爱德数智：不动产投资管理三大价值及重点指标拆解

随着规模化房企的快速发展和不断扩张，房企对资金的需求日益增多，不动产开发项目股权投资比重也不断增加。基于此，不动产全流程投资管理的数智化工具对投资机构尤为重要。

爱德数智认为不动产投资业务管理价值主要有三点：一是提升投资决策能力;二是保障底层资产盈利能力;三是提升整体风险管理能力。

图表1：不动产投资业务管理价值树

资料来源：爱德数智

一、提升投资决策能力

图表2：金融机构五维评测体系

资料来源：爱德数智

如图所示，金融机构常用五维评测体系辅助投资决策。利用大数据服务，结合评价模型，从城市准入、交易对手、竞品市场、交易架构、标的项目，这五个维度评价审视投资项目的盈利能力与风险系数。下面重点阐述前三个评测体系。

第一，城市准入评价逻辑及评价维度。

图表3： 城市准入评价维度表

资料来源：爱德数智

在城市准入评价方面，房地产开发商对于新进入的城市会有一套自身的评价逻辑。对于投资人而言，投前通过对项目所在地的准入实现风险的预控，通过分析当前城市的房地产市场基本面和经济基本面，评价所在城市的投资潜力和投资风险。

城市准入评价逻辑主要是以下几个方面：首先，将城市划分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个区间，风险控制部据此设置城市准入标准。其次，区间Ⅰ的城市禁入;区间Ⅱ的城市进入板块分析，筛选优质板块的优质项目;区间Ⅲ与Ⅳ可进入。最后，从影响不同因子的权重和指标的选择上体现不同公司的管理底层逻辑。

第二，交易对手评价逻辑及维度。

图表4：交易对手评价维度

资料来源：爱德数智

在交易对手评价方面，投前通过交易对手的筛选实现风险的预控，七个维度评价交易对手最终对项目本金的保障能力。比如，参考TOP10、TOP50或TOP100房企对应的财报数据，来对标的项目交易对手进行打分评估。再比如，与参照房企中位数对比，获知交易对手在各个维度上的相对水平。

第三，竞品市场评价逻辑及评价维度。

图表5：竞品市场评价维度表

资料来源：爱德数智

在竞品市场评价方面，通过与竞品项目类比，规避交易对手提供不合理经营计划数据以遮盖实际经营情况的道德风险。

比如，操盘方提供的经营数据与实际数据有较大差异。作为投资方，通过对比投资项目与同类竞品或周边竞品项目的经营数据，来避免被欺瞒的风险。因此，投资方会重点关注售价和去化两个核心指标，分析当前项目的收益及盈利能力，对投资项目进行相应的评价。

竞品市场评价对本项目校正逻辑主要是以下几个方面：首先，挑选影响售价的因子，标的项目与竞品项目共同参与评分体系，比对标的项目和竞品项目在影响因子上的优劣程度，通过竞品项目售价估算标的项目的售价。然后，通过售罄和在售竞品项目的去化速度、去化周期以及与标的项目的类似程度对本项目的去化速度进行估算。

二、保障底层资产盈利能力

资产管理者主要从收入及支出两个抓手对项目进行动态运营监控。

图表6：收入与支出评价指标体系

资料来源：爱德数智

如图所示，这个逻辑体系与房地产企业的区别在于管理视角和管控颗粒度有一定的差异。以“控制支出”为例，不同类型的管理机构针对投资项目按不同指标层级进行管控。

图表7：不同投资视角下“控制支出”的指标体系

资料来源：爱德数智

第一，债权投资视角，对成本支付节奏进行控制。

对于债权投资项目，投资人的收益为到期的固定收益，被投资项目需保证定期刚性兑付利息与本金。成本的管控要点在于保证存续期内经营性支出现金流符合预期，对成本总额是否超标不予关注。

