2022年上海楼市现状解读及走势预判
2月22日据传，中国央行上海分行要求银行提高房贷和开发贷的增速。大有房地产贷款“轰油门”的意味!专家称，地方央行在上海这样的一线城市提高房贷增速，更有利于提振市场信心。 2022年首月，新房市场近半数城市成交面积同比腰斩，环比大幅下跌。但是上海却逆势上涨，大有走牛之势。除了新房，上海的二手房从2021年9月份到12月份已经连续4月上涨，2022年1月也是热闹非凡。2022年上海楼市会如何走?本文先从新房市场、去化周期、二手房市场和政策变化4个维度剖析上海楼市的基本面，最后再对2022年新房市场做出预判。
一、新房市场：成交面积持续4连涨市场回暖趋势明显
2022年1月，上海商品住宅成交面积171.2万平方米，环比上涨4.93%，同比下跌10.18%。上海新房成交面积，受益于信贷放松，从2021年9月份持续上涨到2022年1月，完美实现4连涨，热度持续回暖。2021年12月和2022年1月新房成交面积已经超过年度成交面积均值。商品住宅成交均价方面，2022年1月为5.14万元/平方米，环比下降0.2%，同比上涨1.68%，上海房价基本保持稳定。
图表1：上海商品住宅成交面积及同环比(单位：万平方米)
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
从北上广深成交量对比来看，上海从9月开始持续上涨;广州上涨到12月份，2022年1月份又大幅下跌;北京市场不稳定，从11月份到2022年1月份处于下跌态势;深圳一直处于低位震荡走势。由此可见，北上广深四个一线城市当中，只有上海市场回暖信号最为明显。
图表2：近一年北上广深商品住宅成交面积走势(单位：万平方米)
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
二、去化周期：库存面积近4年最低去化周期仅6个月
目前上海的新房比较少，截至2021年12月末，上海新房库存面积已经降到458万平方米，近四年来最低点，去化周期仅为6个月。
图表3：2018-2021年上海库存面积及去化周期
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
从2022年1月份数据来看，一线城市中，北京受严厉的调控影响，去化周期高达20个月，去化压力极大。广州和深圳10-12个月之间，相对正常。只有上海去化周期为5个月左右，没有压力。
图表4：2022年1月全国29个重点城市商品住宅去化周期
资料来源：CRIC，爱德地产研究院整理
三、二手房市场：成交量远超1.5万套荣枯线蓄势“小阳春”行情
2022年1月，上海二手房共成交1.74万套，环比下跌约0.4%，同比下跌约60.3%。按照上海历史成交数据分析，1.5万套成交大概为上海枯荣线，2.1万套为繁荣线。2021年下半年，上海二手房核验三价取低后，二手房成交量确实立马受挫，八九月成交量都跌破了2.1万套这个繁荣线。
图表5：上海二手房成交套数走势
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
9-11月甚至下滑至枯荣线之下，不过随着10月份信贷放松，上海二手房市场成交逐渐反弹，12月还迎来了翘尾行情。2022年1月成交到达1.74万套，远在荣枯线之上，只是还没有达到上海的2.1万套繁荣线。随着政策上的利好，市场行情逐渐好转，预计上海“小阳春”行情肯定是会有的，但不可能再有过去两年的暴涨行情了。从“北上深广杭”五大城市二手房成交量对比来看，上海二手房是在10月止跌的，比北京和深圳早了一个月，11月环比反弹了12%。深圳二手房成交量在连续下跌7个月后终于回暖，11月二手房成交2118套，环比大涨了32%。北京11月达到了11851套，环比上升了26%，止跌的趋势也比较明显。广州11月环比上涨了15%，杭州环比上涨了30%，都是近期首次止跌。
图表6：近一年北上广深杭二手住宅成交套数(单位：套)
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
四、政策变化：上海二手房核验价放松释放了需求空间
此次，上海二手房核验价出台后，市场以为会步入深圳的后尘，楼市成交量进入“冰封”状态。
但上海仅仅跌了3个月，四季度成交就回暖了。
反弹原因，一方面主要是部分二手房核验价上调，特别是之前打压严重的学区房上调最多。
图表7：上海二手核税价调查(纯学区房)
资料来源：爱德地产研究院整理
学区房本来户型小，总价就不高，二手房核验价上调意味着贷款比例增加，很多刚需就有机会上车。
目前核验价放松的小区还不算多，大部分都没上调多少，有的品质社区也只上调三五个点。
另一方面是2021年10月份之后，银行贷款明显放松，放款周期从半年降到1个月内，卖房置换周期缩短，整个二手房的流动性大幅提高。
五、2022年上海新房市场预判
从基本面看，这两年上海在落户政策上有所放松，这会给上海注入一部分楼市购买力，尤其是500W以下的刚需房。加上上海的产业转型和突破非常可期，上海楼市的未来还是很看好的。
接下来，对2022年上海新房市场做个大概预判。
(一)小阳春可期，全年“M型”走势从上海近五年新房成交面积走势来看，2022年新房成交走势或将和2019年相似，全年“M型”走势。
图表8：2017-2022年1月上海商品住宅新房成交面积走势(单位：万平方米)
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
上海新房成交量从2021年9月份开始触底反弹，2022年1月份成交面积高达171.2万平方米，2月份受春节假期影响，预计成交量会受较大影响。3月份预计会达到全年最高点，上海小阳春行情完全可期。之后会陆续走低，9-10月又会迎来较好行情。
图表9：2022年上海商品住宅新房成交面积预测走势(单位：万平方米)
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
(二) 国央企或将迎来逆周期拿地的良机
2022年上海入市新盘，市中心豪宅依旧稀缺。市中心高端改善项目预计在20个左右，供应房源数约5500套，这里仍然会是主战场!不过，远郊新盘可能会卖不动。2021年新盘的供应主力都在郊区，而郊区最受关注的自然是五大新城，无论是新盘数量还是土地供应都是如此!
图表10：2021年上海成交宅地分布(单位：宗)
资料来源：通联数据，爱德地产研究院整理
刚刚公示的2022年第一批次52块涉宅地块中，五大新城依然领先，临港13块、奉贤青浦分别8块，松江5块，嘉定2块，占比超过6成，而且出让体量也是远高于市区。尤其是临港，巨量的供应会使市场出现短时间的供应泛滥，去化可能会不太理想，尤其是没有地铁、学校、商圈资源支撑的板块。预计临港等供应较多区域不管是新房还是二手房降价都不可避免。上海这波市场去库存后，2022年国央企或将迎来逆周期拿地的良机。
总 结
2021年四季度金融信贷政策积极调整后，楼市下跌态势开始受到遏制。
近期一些城市出台首付比例下调的政策，充分说明当前房贷政策依然趋于宽松。
首付比例下调在很大程度上降低了购房门槛，对于激活房地产市场有积极作用。
上海作为一线城市，这波率先反弹，也起到引领全国房地产市场走向复苏的作用。
