提供置业便利。如果按照灵活就业缴纳，公积金使用门槛进一步降低，有助于促进购房消费。
最重要的一条是[子女、近亲属在郑工作、生活的, 鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房]，这代表着郑州购房将实现从2到3的突破。
另二手房交易税费差额20%税费、1%核定税率选择制的回归，不仅对二手房市场有极大的激活作用，也对当下购房者更加友好。
2022年1月以来，已有北海、南宁、青岛、济南、宁波、自贡、惠州等数个城市放松公积金贷款条件，此外购房补贴方面力度也在加大。公积金方面，2月14日，河南省公积金监管划定今年重点扩大住房公积金制度受益范围。人才购房补贴方面，2月15日，绍兴出台“人才引进”政策，对于符合条件的人才，最高给予100万安家补贴、500万房票补贴。2月17日，浙江省全面放开外专科以上学历毕业生的落户限制，且高校毕业生到浙江工作，可享受2万到40万不等的生活补贴或购房租房补贴。同日，云南省实施“兴滇英才支持计划”，符合条件的引进人才最高可获工作生活补贴100万元。二孩三孩补贴方面，2月16日，四川开展人口发展规划，根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。税费调整方面，2月15日，郑州市计划降低二手房交易税费，计划出台支持政策鼓励外来务工人员在郑州买房，去库存，贯彻中央政策，拉动改善型住房消费。对房企而言，放松公积金贷款条件，加大补贴力度，调低税费标准，有助于增加购房者购房热情，增加销售去化。
图表3：2022年以来购房补贴政策
数据来源：各地政府官网，爱德地产研究院
三、纠偏限购限贷条件，降低购房难度
此次郑州“十九条”中，也明确支持二套房首付由60%降至30%，放开了限贷。家庭2套变成3套，放开了限购。“限购限贷”的放松，无疑是“王炸”，势必会点燃楼市，让房地产市场走出低谷。对房企而言，销售端也会走出低谷，迎来春天。
限购政策的存在是为了限制买房群体的人数，提高人们获得购房资格的难度，核心城市的限购政策执行相对更加严格，如离婚房产套数追溯，社保年限，婚姻状况、户籍等。
虽说可以降低市场上的投机炒房行为，但存在对居民合理购房需求的误伤，所以对于部分城市限购政策的调整具有必要性。
图表4：限购可变动方向
数据来源：爱德地产研究院
限贷目的也是为了去除消费者购房上的投机投资属性，打消投资投机购房者的炒房积极性。
核心城市限贷政策相对更为严格，主要表现在首付比例上，但对于部分城市而言，限贷政策仍然存在一定的调整空间。
能级较低的城市，城市本身的需求支撑力可能就是不足的，限贷政策严格执行的意义并不大。
相比通过高首付比去规避炒房行为，不如去探索合适的限贷调整方式提升市场的动能和活力。
另外，对于拥有合理购房需求的人群来说，通过高首付比限制居民合理住房需求的释放都有一定的不合理性，都有纠偏的必要。
部分城市首套房、二套房认定标准也有较大的调整空间。
“认房又认贷”的认定标准是否过于严格，“认房”是否已经足够?
“认房”时如何定义首套房，二手房?
追溯到配偶，子女，兄弟姐妹，还是看房屋所在城市等等，都有很大调整空间。
“认贷”也是同样道理，是否有贷款纪录就算二套房，无论贷款是否还清?
