逆势增长154%；利率低过中海。城建之王率队来袭！

今年的行业榜单与往常有些不一样。2022年1-4月权益拿地榜单上，冒出了许多的新面孔，城建公司开始引人注目。

北京城建2021年逆势创收1400亿，大致与房企营收第10名相当。武汉城建2022年前四个月权益拿地77亿，进入了TOP10阵营。此前，武汉城建还发行了一笔5亿美元的海外债，利率仅2.25%，比中海还低，直接创境外债的历史新低。

同时，北京城建、武汉城建等在拿地榜的排名也显著上升;甚至许多三四线城市的城建集团也开始榜上有名。

图表1：2022年1-4月城建公司(部分)权益拿地金额与排名

资料来源：中指

除了拿地方面崭露头角之外，近日，各大城建集团还不断爆出大额融资，且利率极低。1月11日，武汉城建50亿元私募融资获上交所受理，只待注册发行。5月19日，广州城建拟发行不超过21.5亿元公司债，利率询价区间仅2.6%-3.6%。同日，合肥建投拟发行25亿元的中期票据，期限长达7年，且无须任何担保。 那么，从幕后走到台前的城建公司，究竟是怎样的存在?谁是真正的城建之王?

一、逆势创收1400亿，北京城建营收第一

上半年，北京冬奥会获得了全国人民和全世界的喝彩，而在其背后默默付出的“功臣”正是北京城建。其建造了速滑馆、冬奥村等30余项冬奥会场馆及配套工程。

北京城建集团由北京市人民政府100%直接持股，拥有城建工程、城建地产、城建设计、城建园林、城建置业、城建资本、城建文旅、城建国际、城建服务等九大产业。全资、控股子公司25家。

事实上，北京城建低调的同时却颇具实力，是目前资产规模最大的城建公司。现有总资产超过3300亿元，营业收入超过1400亿元，超过了全国其他所有城建集团，也是当之无愧的营收之王。

北京城建旗下房地产业务上市公司——城建发展(A：600266)的成绩也是可圈可点。2021年，城建发展逆势反弹，实现营收241亿，同比增长74%;全口径销售额542亿，同比翻2.5倍，一举从122名上升至64名。

图表2：北京城建发展销售额与营收情况

资料来源：企业年报，爱德地产研究院整理

2022年开年，城建发展在银行间债券市场发行了3期债券，金额合计24亿，利率为仅3.6%-3.77%。

图表3：2022年北京城建发债情况

资料来源：企业年报，爱德地产研究院整理

在拿地方面，北京城建也是实力显露。2021年北京第一轮集中土拍大战中，北京城建通过单独或联合体的形式，在“千亿级”土拍中以156.97亿元共竞得6宗地块，成为该次土拍的最大黑马。

2022年北京第一轮集中供地中，起拍总价491.8亿，北京城建以26.3亿元底价摘得北京市丰台区卢沟桥地块。此外，北京城建在成都、重庆、南京、海南等地区亦有所土储布局。北京城建大金额融资、大手笔拿地，可能要在房地产开发领域铺开一盘全国性的大棋。

二、融资利率仅2.25%低过中海,武汉城建拿地进入TOP10

专业聚焦于房地产投资的城建公司比较少，其中武汉城建2021年总资产突破3200亿元，房地产业务成为其拿手业务。 从武汉城建2021年度成绩单来看，营收超500亿元几乎翻倍;利润总额预计36亿，同比增44%，非常具备黑马潜质。

图表4：武汉城建总资产及营收情况

资料来源：全国城投协会、联合资信债券评级报告，爱德地产研究院整理

作为城建公司，武汉城建在融资方面优势凸显，融资额度较大，利率显著较低。十四五期间，中行湖北省分行将为武汉城建提供600亿元的综合授信支持。2021年6月行业融资最为紧张的时期，武汉城建成功发行了5亿美元债券，利率仅2.25%，低于中海同期一笔美元债2.45%的利率，直接创境外债的历史新低，也是其成为城建领域的融资之王。2022年开年的1月，武汉城建发行的一笔50亿元公司债已获上交所受理。

图表5：2021-2022年4月武汉城建发债情况

资料来源：上交所等，爱德地产研究院整理

伴随融资优势，武汉城建在拿地市场亦有所斩获。2021年销售不错，更是为土储的充裕提供了必要性和底气。

2022年3月31日，武汉迎来2022年首批集中供地，武汉城建集团以底价摘下两宗优质地块，共耗费27亿。同时，还武汉城建出让了自身储备的一宗地，被凯德集团拿下，收金23.1亿，溢价率5%。一出一进，武汉城建盘活了自身出资产，还大大降低了资金压力。

2022年1-4月，武汉城建以77亿元的权益拿地金额，首次跻身TOP10。在全国房地产企业都在进入下行的趋势下，武汉城建利用其融资优势，或许才刚刚吹响进取的号角。

