重新核查120个旧改！广州城市更新急刹车？

广州市将城市更新作为城市发展的“双引擎”之一，深化城市更新政策体系，全面实施城市更新行动，为新时代城市高品质和高质量发展探索出新模式和新经验，打造出精彩的城市更新“广州范例”。

最新数据显示，2019年以来，广州城市更新九项重点工作累计完成固定资产投资3017亿元，盘活存量用地85平方公里，新增公建配套535万平方米，新增绿化1036万平方米。完成519个老旧小区改造。永庆坊二期、泮塘五约等亮点项目成为广州城市更新工作新名片。

5月19日，广州市人民政府印发了《广州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要的通知》。规划显示，今后5年广州市经济社会发展主要目标体现在8方面，其中就包括 “城市更新改造深入推进”。

广州城市更新任务较其他一线城市来说更为艰巨。继续完善旧城镇、旧村、旧厂“三旧”改造政策体系，采用“连片改造”和“微改造”相结合模式，完成395个老旧小区微改造项目、27个旧街区改造项目、306个旧厂房改造项目。

值得注意的是，规划还指出，保护和延续城市文脉，杜绝大拆大建，让城市留下记忆、让居民记住乡愁，注重营造中西合璧、古今交融、历史文化与时代特色共生的岭南城市特色风貌。

意味着，广州已逐渐从大拆大建，转变成城市更新。实现历史保护、产业升级、提高城市活力、打造经济新增长极，这是对住建部《通知》文件精神的响应，也是是新时期的现实要求。

截止到2021年，广州市已经出台了大量城市更新相关政策，逐步建立了涵盖法规规章、政策、标准指引等方面较为完整的城市更新规划编制和实施政策体系，指导了广州城市更新工作有序开展，并为全省乃至全国城市更新政策制定提供了经验借鉴。

通俗来说，广州的城市更新法律体系，就是用最顶层的政策手段，为城市更新工作提供法律支撑，保障城市更新更顺利、更合规、更迅速。同时也是保障国家、村民、企业等多方利益的重要举措。

以城中村为例，流程繁琐，战线极长，个中问题也备受关注，如钉子户、强拆、腐败等。城市更新法律体系完备以后，上述常见的问题有法可依，有了强制性举措，也能有效避免烂尾的情况出现。这对于社会稳定、房企顺利展开工作以及居民权益得到保障有很大意义。

可见，从法律法规层面，广州依然在完善城市更新相关顶层设计，助力城市更新项目有序推动展开。

城市更新更新常见融资模式有城市更新基金、信贷融资和资产证券化三种模式。广州市主要从城市更新基金方面入手，对城市更新进行支持。

图表3：城市更新常用融资模式

资料来源：城市更新论坛白皮书、爱德地产研究院整理

早在2017年，由越秀集团牵头，广州地铁集团等市属国企发起设立广州国资开发联盟和广州城市更新基金，规模达2000亿。这是目前我国成立规模最大的城市更新基金。

就在10月初，广州又成立了一规模为1000亿的城市更新基金。规模超过不久前上海的800亿城更基金。本次基金由城投公司、广州基金牵头，联合广州金控等市属金融机构设立城市更新专项基金，暂定规模1000 亿元，首期200 亿将于 2021年10月31日前筹集完成，专项用于广州城市更新。

可见，在资金层面，广州市继续加大了支持力度，并未因住建部《发文》进行限制。

广州是房企城市更新赛道上不能割舍的地方。

除了市场需求充足、购买力强和价格稳定之外，广州城市更新规模庞大，更新改造完成后的巨大升值空间更是吸引着众多房企。

作为城市更新大户的时代中国，其城市更新土储聚焦于广佛区域，广州的项目总建面和项目数量双第一。

针对住建部发文，时代中国管理层表示：“公司不做老城区更新，目前参与的城中村和其他棚户区改造项目复建量均在2倍以下，且全部采用就地回迁模式，因此这一政策对时代影响不大。”

被称为 “城市更新之王””的佳兆业， 99%的城市更新项目位于大湾区，2021年中报显示其在深圳有124个项目。但是从面积来看，其实广州才是佳兆业的最重仓区域。佳兆业在广州的城市更新项目未来可售面积占比41%，大于深圳的29%。

在2021中期业绩发布会上，在被问及关于城市更新“不得大拆大建”的影响时，佳兆业执行总裁麦帆表示：“城市更新必须走高质量发展之路，新政有助于行业规范、健康发展。”

据麦帆介绍，佳兆业的城市更新不是简单的拆除重建，其定位是城市综合运营服务商，核心逻辑是经济、社会、生态、文化、科技的“五位一体”。在他看来，新政对房企的综合能力提出更高要求，佳兆业的核心优势更加凸显。

不过，新政对房企的影响是否像高层们说的那样乐观，还有待观察。