政策持续放松，再挺2周，房地产就要活过来了

2022年3月，百强房企融资环比上升138.7%，实现翻番，几乎与1月持平。

3月以来，中央密集表态稳地产，支持房企的合理融资需求，房企融资环境将持续优化。

与之前相比，房企融资渠道已经基本恢复开放。

发行中票的队伍逐渐壮大，优质民企加入收并购阵营，民企美元债融资窗口打开。

随着销售端政策放松持续，市场逐步回暖，将对未来房企融资起到一定支撑作用。

一、房企3月融资环比翻倍，融资环境持续改善

2022年3月，百强典型房企的融资总量为878.39亿元，环比上升138.7%，同比下降29.1%，融资量环比出现较大的增长，同比降幅收窄。

图表1：2021年3月以来房企单月融资额(亿元)

数据来源：CRIC，爱德地产研究院整理

2021年下半年以来，融资“三道红线”持续发力，叠加国际评级机构频频下调房企信用评级，房企新增融资和债务展期困难，融资规模持续下行。

2022年2月，100家典型房企融资量跌至398亿元，创2018年以来单月新低。

在此背景下，3月16日，国务院金融委、央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等六部委先后就房地产问题进行发声，促进房地产业良性循环和健康发展，促进企业融资恢复。在政策暖风影响下，房企融资环境持续优化。

房企在银行间市场发行债券的渠道正持续保持稳定畅通。截止3月30日，包括碧桂园、旭辉、龙湖、越秀等多家房企中票注册被批量接受，注册金额合计250亿元。

此外，大悦城、保利发展、保利置业、金茂、金地、北辰实业、首创城发、南京奥体等房企已合计提交约295亿元中期票据的注册申请。

并购融资主体由央企扩大至民企。3月以来，碧桂园、美的置业、旭辉、新希望地产等民企均获得了银行的并购额度，其中不乏碧桂园这类超级民企获得了百亿级别的并购额度，其中不乏碧桂园这类超级民企获得的并购额度达到200亿级别。

图表2：2022年房企并购融资额度

数据来源：房企公告，爱德地产研究院整理

民企美元债融资破冰。3月18日，卓越商管成功发行1亿美元优先票据，利率2.91%，成为今年首家实现美元债融资的民营房企。

4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》。《通知》指出，稳定企业预期，完善民营企业债券融资支持机制，支持上市房企积极向新发展模式转型，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。整体来看，未来的相关金融政策可能得到进一步放松，房企的融资环境还会继续优化。

二、信用债融资占比超50%，国央企为发债主力

从融资结构来看，3月信用债规模占比54.8%，海外债占比2.7%，信托融资占比11.8%，ABS融资占比30.7%。

图表3：2022年1-3月融资结构

数据来源：中指研究院，爱德地产研究院整理

具体来看，信用债、ABS增速显著，分别环比上升100.2%和375.3%。海外债、信托维持收缩态势。债券审批发行明显提速，信用债和ABS快速回暖是融资总额回升的主要原因。

3月历来是房企境内发债的高峰。从企业性质来看，3月央企和地方国企发债规模都明显增加，分别达到285亿元和385.4亿元，环比分别增加360%和108%。

图表4：不同性质房企信用债融资情况

数据来源：亿翰智库，爱德地产研究院整理

总的来说，尽管当前货币环境稍有宽松，发债成本下行，但受限于企业信用，只有国央企和部分优质民企境内发债较为畅通，信用缺失的民企短时间内仍难以获得合理的融资。

三 、境内融资成本下降至3%，发行期限整体增加

从融资成本来看，截至2022年3月100家典型房企新增债券类融资成本4.5%。其中境外债券融资成本达7.54%，较2021年上升0.52个百分点，境内债券融资成本3.23%，较2021年下降0.83个百分点。

图表5：2018-2022年典型房企债券类融资成本

资料来源：CRIC，爱德地产研究院整理

由于境内融资成本下降，更多优质房企选择在境内发债，如首开股份、金融街、旭辉等。由于部分房企美元债违约，对市场信心和房企信用造成冲击，当前房企海外债发行形势仍未好转。今年部分房企的美元债获得展期，通过展期实现了再融资，但融资成本提高。

受发债主体信用结构性影响，债券发行期限整体增加。

2022年一季度境内债平均发行期限为3.8年，同比提升0.5年，环比提升0.1年;境外平均发行期限达2.2年，同比减少1.0年，环比增加0.5年。

四、再挺两周，房企偿债压力骤减

2022年3月房企有41笔债券到期，金额共计640.7亿元，环比上升70.3%，到期债券只数环比增加19只。3月29日，正荣地产5笔票据同意征求已完成并支付同意费512.6万美元，相当于2022年3月到期的债券到期时间已经成功延期，新票据期限为1年。4月1日，融创中国“20融创01”展期方案获82%持有人支持，成功展期18个月。2022年4月将有32笔债券到期，合计510.1亿元，偿债压力较2022年3月有所下降。按周来看，2022年第15周和17周均为今年上半年境内外债券到期高峰，且均分布在4月份。