而对于部分低能级城市而言，改善需求的释放或是房地产市场的主力，只认贷款纪录的认定标准或会打压消费者的购房热情，增加消费者的购房压力。
四、房贷利率下调，放款速度加快
此次郑州“十九条”中"第十二条"，降低个人住房消费负担。
引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这是一条对购房者非常实质性的利好。当下郑州新房房贷利率最低5.37%，二手房最低4.9%，未来半年饱受诟病的郑州购房利率必然大幅度下调。[认贷]的调整，对于购买二套房家庭将更加友好，省下来的都是实实在在的钱。按揭贷款利率下调，目前主要是前期按揭利率偏高的广州、苏州等城市，按揭利率调整幅度及次数更多。
贷款利率对于消费者购房决策的影响虽不及限购限贷，但对于部分购房人群而言，也占有主导作用，所以贷款利率的下调对于提升消费者的购房热情有一定促进作用。LPR是房贷利率变动的基础，央行2022年1月20日对贷款市场报价利率(LPR)均做了下调，其中1年期LPR为3.7%，5年期LPR为4.6%，对比此前下调5个基点。从各城市的具体利率政策跟进来看，2月份监测的103个重点城市主流首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷款平均利率为5.75%，均较上月回落9个基点。在103个重点城市中，有87个城市的房贷主流利率环比下调，较上月增加28个，没有利率提高的城市。
图表5：2022年以来重点城市房贷利率调整
资料来源：爱德地产研究院整理
与此同时，银行的放款速度也在加快。在客户配合提交资料的情况下，从签合同到放款大约只需要2个月左右。从监测数据来看，在其监测的103个重点城市中，2月平均放款周期为38天，较上月缩短12天。包括北京市、深圳市在内，有近4成的城市放款周期不到一个月。对于房企而言，银行放款速度加快，有助于房企迅速回款，缓解流动性压力。
五、优化预售监管要求，提升资金使用效率
此次郑州“十九条”新政中第七条，要求严格落实房屋预售制度。
按照《郑州市商品房销售管理办法》规定的“二、三、五”预售形象进度要求办理预售许可，取消因新冠肺炎疫情期间允许房地产企业“正负零”预售的相关政策，严格执行郑州市商品房预售资金监管制度。
此条政策将更加保障购房者权益，减轻消费者购房烂尾的顾虑。
从调控方向来看，大部分城市发文加强了对预售资金等的管控，主要目的也是为了保刚需、保交付。
预售资金的严监管状态也是在有意识减轻消费者的顾虑，增强消费者信心，充分调动消费者购房热情和积极性。
但很多城市在严监管的大前提下也兼顾了房企的生存空间，为房企可能出现的流动性困难提供解决方案。
图表6：2021年预售监管调控加强城市汇总
资料来源：各地政府网站，爱德地产研究院整理
部分城市(成都、烟台)在确保“保交房”、“保交楼”的基础上，适度优化了预售监管的要求，主要是针对高资质房企适度调低了预售监管资金留存比例。放松了预售监管的城市也并非采用大幅降低留存比例等直接方式增厚房企现金流，而是采用了更为谨慎的措施帮助有短暂流动性问题的企业度过难关，提高资金使用效率。对于重仓预售资金监管加强城市的房企，要更加注重自身流动性风险。
图表7：2021年预售监管调控放松城市汇总
资料来源：各地政府网站，爱德地产研究院整理
六、鼓励项目收并购，缓解困难房企压力
此次郑州“十九条”中"第十一条"，给予企业项目贷款支持。
定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续的原则加大房地产企业并购贷款支持，有效缓解市场主体资金链运行压力。
对于过去一年深陷流动性困难的开发商是重大利好，也将化解郑州很多项目的开工、施工、交付问题。包括鼓励银行开发贷，对房企纾危解困有重大帮助!2022年1月，“对于一些 大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。
图表8:房企并购政策
资料来源：爱德地产研究院
据不完全统计，自1月21日浦发银行发行单房地产项目并购主题债券以来，已有6家银行相继启动对房地产项目并购融资支持计划，合计提供融资额度近1000亿元。其中，招商银行已与3家房企签署并购融资战略协议，并放出了330亿元的并购融资额度。整体来看，银行在密集加大对房地产并购主题债券的发行力度及速度。
图表9：近期房地产并购债发行情况
资料来源：爱德地产研究院整理
除了银行，华侨城、建发、招商蛇口、绿城等部分房企的并购债发行也取得了较快进展。比如2月10日，绿城集团发行30亿中期票据(并购)的注册报告状态显示为“预评中”，募集资金拟全部用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力。若绿城并购票据成功发行，意味着民营房企发行并债实现破冰。
图表10：2022年以来房企并购票据发行情况
资料来源：房企公告，爱德地产研究院整理
在房地产业界，要化解房地产企业的风险事件，并购是很重要的手段。2017年，万达深陷“股债双杀”危机，银行抽贷，债务压头。此后，万达将万达广场与酒店打包出售给融创与富力集团，这场“世纪大并购”是中国地产史上重要的一笔，万达因此度过了最危险的时刻。风险房企出售项目，可以回流资金，缓解流动性压力。
总 结
近日，多地出台房地产利好政策，加大购房补贴力度，对于市场下行压力较大城市而言，是合理且迫切的。
也符合中央经济工作会议对房地产市场的定调，因城施策促进房地产业良性循环与健康发展。此次，郑州打响大城市放松“限购限贷”第一枪，进一步夯实政策底，市场必将触底反弹，楼市最惨的日子彻底过去了!
