商品房销售走势预测：新房销售面积或将再次负增长
今年以来，货币政策趋向宽松，在此背景下，本文通过货币周期与房价指数周期之间的关系，对未来三年中国信贷规模进行预测，由此探讨未来商品房销售规模的走势。
M1-M2增速差与房价指数呈现周期相关关系
备注：数据来源于wind
图1 M1-M2增速差周期与房价指数周期趋势
M1，主要由现金和企业活期存款构成，体现市场经济的活力，即现实购买力，其增速的高低反映了企业经营、投资等活动的积极性；
M2，在M1的基础上加上了有期限的存款，体现社会总需求，其增速变化反映了社会需求的释放程度，即增速越高，市场活跃度越低；
两项增速指标通常用于判断货币政策和流动性趋势。
而M1-M2剪刀差（M1增速-M2增速），体现了企业资金的活化程度，即差值越高，市场活跃性强，利好投资。
历史走势显示，M1-M2剪刀差与房价指数呈现周期相关关系。当M1增速大于M2增速，说明资金流动性增强，消费意愿提升，市场正面情绪带动下，利好房地产市场的增长。
备注：数据来源于wind
图2 金融机构人民币贷款加权平均利率走势
贷款利率持续下行。2020年一季度，金融机构人民币贷款加权平均利率5.08%，相比2019年一季度下降超60个基点，是近十年的最低点。
逆周期调控背景下，货币政策总体上仍以宽松为主基调，流动性投放加大，企业融资成本有所下降。
2020年以来，主要的货币政策操作有：
2月，累计1.7万亿逆回购，MLF下调10BP，1年期LPR下调10BP；
3月，实施普惠金融定向降准；
4月，定向降准1个百分点，超储利率下调至0.35%。1年期LPR和5年期LPR分别下调20BP、10BP；
5月，逆回购累计6700亿元；
7月，下调再贷款再贴现利率。
基于当前周期，对2020-2022年中国信贷规模的预测
1、预估2020-2021年中国信贷规模将持续扩张，2022年以后大概率紧缩
备注：数据来源于wind
图3 中国金融机构各项贷款增速和M2增速走势
央行公布数据显示，2020年6月，中国金融机构人民币各项贷款余额165.2万亿，同比增长13.2%，上半年新增贷款12.09万亿。
而在6月份陆家嘴论坛上，央行行长易纲表示：“下半年货币政策还将保持流动性合理充裕，预计将带动全年人民币贷款新增近20万亿元”。目前已完成目标的60%。
以20万亿的全年新增贷款总量来看，预测2020年全年信贷增速将为13%。
疫情冲击下，货币政策总体方向将以宽松为主，预计2021年也将延续信贷扩张的趋势，进一步提升增长速度。
随着社会经济恢复正常秩序，货币流动性增强，到2022年中国信贷规模将呈现紧缩，增速出现下滑。
2、2020-2022年房地产贷款余额增速将保持缓慢下降
备注：数据来源于wind;
增速变化幅度=本期增速/上期增速-1;
预测年度增速=上年度增速*（1+2017-2019年增速平均变化幅度）。
图4 房地产贷款余额及增速走势
2016年以来，随着房地产调控收紧，930政策出台后，房地产贷款余额增速保持稳步下降的趋势，到2019年末，其增速降至15%左右。
2020年一季度，房地产贷款余额46.2万亿，同比增加14%，增速持续回落，相较2019Q4减少近1%。
疫情之下，各类稳经济政策相继出台，房地产信贷方面有进一步宽松的可能，且将更多聚焦于房企开发经营层面，但“房住不炒”仍是坚定不移的政策原则。
在房住不炒主基调下，信贷宽松将有节制地推动。
根据2016年以来增速下降的平均幅度估算，未来三年房地产贷款余额同比增速为14%、13%、13%，将逐步接近2012年底部水平。
经测算，2020-2022年房地产贷款余额将达50.7万亿、57.4万亿、64.7万亿。
3、个人住房贷款余额增速总体维持下降趋势，到2022年其规模将超40万亿
备注：数据来源于wind;
（个人住房贷款/金融机构贷款）估算比例=2017-2019年个人住房贷款/金融机构贷款比例平均值;
预测个人住房贷款余额=预测金融机构贷款总量*上述估算比例;
预测个人住房贷款增速=本年度个人住房贷款余额/上年度个人住房贷款余额-1。
图5 个人住房贷款余额及增速走势
受房地产市场调控影响，个人住房贷款余额增速于2016年达到峰值后加速下行，但近两年因城施策作用下，该增速下滑放缓，可见个人住房贷款收紧力度在逐步减弱。
2020年一季度，个人住房贷款余额31.2万亿元，同比增长16%，增速继续回落，相较上个季度下降0.8个百分点。
总体来讲，信贷政策虽有所放宽，但更多聚焦在企业经营开发层面，“房住不炒”仍是长期调控主旋律。
2月以来，多地出现“一日游”政策，撤回政策多为放松限购限贷方面，因此，短期内个人住房贷款方面不会有较大程度放松。
根据前文对2020-2022年中国金融机构贷款总量增速的预测，可得其规模将达到173万亿、197万亿、220万亿左右。
由2017-2019年个人住房贷款/金融机构贷款比例的平均值(19%)估算，预测2020-2022年个人住房贷款余额将分别达到32.8万亿、37.4万亿和41.9万亿。
对2020-2022年商品房销售规模的预测
1、全国商品房销售额增长放缓，预计2022年将实现18万亿体量
备注：数据来源于wind;
商品房销售额预测增速变动幅度=个人住房贷款预测增速变动幅度=本年个人住房贷款增速/上年个人住房贷款增速-1;
商品房销售额预测增速=上年商品房销售额增速*（1+ 商品房销售额预测增速变动幅度）。
图6 全国商品房销售金额走势及预测
在近年调控下，楼市趋于平稳发展，2017-2019年全国商品房成交额保持年均11%的增长。
2020年以来，受疫情影响，2020年上半年实现商品房成交额6.7万亿元，同比减少5%，销售市场短期将承压。
历史数据显示，商品房销售金额增速与个人住房贷款余额增速存在明显相关关系，其变动幅度相近。
因此通过个人住房贷款余额的未来走势预测2020-2022年全国商品房销售金额规模，将分别达到16.5万亿元、17.4万亿元、18.2万亿元。
2、预计未来三年商品房销售面积将持续负增长
备注：数据来源于wind;
销售面积=销售额/销售均价；
中科院预测2020年全国商品房销售均价增速为6.1%。
图7 全国商品房销售面积走势及预测
自2016年高点转向后，商品房销售面积一直保持低速增长走势，2018-2019年其同比增速接近零水平；2020年上半年商品房销售面积完成6.9亿平方米，同比下降8%。
根据中科院预测，2020年全国商品房成交均价增速为6.1%。
由于楼市政策调控仍然维稳，难以出现较大程度的放松。
按此预测增速可得，2020-2022年全国商品房成交均价分别为9878元/㎡、10481元/㎡、11120/㎡。
根据销售金额、销售均价计算销售面积，预计2020-2022年销售面积将分别为16.7亿、16.6亿、16.4亿平方米。
总结
根据上文推导可得到：
信贷方面，2020-2021年将维持扩张趋势，2022年信贷方面将呈现紧缩。在总体政策背景下，房地产贷款余额将缓慢增长；
销售市场方面，总体楼市将趋于平稳，销售额于2022年将达到18万亿体量，销售面积将持续负增长。
作者：爱德地产研究院-投资研究组。合作与交流，欢迎添加小爱微信sapi01
