中建系才是地产行业隐形霸主：营收1.9万亿 拿地第1名!

今年上半年，在土地市场表现最突出的企业，无疑是“中建系”地产公司。据不完全统计，上半年中建系房企已拿地525亿，为华润的1.5倍，成为隐形的地产拿地霸主。细看之下，中建系地产在2021年销售额达到5698亿，排名将升至第5，紧跟保利。窥一斑而知全豹，中建拿地背后的强大实力才真正令人咋舌。那么，中国建筑究竟有哪些过人之处?又能否成为传统房企的他山之石?

一、中建系营收1.89万亿，实力担当央企“巨无霸”

中国建筑集团有限公司(简称“中国建筑”)是我国专业化经营历史最久、市场化经营最早、一体化程度最高、全球规模最大的投资建设集团之一，位列世界500强第13位，中国500强第三位，仅次于中石油和中石化。

图表1：2021年财富中国500强排行榜前十名

资料来源：《财富》杂志，爱德地产研究院整理

2021年，中国建筑集团的总资产达到2.38万亿，营收1.89万亿，同比增速17.1%。新签合同额达到了3.5万亿，位于8大建筑企业集团第1名。

图表2：2021年我国8大建筑企业经营业绩情况

资料来源：各企业年报，爱德地产研究院整理

业务结构上，中国建筑的主营业务分为房屋建筑、基建施工、房地产开发、勘察设计等。2021年1.89万亿的营收中，房屋建筑业务占比61%。基建施工和房地产开发投资分别占比22%、17%。

图表3：2021年中国建筑营业收入结构

资料来源：企业年报，爱德地产研究院整理

组织结构上，中国建筑旗下上市公司8家，控股子公司100余家。主要以主营业务展开。其中，房建业务和基建业务组织重合度较高，主要由中建八大工程局、中建兴业、中建装饰，中建方程等子公司经营。房地产业务则主要通过中海地产品牌和中建地产品牌(八大工程局下设的地产子公司)等展开。除传统业务外，中国建筑也正在陆续探索建筑科技、绿色建筑等多元化新业务。整体而言，中国建筑堪称一家业务规模庞大、组织机构十分完善的“巨无霸”型企业集团。

二、中建系半年拿地525亿，2021年销售额5698亿超万科

中国建筑除了在房屋建筑领域具有绝对优势，它还是中国房地产销售市场的隐形" 航母 "。作为重要创收创利板块，中国建筑一直十分重视房地产业务。2019年开始发力明显，年均增速保持在25%左右。2021年，房地产业务营收达到3309亿，占比17%。

图表4：2017-2021年房地产开发与投资业务收入情况

资料来源：公司公告，爱德地产研究院整理

中国建筑旗下控股中海地产和中建地产两大房地产品牌，此外还有持有中海宏洋38%股权，这些被合称为“中建系”房企。中海集团是中建集团控股56%的子公司，下设中海地产、中海物业等，专门从事房地产开发与经营等。2021年房地产销售额3710亿，位列房地产行业第五。除中海地产外，八大工程局旗下还直接设立的房地产子公司。各工程局旗下地产子公司在2021年也取得了不错的销售成绩。5家子公司销售额合计1258.6亿，大致位于TOP30。