图表6：房企今年上半年即将到期境内外债券规模按周

注：含已赎回海外债

海外债按起息日期统计，按4月1日汇率1美元=6.3624人民币，1港元=0.8119人民币换算

数据来源：CAIC投管云

受到房企信用风险的影响，债权人对房企还款信心不足，导致现阶段债务展期难度提升，部分房企仍存在一定的违约风险。

五、华夏幸福化债将近50%，佳兆业、花样年积极探索合作模式

2022年3月，房地产行业下行压力持续，百强房企销售金额同比大幅降低47%，近乎腰斩。

还债高峰遭遇回款低谷，房企被进一步推向深渊。

3月曝出债务违约的房企数量为2021年以来之最。3月7日、21日和27日禹洲集团、祥生控股和上置集团因债券未能按期支付利息，构成了实质性违约。截至2022年第一季度，出险房企多数仍未觅得大力度的、有效的纾困途径，但仍有房企在持续探索新的合作方式。4月，华夏幸福、佳兆业、花样年的出险之路迎来了曙光。

4月1日，华夏幸福公告了债务重组最新进展。截至公告日，华夏幸福已完成1048亿债务重组，接近拟重组债务总额的一半。这距离去年12月金融机构债权人委员会表决通过债务重组计划，仅4个月的时间。债务重组取得重大突破，进一步提升了市场对华夏幸福的信心，为华夏幸福生产经营企稳向好创造了良好条件。

4月2日，佳兆业、招商蛇口、中国长城资产签署了战略合作协议，共同推动在城市更新、商住开发、文旅等领域合作。佳兆业表示，这有利于释放公司在大湾区核心产业价值，推动城市更新项目转化，盘活商住项目资产，缓解短期流动性困难。

这是AMC和头部央企介入困难房企出险处置落地的首个案例，为资金紧张的房企提供了资产处置的样本。

4月11日，花样年、彩生活双双披露公告表示，已各自与粤民投另类订立协议，后者将在引入战投、债务重组、资产优化等多个方面为两家公司提供协助。

粤民投另类在大型财困公司及不良资产重组方面经验丰富，是由广东省政府指导推动及于2016年成立的投资公司。粤民投另类的进场足以看出当地政府对企业纾困的支持，有利于加快花样年债务重组进程。

六、一二线楼市逐步回暖，房企经营性现金流逐步改善

2022年一季度楼市整体低迷，但部分城市复苏迹象明显。

从一线城市的情况来看，3月北京、广州、深圳新房成交量分别环比回升57%、27%、18%。上海楼市则更早回暖，2月成交量同比回升109%。受疫情影响，3月环比下跌，但从一季度整体来看，跌幅最小。

二线城市中，重庆3月环比回升215%，长沙回升129%，佛山回升100%，市场复苏势头强劲。东莞，杭州、苏州等城市也环比回升50%以上。从房企的表现来看，3月不少房企销售业绩强势反弹。其中，招商蛇口、金地、华润置地、金茂、中海、越秀等布局一二线城市的房企销售额环比翻倍。

图表7：3月业绩表现较佳的房企

数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理

华润置地总裁李欣表示，3月中下旬以来，市场回暖迹象明显，尤其是一二线城市，一线和核心的强二线城市已经是回暖状态，售楼处的到访客流数量明显提升，同时二手房交易量也在回升。

4月11日，苏州限售及限购均有所松动，成为首个GDP超2万亿的城市对楼市进行实质性松绑，对提振市场的意义重大。截止目前，至少有9个城市放开“四限”，其中不乏郑州、福州、哈尔滨、兰州等省会城市。预计后续将有更多销售承压的二三线城市跟进，逐步打开乃至取消“四限”。

在政策作用之下，随着压力城市的需求持续释放，预计4月整体新房成交规模将有所回升。销售端回暖后，房企可支配的预售资金会增加，资金回笼将更加顺畅，房企经营性现金流将得到改善。

总 结

在政策暖风下，房企合理融资需求逐步得到满足。

当前房企境内发债仍以国央企为主，4月份部分民企仍面临较大偿债压力。不过，华夏幸福、佳兆业、花样年为困境中的房企提供了“复活”样本。销售端回暖是打破当前地产僵局的关键。随着楼市政策宽松，带动市场回暖，将为房企在销售回款上带来强力支撑，也将有助于房企降负债、补充现金流。