2022年第一轮土拍观察：京沪土拍大增80%，毛利高达35%

2022年第一轮土拍，起势喜人!据报道，多地已经披露了新一轮土地集中出让信息。2月中旬，北京则第一轮土拍抢先收官于480亿。2月下旬，上海公布了40宗地共计850亿“备货”，信心十足。机构数据显示，春节后首周，重点城市土拍成交溢价率达8%。从北京土拍结果来看，TOP级别国央企拿地占比达97%，积极性明显提高。种种迹象表明，土拍已经开始回暖!其背后有着怎样的政策支撑?又将如何引领全年土拍趋势?

一、2022年第一轮集中土拍大幕开启

2022年土拍季来袭，全国各市第一次土拍时间以及供地明细如约而至。

图表1：2022年部分城市第一轮集中供地情况

注：建筑面积为按地块面积与容积率的大致计算结果。

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

本次土拍公告时间较早，留给了房企充足的筹备时间。北京上年第三轮的土拍的脚步声还没走远，就于1月7日早早公布了今年第一轮土拍计划，并率先完成第一轮土拍。上海、武汉、长沙、杭州等城市第一次集中土拍的计划陆陆续续出来。

如火如荼的第一轮土拍拉开了2022年房地产投资的序幕。

二、北京土拍：仅1宗流拍，利润可观，民企进场

北京是最早公布和完成2022年首轮集中供地的城市，具有风向标意义。年初，北京发布了2022年度第一批商品住宅用地出让公告，共计18宗，总建筑规模约169万平方米，起拍价491亿元。从成交情况来看，土地流拍率下降，触限率上升，溢价率上升，土地端成交趋于稳定，市场出现回暖迹象。

图表2：2021-2022年 北京4轮土拍情况变化

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

北京2022年首轮集中供地，成交金额共计480亿元，共挂地 18 宗土地，成交17 宗，1 宗流拍，流拍率为5.6%，较去年第三次土拍下降近10%。3宗土地达到最高限价成交，触限率为16.7%，较上次提升9 %。溢价率上，本次集中供地整体溢价率为3.7%。较上次提升2 %。从参拍企业来看，国央企拿地97%，TOP10房企的积极性有所提高。

图表3：2022年北京第一轮土拍拿地金额(亿元)及占比情况

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

此次土拍共有20 余家房企参拍，国央企拿地97%。其中，华润、中海、保利等规模房企(尤其是top10房企)拿地占比合计约为60%。本土城投平台公司拿地占比约为30%。旭辉14.07亿元拿下1 宗地，成为唯一获地民企。 从土拍规则来看，50%竞现房销售，房企资金压力大。如果说竞现房销售在之前的土拍中还只是作为配角，偶尔出现在某个地块的规则中，那么此次北京土拍中，现房销售面积则是妥妥的“主角”。全国范围内，去年内，深圳、上海、杭州、武汉等地都已经出现了部分地块竞现房销售的探索。此次北京土拍推出的18块地，其中50%在价格达到上限后需要竞现房面积。在房企爆雷频出的情况下，现房销售，项目就不会烂尾，这或许是保交付的终极措施。但“现房销售”会对开发商的资金流提出极大挑战。几个月就拿证、快销快回的模式被打破，“三道红线”的紧箍咒仍在，部分房企资金紧张的状况犹如雪上加霜。从房企利润空间来看，隐含毛利仍可达35%。通过数据不难发现，此次北京土拍成交楼面价下降、配建要求减少、地货比改善明显。房价地价差全部高于2 万元/平。尤其是，国企和城投公司所拿地块的销售限价达到了楼面价的3.1倍。唯一拿地民企旭辉此次拿地为旧村改造项目，销售限价为楼面价的4.1倍，意味着巨大的毛利空间。

图表4：2022年北京市第一轮集中供地成交情况

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

尽管竞现房销售对房企现金流造成了一定的压力，此次土拍地块盈利空间仍然充足。据专业测算，此次北京土拍项目的隐含毛利率仍可达35.3%。

三、上海土拍：销售逆势带动850亿出炉，投资门槛降低

2月下旬，上海2022年第一批次集中出让地块信息出炉。

官网显示，上海本次共推出40宗土地，均为涉宅用地，预计供应建筑面积446万平米，总起拍价850.7亿元。

图表5：2021-2022年上海土拍情况

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

上海此次供地信心十足的背后，主要有两大原因。

其一，上海土地市场在2021年是所有城市中表现最为稳定的。2021年，上海卖地总收入3323亿元，高居全国榜首。三轮土拍中所有供应地块全部成交，流拍率均为0%，溢价率从去年第三轮就开始反弹。

