2022房地产市场拿地观察：传统房企呈下行趋势 城投公司幕后走到台前
今年的行业榜单与往常有些不一样。2022年1-4月权益拿地榜单上，头部房企名次“乾坤大挪移”，还冒出了许多的新面孔。
图表1：2022年1-4月权益拿地金额与面积TOP10
资料来源：中指研究院
有的是地方国企黑马，如建发房产、上海地产分别位于第2、6名。有的是优秀民企，如滨江集团拿地182亿，排名跃升至第5。令人注意的是，城投公司也逐渐脱颖而出。杭州城投旗下的大家房产、武汉城建集团也在TOP10中拥有了一席之地。那么，从幕后走到台前的城投公司，究竟是怎样的存在?谁才是真正的城投之王?
一、武汉城建融资利率仅2.25%低过中海,拿地进入TOP10
专业聚焦于房地产投资的城投比较少，其中武汉城建2021年总资产突破3200亿元，成为当之无愧的房投第一。
从武汉城建2021年度成绩单来看，营收超500亿元几乎翻倍;利润总额预计36亿，同比增44%，非常具备黑马潜质。
图表2：武汉总资产、营业收入及利润情况
资料来源：全国城投协会、联合资信债券评级报告，爱德地产研究院整理
作为城投公司，武汉城建在融资方面优势凸显，融资额度较大，利率显著偏低。
十四五期间，中行湖北省分行将为武汉城建提供600亿元的综合授信支持。
2021年6月行业融资最为紧张的时期，武汉城建成功发行了5亿美元债券，利率仅2.25%，低于中海同期一笔美元债2.45%的利率，直接创境外债的历史新低。
2022年开年的1月，武汉城建发行的一笔50亿元公司债已获上交所受理。
图表3：2021-2022年4月武汉城建发债情况
资料来源：上交所等，爱德地产研究院整理
伴随融资优势，武汉城建在拿地市场亦有所斩获。2021年销售不错，更是为土储的充裕提供了必要性和底气。
2022年3月31日，武汉迎来2022年首批集中供地，武汉城建集团以底价摘下两宗优质地块，共耗费27亿。同时，还武汉城建出让了自身储备的一宗地，被凯德集团拿下，收金23.1亿，溢价率5%。一出一进，武汉城建盘活了自身资产，还大大降低了资金压力。
2022年1-4月，武汉城建以77亿元的权益拿地金额，首次跻身TOP10。
在全国房地产企业都在进入下行的趋势下，武汉城建作为房投之王，或许才刚刚吹响进取的号角。
二、深圳地铁净利率高达53.3%，房地产业务成盈利密码
目前， 全国共有约50座城市设有地铁城投集团，深圳地铁以6000亿总资产位居第一。从业务情况来看，深圳地铁2020年收入208亿，净利润111.02亿，净利率水平高达53.3%。协会统计的其他21家地铁公司净利润之和为106.35亿，深圳地铁一家利润就超过了21家总和。深铁集团稳坐地铁老大。
图表4：2020年重点地铁集团营业收入及净利
资料来源：中国城市轨道交通协会，爱德地产研究院整理
而深圳地铁之所以创下如此高的收入和利润，十分得益于房地产业务。一方面，在深圳地铁的营收中，旗下深铁置业创下的房地产收入占据大头。2020年深铁集团营收208亿，将近150亿元来自房地产收入，占比超过7成，约为其主业----地铁票款收入的4倍。而这部分房地产业务营业利润率达44%，产生利润66亿。
图表5：深铁集团营收结构
资料来源：深圳地铁2020年度社会责任报告、爱德地产研究院整理
如此高的利润率，是因为其“轨道+TOD”模式的规模和回报极高。借鉴香港模式，在地铁线上打造购物中心、写字楼、酒店等大型商业综合体，以及在地铁空间和与其联通的独立地下空间进行开发，可获得可观的升值效益，而后反哺地铁建设与运营。目前，深圳地铁每公里与地下空间接驳面积、地下空间开发体量均居行业第一。 另一方面，深铁集团在2017年宝万之争中充当白衣骑士入股万科，持股27.61%。按万科2020年415亿净利润计算，可分得的投资收益达到114亿以上。可见，这部分来自房地产行业的投资收益也大大充实了深铁的净利润。近几年，深铁集团旗下的深铁置业在房地产领域进一步发力，在其大本营深圳逆势拿地，2021年深圳第三轮土拍中179亿拿下5宗地，成为最大赢家。深圳地铁或许也是当下房地产市场进入下半场后，传统房企将面对的强力竞争者。
三、山东高速总资产破1万亿，或成公募REITs最大赢家
山东高速集团是山东省基础设施领域的国有资本投资公司，资产总额突破1.1万亿，是交投领域的王者。山东高速营收超2000亿，净利润水平常年维持在7%左右。旗下36家全资子公司，9家参股子公司。其中上市公司5家，当前市值合计约820亿元人民币。
图表6：2017-2021年山东高速集团总资产、营收及净利率
资料来源：山东高速集团财务等重大信息公告，爱德地产研究院整理
山东高速主营业务是路桥施工与收费，同时开展较多的物流、铁路运输、海运、国际贸易等交通设施相关业务，也有小部分房地产业务。
图表7：山东高速集团-业务结构
资料来源：全国城投协会，爱德地产研究院整理