第二，股权投资视角，对一级成本科目进行管理。

对于股权投资项目，更贴近开发商的视角。投资人的收益来源为退出时的模拟清算净利润，成本总额直接影响项目可分配利润。因此成本管控的要点在于保证一级成本科目总额符合投前测算标准。

值得注意的是，投资人的视角与开发商不同，投资人核心关注的是一级科目，其管控成本的颗粒度不会到四、五级科目。

第三，合作开发视角，对合同的管理。

对于合作开发模式，投资人定向对某一个项目进行相应的资金投资。管理方利用自有资金入股合作开发，在可分配利润达预期的管控基础上，获取超额收益。管理方要求识别和规避合作操盘方通过关联交易转移项目利润的风险。管理方对于项目成本管理的颗粒度达到合同颗粒度，甚至每一份合同审批时，合作方都会有一个审批环节。

三、提升整体风险管理能力

金融机构重点关注保障项目偿还债务的能力。

图表8：保障项目偿债的四项能力

资料来源：爱德数智

如图所示，这类似抵抗外部风险能力，规避项目的一些不合规行为等。重点在于保障项目偿还能力方面，有本金保障能力、公司偿付能力、公司综合能力项目增信措施等。

四、解决方案：不动产投资数智化的技术实现

图表9：不动产投资业务数智化解决方案七项原则

资料来源：爱德数智

如图所示，爱德数智对不动产投资业务数智化解决方案提出七个方面的原则。

一是，贯穿。数智化是需要贯穿项目从“选-募-投-管-退”的整个过程，这是第一个核心的原则。

二是，连接市场。数字化连接相应市场的数据，是整个监管工具中的大数据支撑。

三是，模型+数据。金融单位会有自身判断或决策的模型，模型+数据就是金融机构决策的基础工具。

四是，工作台。金融单位监管的人员等相关工作人员使用工作台，围绕相应的模型数据支撑其日常工作的开展。

五是，评级。运用指标评分体系+AI模型在海量资产中快速找到好项目。

六是，底层资产。外部投资者通过数智化系统了解底层资产的详细信息。

七是，感受项目。通过图片和视频，让投资人能够看到和听到，切实感受到资产管理项目。

图表10：不动产投资数智化技术蓝图

资料来源：爱德数智

如图所示，是爱德数智对金融机构不动产投资的数智化技术的实现内容。

在数据中台部分，包含了金融机构业务使用的所有评价模型、底层数据来源、数据沉淀。数据中台是数智化平台提供决策支持的核心来源，支撑了平台做全生命周期的管理。

这个数据中台与房地产企业认知的数据中台有所区别。房地产企业理解的数据中台主要是结合现有的ERP业务系统，把实际操盘已发生的数据进行整合，统一口径，统一标准，以此支撑房地产企业的经营管理或项目运营。

对于金融机构来说，数据中台核心的是投资决策、投前判断，以及宏观市场上的数据积累。再从投资管控的流程和决策所用的工具去进行管理。

在此技术实现层面下，爱德数智提出了对不动产投资方项目监管平台的解决方案，核心包含流程高效驱动和数据智慧管理。

图表11：不动产投资管理数智化平台全景规划

资料来源：爱德数智

金融机构不动产投资业务数智化解决方案:流程高效驱动 + 数据智慧管理。

如图所示，底层是数字化管理的业务，围绕标的项目从“选、募、投、管、退”全生命周期基金管理，再到投前决策流程的管理，以及投后监管流程的管理。这部分核心围绕的是整体全流程的管理，需要应用评价模型、决策模型，来支撑项目的投前决策，以及项目投后的经营监管。最终从不同的视角，如投资人、个人股东、操盘方等不同的人员角色，来呈现相关的经营数据。

总结

数智化的平台通过赋能经营和管理，让业务管理实现现场业务管理、现场数据收集、现场影像收集;让运营管理实现项目盈利预控、项目风险预控;让决策管理实现投入动态收益预测、回报率预测、市场因素变动调整预测。