湖南优化房地产用地审批 落实房地产市场调控目标【2021房地产市场情况】

近日，湖南省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》要求，落实房地产市场调控目标、优化土地供应时序。各市州、县市区自然资源和住房城乡建设主管部门要进一步强化房地产用地供应管理，实行“一城一策”，科学、精准、精细处理存量房地产土地开发利用和已建成房地产去化的关系，建立健全部门联动管理机制，切实降低去化周期，保证房地产投资发挥效益，防控资源浪费。

对现有存量房地产用地情况进行梳理，因城施策支持刚性和改善性、创新性需求。各市县自然资源主管部门要会同住房和城乡建设主管部门，依托土地市场动态监测与监管系统梳理存量房地产用地数据，包括已供未建、已建未竣、已建未售等情况，提高数据精准性。

要优先利用存量房地产用地，支持品质改善性、低碳绿色创新性需求，鼓励从详细规划指标调整、土地出让非重要条件修改、不动产预告登记、转移登记等方面给予适度支持;对政府收回需重新招拍挂出让的地块，转为品质改善性、低碳绿色创新性项目，允许在制定土地出让底价时在10%的幅度内适度支持，力争改变“高负债”“高杠杆”“高库存”房地产开发经营方式，为房地产经济转向高质量动态平衡发展提供有力保障。

推进以县城为重要载体的新型城镇化建设，选择一批发展意愿强、基础条件好的县城作为示范地区重点发展。按照第七次人口普查数据，城镇人口达到50万人以上的邵东市、耒阳市、平江县、醴陵市，或城镇人口新增10万人以上且总数接近50万人的新化县、汉寿县、湘乡市、湘潭县、隆回县、桂阳县、澧县、桃江县等，可以向省自然资源厅申请提升房地产用地单宗出让规模标准至中等城市规模，纳入县城城镇化建设示范地区备选范围。

防止房地产库存去化超标增加系统性风险，防止人口流失县城盲目建设。各市州、县市区商品房库存去化周期在13-36个月的，应严格控制新增房地产开发用地审批;对连续两个季度非住宅商品房库存去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。

《通知》还明确，对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内;对非住宅商品房去化周期超过36个月的县市区，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。以上用地调控措施实行动态监管，达到相关规定明确的条件即可解除。

爱德数智对2021年湖南省房地产市场进行梳理回顾：

1.2021年湖南省房地产开发投资情况

1—12月,全省完成房地产开发投资5427.83亿元,同比增长11.2%,较1—11月回落1.5个百分点,已连续10个月回落,高于全国平均增速6.8个百分点,两年平均增长10.5%,总量、增速在全国排名第10位、第4位,在中部排名第4位和第2位。从投资结构看,住宅完成开发投资4164.61亿元,占房地产开发投资的比重为76.7%,同比增长15.2%;办公楼完成投资143.57亿元,同比减少18.1%;商业营业用房完成投资639.78亿元,同比增长5.7%;其他房屋完成投资479.87亿元,同比减少1%。

分城市看,1—12月,长沙市完成房地产开发投资2236.12亿元,同比增长19.7%。三四线城市完成房地产开发投资3191.71亿元,同比增长10.2%。全省10个市州房地产开发投资实现正增长。其中,增幅较大的为长沙、湘西和永州,分别增长19.7%、19.2%、17.8%;株洲、湘潭、常德和张家界4个市州为负增长,张家界降幅最大,下降28%。

2.2021年湖南省土地供应量情况

1—12月,全省房地产用地供应7956.0公顷,同比减少10.6%,增速较上年同期回落46.1个百分点,两年平均增长10.1%。其中,住宅用地供应量5812.99公顷,同比减少12.2%,占房地产用地供应量的73.1%;商服用地供应2143.01公顷,同比减少5.8%,占房地产用地供应量的26.9%。根据四季度城市地价动态监测数据,从同比看,长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德住宅用地地价同比增长率分别为2.95%、-0.55%、0.44%、4.98%、5.25%、2.90%;从环比看,长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、常德市住宅用地地价环比分别增长0.80%、-0.47%、-0.11%、0.07%、1.02%、0.25%。

3.2021年湖南省新建商品房销售情况

1—12月,全省新建商品房销售面积9188.79万平方米,同比减少2.6%,较上年同期回落6.3个百分点,两年平均增长0.5%,总量、增速分别在全国排名第8位、第21位,在中部排名第3位、第5位。其中,住宅销售面积8316.71万平方米,同比减少2.2%;办公楼销售面积101.72万平方米,同比减少8.1%;商业营业用房销售面积523.23万平方米,同比增长3.3%;其他房屋销售面积247.14万平方米,同比减少11.4%。新建商品房销售额6040.51亿元,同比增长1.6%,两年平均增长4.1%。其中,住宅销售额5390.44亿元,同比增长3.2%;办公楼销售额107.05亿元,同比减少12.1%;商业营业用房销售额444.38亿元,同比减少7.9%;其他房屋销售额98.65亿元,同比减少17.4%。

1—12月,长沙市新建商品房销售面积2605.79万平方米,占全省的28.4%,同比增长9.5%,高于全省增速12.1个百分点,销售额2620.32亿元,同比增长19.3%。三四线城市新建商品房销售面积6583.00万平方米,同比减少6.7%;销售额3420.19亿元,同比减少8.8%。

4.2021年湖南省商品住宅价格情况

1—12月,全省新建商品住宅均价6481元/平方米,中部排名第5位,全国排名第25位,仅高于河南、黑龙江、广西、甘肃、新疆和贵州。1—12月,长沙市新建商品住宅均价10119元/平方米,在30个直辖市、省会城市(除拉萨外)中排名第20位。

5.2021年湖南省新开工面积情况

1—12月,全省房地产施工面积42660.89万平方米,同比增长4.7%。房屋新开工面积10168.21万平方米,同比减少6.9%,已连续三个月下降,降幅较1—11月扩大1.9个百分点;其中,住宅新开工面积7992.24万平方米,同比减少3.8%。房屋竣工面积4604.23万平方米,同比增长16.2%。

6.2021年湖南省房地产贷款情况

截至12月末,全省房地产贷款余额16341.44亿元,占全部贷款余额的29.3%,同比增长8.5%,较上年同期回落4.8个百分点,增速已经连续三年放缓。全省房地产贷款新增1276.7亿元,同比少增484.4亿元。从贷款投向来看,房地产开发贷款余额3956.16亿元,同比增长0.6%,增速较上年同期回落3.7个百分点;个人住房贷款余额11671.46亿元,同比增长12.2%,增速较上年同期回落6个百分点。12月,全省首套房贷款平均首付比例、利率分别为33.9%和5.61%,分别低于二套房贷款9.05个和0.35个百分点。