三、净利润率13%，广州城建背靠越秀蓄势待发

广州市城市建设开发有限公司成立于2002年，最终控制人为越秀集团、广州市国资委，实际主营业务为房地产开发经营。2021年，广州城建总资产2923亿，营收542亿，净利润71亿，实现了13%左右的净利率，成为盈利第一。从广州城建近几年财务数据来看，广州城建总资产和营收均稳定增长，2021年二者增速均超过上一年。在行业整体下滑趋势下，毛利率和净利率虽小有下跌，但比行业平均值的领先程度不断加大。可见，广州城建具备强大的稳健经营能力，且有蓄势待发的趋势。

图表6：2017-2021年广州城建总资产、营收及净利率

资料来源：企业财报、CRIC，爱德地产研究院整理

2022年5月17日，越秀地产发布公告，广州城建发行小公募债券20亿，票面利率低至2.9%-3.38%。 依托越秀地产和自身稳健经营能力，2022年广州城建或将再上一个新台阶。

四、营收大增350%，深圳特区建发园区业务爆发

深圳市特区建设发展集团有限公司(简称特区建发集团)是深圳市委市政府为加快投融资体制改革、推进特区一体化进程，于2011年8月成立的市属综合性投融资平台公司，由深圳市国资委100%直接持有。

作为市基础设施投资建设运营平台，主营业务包括基础设施投资建设运营、产业园区开发建设运营、战略性新兴产业投资、区域经济合作、PPP项目实施等。作为最年轻的一线城市建设集团，深圳特区建发展现出了惊人的爆发力。

2020年，深圳特区建发营收突破40亿，同比大增350%。主要是乐府花园、创智云城等标杆项目正式投入销售运营阶段。创智云城作为南山区新总部基地，总占地面积约13.7万平，总建筑面积达136.21万平，集商务办公、公寓、商业多元业态于一体，是不折不扣的百万综合体。

截至2021年12月，旗下控股企业21家，参股企业9家，总资产980亿，净资产430亿，均处于大步上涨趋势。而成立更早的深圳市政、深圳城建、深圳建工、同期总资产也分别只有267亿、210亿、170亿。因此，特区建发的总资产远大于三者之和，可见其爆发力量十足。

图表7：2018-2021年深圳特区建发总资产及营收情况

资料来源：企业公告，爱德地产研究院整理

作为深圳的新型城市建设平台，深圳特区建发融资优势凸显。2020年，深圳特区建发共融资141.46亿，其中银行贷款91.46 亿、发行中票10亿、发行超短期融资券40亿;加权平均融资利率仅3.9%。此外，深圳特区建发还在投资领域有所发力。

2022年5月16日，特区建发以19亿港元的代价完成了对华南城的入股，占比29.28%，成为了华南城的主要股东兼单一大股东，也使得华南城成今年第一家重组成功的出险房企。生长于深圳这座创新、活力的城市，深圳特区建发在城建集团领域也正在大步迈出大胆、新颖的步伐。

五、年均增长18%，上海城建聚焦基础设施不动产

上海城建成立于1996年，由上海国资委100%直接持股。近几年，上海城建总资产加速增长，达到1667亿，营业收入也以年均18%的增速稳步上升至782亿。

图表8：2018-2021年上海城建总资产及营收情况

资料来源：上交所公告披露，爱德地产研究院整理

从业务构成情况来看，上海城建下辖子公司13家，主营业务为建筑工程施工、房地产开发经营、货物与技术进出口、绿色材料、数字化业务、建设金融等。

图表9：上海城建营收结构

资料来源：上交所公告披露，爱德地产研究院整理

公司房地产开发经营业务主要由全资子公司上海城建置业负责运营，包括商品住宅、商务办公楼和保障房。

2021年，上海城建置业房地产相关销售额约70亿。2022年前两月，上海城建房产版块显出十足冲劲，上海城建商品房销售额在上海房企排名中跃升了15位。杨浦滨江壹号项目，近300套住宅开盘当日即售罄，单日成交额达29.3亿。实际上，房地产业务仅仅是上海城建的冰山一角。旗下隧道股份才是其业务的主体。其施工业营业收入占比超70%。

从区域情况来看，来自上海的营业收入占半壁江山。在上海之外，其业务还拓展到了浙江、江苏、江西等地，并开拓了新加坡、印度等海外市场。伴随着发展壮大，其在许多城市留下了独特的印记，尤其是重大工程，例如上海的浦江大桥、东海大桥、上海长江隧桥工程，外滩和人民广场综合改造工程等。步入2022年，上海城建依托隧道股份进入“城市建设运营资源集成商”冲刺发力之年，提出转变思路，运用“集成商”的思维，协同和整合内外部优质资源，共同为城市发展赋能。具体而言，上海城建将聚焦数字化、城市更新与环保业务，重点关注中原、粤港澳、长三角等核心区域，实现区域化与多元化发展。

总 结

城建集团主要承担城市基础设施建设、房地产开发与建设等不动产业务，一般由地方国资委控股。而不同的城建集团的业务经营又呈现强烈的地方特色。与传统房企相比，城建集团一般立足于基础设施和房地产项目的工程施工总包，继而向上延伸到房地产项目开发业务。与地方城投公司相比，城建集团的业务主要聚焦于不动产项目的开发与施工，而城投公司则更侧重于城市各类产业的多元化投资。城投公司、城建集团、传统房企均发力于不动产投资、开发与建设，在新一轮的经济转型和基建中承担更重要的生力军角色。