图表6：2021年 主要城市卖地收入(亿元)

资料来源：国民经略，爱德地产研究院整理

其二，上海此次“大胆”的供地计划也得益于上海楼市的活力，即便在淡季，市场表现也并不差。

图表7：近一年北上广深商品住宅成交面积走势(单位：万平方米)

资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理

数据显示，上海楼市自去年10月，正值第二轮土拍之际，率先开始反弹，此后实现4连涨。

1月新房市场近半数城市成交面积同比腰斩，环比大幅下跌，上海却逆势环比上涨5%。

2月受春节假期影响，成交环比下滑，但同比去年上涨35.3%，创近5年同期成交新高。

可见，销售市场的优秀表现是上海土拍市场成交的保障。

从土拍规则来看，上海此次供应土地门槛较低。

根据此次出让规则，触顶溢价率最低为4.24%，最高为10%。多数地块总价不高，且土拍最高限价不到20亿元的有21宗，占比差不多达到一半，资金预算不多的房企，只要做好投资测算，也可以积极参与。

四、2022年土拍特点与趋势预判：“稳成交”成头等大事

首先，土拍出让规则方面，部分城市进行了微调，降低了拍地门槛，放宽了利润空间。

本轮政策微调后，房企利润空间得到了一定的释放，主要目的是稳成交。

例如：长沙房地产开发企业座谈会提出刚需型住房按每年房价增长不超过 5%，改善型住房可以按 8%-10%控制增长，相当于突破了此前 5%房价涨幅的约束，允许部分项目有相对较高的价格涨幅，从需求端打开了房企的利润空间。

2月最后一天，郑州推出了放开限购限贷等“救市19条”，其中包括土拍保证金比例由50%下调至20%，剩余部分1年内实行分期缴纳。降低了房企拿地的资金压力和拿地门槛。

其次，土拍政策由过去“招拍挂”为主的多模式供地，向2021年开始“两集中”供应转变的磨合期已过。

对比去年全年成交情况，今年土拍市场一个明显特征是供地时间前移，且最早公布土地出让计划的多个城市，在过去一年的三轮集中土拍中，几乎无流拍或者仅有极少数地块流拍。

图表8：2021年第三轮土拍流拍率对比

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

经历了2021年的多轮集中供地后，新政策市场磨合期已过，土地出让转向平稳、有序，且多个城市积累了可复制的操作经验。

此外，从供地规模上看，部分城市积极供地的导向明显。

相较于上一轮，即去年第三轮供地，2022年各城市第一轮供地的数量、面积以及金额均显著增加。

图表9：2022年第一轮土拍VS2021年第三轮土拍 供应量增幅

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资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

对比去年全年，长沙此次推出40块，相当于去年全年成交的60%;合肥此次供地32宗，占相当于去年全年51块的63%。上海此次供地850亿，更是超过了去年三轮土拍总金额的50%。

供应结构上，住宅用地依然占大头。例如，2022年首轮集中供地计划的上海，有40宗土地均为涉宅用地出让。

供应总量规模较大，对于改善今年供求关系有积极作用，也体现出各地政府积极寻求的土地市场健康发展的倾向。

五、1-2月头部房企拿地分析：绿城华润生猛领先

2022年头两个月，不少房企积极拿地，以稳健型头部房企为主，地方城投公司也开始崭露头角。

图表10：2022年1-2月房企权益拿地金额TOP10

资料来源：中指研究院，爱德地产研究院

从拿地金额来看，排名靠前的主要是在北京第一轮土拍中拿地积极的房企。从销售额来看，除北京兴创和北京城建两个地方城投平台，其余房企的销售额排名基本上也都位于top10。可见销售额的起色，是房企拿地的有力支撑。 绿城在拿地和融资方面的信心无不来自其销售状况的加持。绿城在业内一直以品质著称，2021年权益销售额3509.4亿位于中海之后，排名第7,同比上升21.3%。整体而言，2022年全年，随着政策的边际放松，土地市场虽有一定的回暖，预计后续其他城市土地市场也有小幅复苏的可能，但大复苏确实不具备条件和基础。后续上市房企购地情况很大程度上取决于销售市场能否活跃。因此从增强房企拿地意愿、活跃土地市场的角度看，关键还要确保各地房屋销售市场的活跃。