图表5：2021年中国建筑集团旗下子公司房地产销售情况

资料来源：公司公告，爱德地产研究院整理

若考虑中海宏洋的712亿，2021年中建系房企全口径销售额合计达5698亿，将超过万科;考虑到其权益占比较高，权益销售额或将追平碧桂园，成为“隐形”的行业第一。

图表6：2021年中建系房企VS传统房企销售额

资料来源：克而瑞等，爱德地产研究院

进入2022年，在国央企拿地普遍唱主角环境下，中建系房企拿地速度更为迅猛。在拿地金额方面，据不完全统计，截至目前包括中海在内的中建系地产公司拿地金额总计至少超525亿，是目前拿地金额最多的主体。其中，1-6月中海地产权益拿地244亿元，位列华润、建发、绿城之后，排名第4。八大工程局旗下地产公司发力更显积极，在北京、上海等城市土拍中高溢价拿下热门地块，并积极收购部分联合拿地地块的权益，合计耗费了 281亿。虽然建筑板块是中国建筑主要营业收入来源，但房地产开发投资业务却为其贡献了近半利润。究其原因，还是在于房地产业务的整理毛利水平较高，达21.1%。同时，房地产业务又具备了一定的规模，营收占比达17%，为中国建筑的三大主力业务之一。尤其是中海地产，在业内素有利润王的称号，净利率常年维持在25%以上，2021年仍有17%。每年为中国建筑贡献的并表利润达400亿以上。

图表7：2021年中国建筑业务分部毛利率

虽然现在房地产行业利润率也下降，但对于央企而言，融资成本低、拿地门槛也低，反而是逆周期布局的好机会。良好的财务状况及央国企的信用背书，也意味着中建系的确有着逆势扩张的能力。

三、房屋建筑收入占比61%，包揽全国地标性建筑

中国建筑在房屋建筑领域具有绝对优势，代表着中国房建领域的最高水平。在生活中，每25个中国人中就有1人使用中国建筑建造的房子。 在市场上，中国建筑投资建设了90%以上300米以上摩天大楼、3/4重点机场、3/4卫星发射基地、1/3城市综合管廊、1/2核电站。中国建筑在公共建筑、办公、机场、酒店、科教、体育、人居、医疗、使馆、工业、国防军事等诸领域，均承建了大量地标性工程。央视总部、上海环球金融中心、深圳华润春笋大厦、广州周大福中心等鬼斧神工的建筑均出自中建手笔。这也难怪网友将中国戏称为“基建狂魔”。

图表8：2017-2021年中国建筑房屋建筑业务收入情况

作为中国建筑占比最大的业务，房屋建筑收入长期以来占比60%以上。2021年，中国建筑房建业务收入达到1.15万亿，同比增长14.7%，新签合同额则再上了一个新台阶，突破了2万亿。丰富的高难度房建业务经验和巨大的房建业务规模，成为了中国建筑最亮眼的名片，也为其开展其他业务打下了坚实的基础。

四、基建业务环比大增78%，有望发行基础设施REITs

除房屋建筑、房地产开发业务外，中国建筑通过工程建设与项目投资并举，依靠人才和管理优势，在基建领域快速发展，完成了众多经典工程。

图表9：中国建筑经典基础设施工程

资料来源：企业官网，爱德地产研究院整理

伴随着国家新基建战略和十四五战略规划的落实，基建业务是中国建筑增长最快、发力最猛的业务。近两年，中国建筑的基建业务几乎保持着每年增长30%的节奏，有力地拉动了集团整体业务的增长，为中国建筑的业务发展带来了更多的可能。2021年，中国建筑基建业务实现营业收入4100亿，新签合同额8439亿，同比增长24.4%。

图表10：2019-2021年中国建筑基建业务新签合同额同比增速

资料来源：公司公告，爱德地产研究院整理

2022年，中国建筑基建业务继续发力，截止到5月，累计新签合同额3377亿元，同比增长34.6%。5月单月，基建业务新签合同额为849 亿元，同比上升54%，环比则大增78%，同环比均保持高增长。目前，基建公募REITs利好不断，正加速发行，将成为基建投资的重要增量资金来源。据专业机构判断，公募REITs对于建筑及相关行业的影响及变革将超越当年的PPP。若 REITs 回收资金全部用于再投入，则可撬动基建投资约为其募资金额的2.25 倍。因此，中国建筑若能乘上公募REITs利好，其基建业务增速或将搭上更快的车道。

总 结

近一年来，央国企在土拍市场上频繁拿地，留下了积极的身影。中国建筑拿地的背后，央国企的信用和资金实力不容小觑，但也无不蕴含其业务结构稳健，利润结构优化的经营逻辑，才是王道。