2022年一季度，山东高速集团加速发力基建投资，共完成交通基础设施建设投资200.2亿元，完成季度计划的149.7%。去年6月我国公募REITs正式开闸，首批9只公募REITs产品中，高速公路产品就有2支，募集金额规模分别为第一和第三。2022年首支公募REITs产品“华夏中国交建REIT”净筹资金额94亿，成为目前市场上发行规模最大的公募REITs产品。作为高速集团之王，山东高速有望搭上公募REITs快车道，进一步盘活自身万亿资产，提升ROE水平。
四、北京国管总资产3.2万亿，营收破1.1万亿，成绝对王者
综合城投往往是某个城市政府直属的、以地方国有资本运营、国有股权管理为重点的大型集团公司。总资产规模最大的5家综合性城投就分别来自4大一线城市和四川。其中，北京国有资本经营管理中心(简称：北京国管)凭借3.2万亿的总资产和超过1.1万亿的营收成为实力派综合性城投第一，也是所有城投公司中的绝对王者。要知道，碧桂园，万科，中海这三家巨型房企2021年营收之和才能达到这个量级。可见北京国管家大业大，实力颇丰。
图表8：五大综合性城投2021年总资产及营收规模对比
注：北京国管数据截至2020年底
资料来源：全国城投协会、全国银行间同业拆借中心，爱德地产研究院整理
北京国管最终控制人为北京市国资委，直接持有京东方、华润医药、北京汽车、福田汽车、京粮控股、金隅集团、北京城乡、京能清洁能源、王府井、中国电信、建工修复、冀东水泥等多家境内外上市公司股权。这些公司基本上都是电子科技、医药、汽车、食品、通信等行业的龙头公司。北京国管的营收结构来看，占比较大的为制造、钢铁、商贸、电子以及房地产。房地产业务营收占比约12%。
图表9：北京国管-业务结构
资料来源：全国城投协会，爱德地产研究院整理
北京国管旗下多个子公司均聚焦于房地产业务。较为代表性的就有首开集团、北辰实业、金隅集团等。3家公司2021年营收合计超2000亿。据克而瑞榜单，2021年首开股份销售额1180亿，位列38名，为城投公司中最高排名。金隅集团和北辰实业分别排名76、126名。整体而言，作为全国最大的城投公司，北京国管在资本投资、不动产开发、资本管理及运营等业务方面将持续发挥重要左右。
五、资产规模100万亿，TOP10城投创收能力为房企2倍
城投公司全称是城市建设投资公司，作为政府的投资和融资的平台，承担部分政府职能。例如城市基础设施、公用事业项目、房地产开发与经营等。根据城投业协会网站数据，目前地方平台级别的各类型城投公司约2200家，总资产合计近100万亿，每年合计创造营收10万亿。而机构研究数据显示，规模上市房企资产总额约25万亿元，TOP500房企的资产总额约为46万亿。相比之下，城投公司的总资产是规模上市房企的4倍，是TOP500房企的2倍。再分别来看行业营收TOP10的情况。城投前10名大多为经济实力较强省份及直辖市的直属城投公司，2021年资产合计约10万亿，创造营收近4万亿。房企前10名2021年资产合计约14万亿，创造营收约2.8万亿。相比之下，城投公司以更少的资产创造了更高的收入，简单以营收资产比来衡量的话，TOP10城投创收能力约为TOP10房企的2倍。
尤其是浙资运营，以2600亿的总资产创造了6600亿的营收，资产营收比为250%。
图表10：城投TOP10房企TOP10总资产及营业收入(亿)
注1：北京国管、融创数据截至2020年报，恒大数据截至2021年中报。
注2：绿地仅统计房地产开发及相关产业收入。
资料来源：全国城投协会、全国银行间同业拆借中心、同花顺等，爱德地产研究院整理
六、城投公司业务覆盖8大行业，不动产领域发力明显
以核心业务为依据，大致可以对协会统计的2200家城投公司进行初步的类型划分。
图表11：各类型城投公司数量与营收情况
资料来源：全国城投协会，爱德地产研究院整理
综合性城投公司的数量和资产规模最大，占比分别为60%、51.2%，均达到了一半以上。综合性城投业务最为广泛，投资领域大多囊括了制造、贸易、食品、医药、水电热、市政环保、房地产、金融等非相关的各行各业。除此外，城投公司在交通、水利、文旅、房地产、农业、地铁等领域也有重点布局。总之，城投公司大多聚焦于与国计民生息息相关的各个重要领域，发挥着重要的市场引导作用和社会责任作用。2022年1-4月权益拿地榜单中，杭州城投旗下的大家房产和武汉城建跻身TOP10。中国房地产协会评选的2022年房地产开发企业运营效率TOP10中，杭州城建、首开股份、金隅地产、北京城建这4家都属于城投公司或者城投集团控股的子公司。
图表12：2022年房地产开发企业运营效率TOP10
资料来源：中国房地产业协会、易居研究院
可见，随着“新基建”的进一步推进，城投公司开始在房地产和不动产相关行业进一步发力，低调的实力正在逐步显现。
总 结
伴随着国家发展进程，城投公司逐渐从幕后走到了台前，以后的发展之路还很长，其职能也将不断丰富，扮演的角色将更加重要。
