保障房贷款开闸！黑铁时代，或将释放10000亿资金托底房地产！

继并购贷不计入“三道红线”后，二月初，央行、银保监会联合发布了《通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入金融机构“两道红线”。

图表1：《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》内容

注：保障性住房租赁项目认定书要求：租赁住房建筑面积不得低于总建面的10%。

资料来源：人民银行、银保监会，爱德地产研究院整理

对地产开发企业而言，有两个层面的利好。其一，保障性租赁房不计算额度，那么贷款集中管理里面的额度就可以全部放给商品房了;相当于房间没变大，但是抢占房间整体空间的人变少了。其二，一些有大量配建租赁项目的开发企业，可以获得更低成本的贷款。开发贷利率一般是基准上浮10%-20%，保障房贷款利率则可以低至3.95%。 这无疑在原有的保障房建设金融支持力度上又加一剂强心针。也让整个房地产行业感受到了更为明亮的融资端的黎明曙光。那么，保障性租赁住房开发贷的“盘子”究竟有多大?其开发贷松动能否拯救房地产?

一、政策：全方位扶持，强势鼓励房企参与

早在2017年，住建部就提出，在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。但由于利润率低、投资回收期长，企业参与租赁住房建设的积极性不高。2019年7月，政策开始加速。住建部公示了首批纳入住房租赁市场发展试点名单城市，包括北京、上海、广州、深圳等 16 城。当年 7 月，天津、石家庄等8城加入第二批名单。据住建部披露，“十四五”期间，40个重点城市新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例约为26%。其中北京、上海、广州、深圳分别计划新增保障性租赁住房40万、47万、60万和40万套，均占新增住房供应总量的45%左右;西安、杭州等二线城市占比达30%。

图表2：2021-2025年 部分城市保障性租赁住房供应占住房供应总量比重

资料来源：住建局、公开资料，爱德地产研究院整理

2021 年 6 月，国务院办公厅出台的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确提出“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。正式明确了保障性租赁住房在“十四五期间”的重要地位。2022年以来，政府加大对房企资金监管，房企经营行为回归理性，同时政府又提供一系列土地、财税、金融等政策支持，将有效降低保障性租赁住房建设和运营成本。

图表3：保障性租赁住房的政策支持

资料来源：住建部、国务院，爱德地产研究院整理

随着房企高杠杆、高周转、高负债的运营模式得到纠正，政府通过全方位的政策扶持，也将鼓励更多房企和其他参与主体参与保障房建设。

二、规模：5年总投资规模或达1.3万亿，房地产开发投资拉升2-3%

据专业机构估算，“十四五”期间，全国保障性租赁住房筹建规模约 900 万套。2021 年底，已披露的计划建设量是93.6 万套。2022年初，住建部工作会议指出“坚持租购并举，今年全年建设筹集保障性租赁住房240 万套(间)”，保障性租赁住房发展将进入加速期。考虑到建安成本分3年投入，按套均面积50平米以及土建成本3000元/平计算，预计“十四五”期间保障房投资规模将达1.3万亿。

图表4：2022-2025年保障房建安投资(亿元)

资料来源：住建部，爱德地产研究院整理

2021年，房地产开发投资完成额为14.76万亿，同比增速跌至4.4%。据亿翰智库预测，2022年房地产开发投资将进入减速通道，5年内平均投资规模13.5万亿。根据表格测算，预计2022-2025年保障性租赁住房的投资额占全年投资比重约2%-3%。

三、融资：保障房贷款将提速，或将释放资金近1万亿，利率低至3.95%

目前，保障性租赁住房的资金来源主要分为两类：一是财政资金，包括中央补助资金、土地出让净收益以及住房公积金增值收益;二是金融支持，包括银行贷款、发行债券和资产证券化产品，以及2021年新增的保障房REITs。

图表5：保障性租赁住房资金来源及占比

资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理

从保障房融资结构来看，十四五期间需要为保障房提供的金融支持为1.3万亿的70%，大致为9100亿。具体到银行贷款，可参照历史经验数据。2014年楼市大萧条后，政策端也提出了大力发展保障房金融支持力度。此后保障房开发贷占比从30%提升至60%以上。同时，2015-2016年房地产大牛市出现。此次政策放宽了银行“两道红线“方面的限制，保障性住房贷款或将进入加速通道。若从当前49.9%提升至61.3%，还有11个点的空间，或将释放资金10000亿。

图表6：2014-2021年住房开发贷与保障房开发贷情况

注：保障性住房开发贷包括棚改相关贷款、保障性租赁住房开发贷等。

资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理

从银行实际行动来看，2021年下半年，建行、国开行已印发文件加大对保障性租赁住房的授信力度。建行已为保障性租赁住房授信 658 亿元;国开行授信 334 亿元，贷款期限最长 25 年，贷款利率最低3.95%。此外，房企发行住房租赁债券和保障房 REITs，也可以补充建设资金。 2019年开始，房企发行租赁债和保障房ABS的规模大幅提速136%。2021 年以来，房企开始集中发行住房租赁债券，年度发行超过 220 亿元，同比大增77%。

图表7：2018-2021年房企住房租赁债券发行规模(亿元)以及同比增速

资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理

为了鼓励房企参与租赁住房的积极性，募集资金必须保证70%的资金用于建设租赁住房，剩余部分可用于补充流动资金。由此可见，参与保障房建设，一定程度上可以改善房企融资和流动性。

四、拿地：竞配建成已成主流，投资测算需谨慎

图表8：保障性租赁住房的五种供地方式

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

集中供地政策出台以来，竞配建已成当前土拍”主流“。所谓“竞配建”，是指当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。“竞配建”的初衷是在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控背景下，政府希望有能力的企业发挥主观能动性，助力城市配套更加完善。

图表9：2021年全国22城集中土拍规则整理

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

“两集中”供地政策明确要求，租赁用地供应占住宅用地的10%以上，部分城市达到30%。虽然地价相对便宜，但是这部分住房建设降产生较高的建安成本，建成后却要无偿转移给政府，相当于增加了成本，稀释了项目利润。面对集中拍地复杂的限制条款和保障房建设比例，关键是要做好投资测算，才能科学决策。爱德数智的投资管理系统，有助于房企对实现精准的拿地测算和对投资决策进行全流程管控，实现科学拿地，更好的度过黑铁时代。

总 结

随着保障性租赁住房建设加快，预计每年对房地产投资的拉动达到2-3个百分点。此次“定心丸‘政策，也有助于托底房地产市场，短期内起到一定的稳增长效果。但从长期来看，地方政府仍需要让渡部分收益，以换取更可持续、更高质量的经济发展。

目前我国住房保障体系还在不断地完善和建设当中，需要多方配合才能完成。其中，房企是一个重要主体。对于房企来说，房企应该主动在保障性租赁住房项目方面积极发力，主动把握类似信贷机会，以减轻部分开发商的资金压力。