龙湖碧桂园市值两日跌超25%！地产救市还有“大招”？
3月14-15日，房地产板块又迎来大跌，融创市值跌近35%，碧桂园跌27%。龙头房企尚且如此，中小房企更是雪上加霜!3月15日，统计局公布了2022年1-2月房地产相关数据，销售额和开发商到位资金都有显著下降。其中，商品房销售面积15703万平方米同比下降9.6%，住宅销售面积下降13.8%;商品房销售额15459亿元下降19.3%，住宅销售额下降22.1%。金额下降幅度超过面积，说明房价也降了。房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%;利用外资7亿元，下降27.4%;自筹资金7757亿元，下降6.2%;定金及预收款8027亿元，下降27.0%;个人按揭贷款4124亿元，下降16.9%。全国房地产下滑明显，要出台明显的稳定措施了。当前，房地产市场仍处于信心不足的阶段。按揭利率作为影响购房者意愿的重要因素，能够极大地刺激购房者的信心。当前房地产按揭利率如何，未来还有多大下行空间，本文将重点探讨以上问题。
一、10家龙头房企近两日市值平均跌幅高达18%，融创跌35%
3月14-15日，10家龙头房企近两日跌幅高达18%，近两月跌幅24%。融创中国近两日市值跌幅高达35%，近两月市值缩水60%。作为龙头房企碧桂园，近两日也跌27%，近两月跌43%，跌破1000亿市值。一向稳健据称的万科和龙湖，近两月也跌30%。华润、中海、保利和招商蛇口等大型央企，近两日市值也大跌10%。背后原因除了国际形势动荡，疫情加重的恐慌以外，更多也有资产市场对房地产市场复苏不及预期的悲观情绪，导致房企市值大幅杀跌。
图表1：10家龙头房企股票市值及近期跌幅
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
二、百强房企销售额同比下降34%，下行趋势未见缓解
2022年1-2月，TOP100房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%。其中销售额超百亿房企30家，较去年同期减少24家;超五十亿房企26家，较去年同期减少16家。
图表2：百强房企月度销售金额及同环比
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
2022年1-2月，不同阵营均出现大幅下降。百亿以上阵营共30家，销售额增长率均值为-38.4%，为四个阵营中下降最快。第二阵营(50-100亿)有26家企业，销售额增长率均值为-34.1%。第三阵营(30-50亿)共24家，销售额增长率均值为-31.9%。第四阵营共20家，销售额增长率均值为-28.8%。从销售规模来看，1-2月，碧桂园、万科、融创中国分别累计实现全口径销售金额923、646和503亿元，排名行业前三。从销售增速来看，1-2月TOP30房企中仅仁恒置地1家房企实现了销售规模的正增长。
图表3：2022年1-2月TOP30房企销售额累计同比
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
三、“政策—信贷—信心—市场—房企—投资”逐步修复
从当前房地产现实情况来看，未来房地产市场将按照“政策—信贷—信心—市场—房企—投资”的路径逐步修复。
当前，房地产市场仍处于政策纠偏，信贷逐步宽松，信心不足的阶段。
无论是预售金监管还是并购贷不计入“三条红线”等政策，更多为纾困当前房企资金困境。
盘活房地产的核心仍在于销售端的回暖，企业经营端现金的恢复，后续需求端政策仍需进一步发力，提振购房者信心。
图表4：购房者信心提振才能解决困局
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
四、政策空间仍存，需求端将加大发力
现有政策以资金纾困为主，需求端政策力度仍显不足。尽管2021年9月以来政策基调逐步转暖，但主要集中融资端或并购票据、预售金监管等纾困政策。各地因城施策，仍主要以公积金贷款比例调整、购房补贴、人才购房等传统手段为主。即使近期菏泽等地下调首套房首付比例至20%，亦未突破2016年央行规定(在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点)。目前核心城市调控政策依旧严格，尽管在“房住不炒”的总基调下，政策不会有大的放松。但参考2014-2015年“9.30”和“3.30”新政，当前政策仍有较大腾挪空间。
图表5：2014年“930”新政和2015年“330”新政
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
随着部分城市楼市下行压力进一步加大，预计更多非核心城市需求端政策有望逐步改善。年初银行按揭额度充足，1-2月居民中长期贷款同比下滑显示需求端依旧低迷。供给充足而需求不足的背景下，按揭利率作为需求端重要影响因素，预计未来有望加速下行。
五、按揭利率较5年期基准上浮21%，处于2009年以来新高
按揭利率作为影响购房者意愿的重要因素，无论是其预期引导意义还是实际带来置业成本的下行，均显得尤为重要。从央行数据来看，2021Q4个人按揭综合成本5.63%，仍处于较高水平，高于同期基准4.65%，远高于2009年和2016年的历史低点。
图表6：当前个人按揭利率绝对值仍处于历史较高水平(%)
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
从相对基准比例来看，2021Q4个人按揭综合成本为同期5年期LPR的1.21倍，为2009年以来最高水平。很显然，当前按揭利率有较大下调空间。
图表7：2021Q4个人按揭相对利率处于2009年以来新高
注：相对利率=个人住房加权贷款利率/5年期基准利率
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
六、相对历史低点，按揭利率潜在下行空间超120BP
2009年第二季度，房贷利率低至4.34%，低于基准利率1.6%，为基准利率的7折左右。2021年第四季度，全国个人按揭加权利率为5.63%，从绝对值来看对比2009Q2的最低点有129BP下行空间。
图表8：当前房贷利率与历史主要低点
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
对比2009Q2,若当前房贷利率降至基准的73%，则对应有2.23%的下降空间。绝对差值为1.29，相对基准差值为2.58，三种方式对应平均下行空间为2.03%。对比2016Q3，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距对应的下降空间分别为1.11%、1.36%和1.34%，平均下降空间为1.27%，潜在下行空间依旧较大。因此，相对历史低点，当前按揭利率潜在下行空间均超120BP。
图表9：当前个人按揭利率相比历史低点对应下降空间(PCT)
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
假设房子总价100万、首付5成、按揭利率5.63%，30年按揭，等额本息还款方式下对应月供为2880元/月。若未来按揭利率分别降10、30、50、100个基点，对应月供下降比例分别达1.1%、3.3%、5.4%和10.7%。很明显，房贷利率进一步下调对购房者购房信心有极大的激励作用。
图表10：房贷利率下降测算
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
总 结
近日房企市值大幅下跌，房地产想要完全好转，必须按照“政策—信贷—信心—市场—房企—投资”的路径逐步修复。
当前虽然调控政策有纠偏，信贷有些许放松，但是购房者对房地产市场的悲观预期浓厚，购房信心不足，导致房企经营性现金流匮乏，生存依然艰难。按揭利率作为影响购房者意愿的重要因素，继续下调购房者按揭利率有利于刺激购房者信心，盘活整个房地产市场。从利率测算来看，相对2009年或者2016年历史低点，当前房贷利率均有超120BP的潜在下调空间。如果房地产市场继续低迷，预计后续按揭利率有望加速下行，也将扛起救市的大旗!
