竞租赁房！深圳搞新玩法，开发商拿地是赚还是亏？

2021年深圳第二波集中供给本来已经拉开序幕，这波深圳集中供应22个地块，数量上远远超过第一波集中供地的6块。

虽然深圳早在2019年就开始实行集中供地，但每批次都不超过10宗，甚至在2019年以前每年供应的涉宅地都不超过10宗，此次一下子推出22宗涉宅地，规模之巨，实属空前。

尽管集中土拍被按下暂停键，但是，专家预计，相关部门准备后，仍将推出。

在深圳，面对稀缺的住宅类土地供应，开发商该怎样投资决策，才能保证获利？ 

因此，有必要回顾下近几年深圳土地供给情况，结合对第二次集中供地样本地块深入剖析地块特点。尽可能给开发商投资拿地决策以理性参考！

一、供地分析：逐步加大住宅类土地供给

为保障住房用地供应，深圳严格落实中央“房住不炒”、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。深圳住宅类用地供给在2020年大幅度走高。

2018年宅地成交总面积15.9万平；2019年宅地成交总面积30.6万平；而2020年全年成功出让31宗宅地，总土地面积约158.9万平，较前一年增加419.3%；总出让金额约800.72亿元，较前一年增加105.4%。值得注意的是，2020年宅地出让创下近7年以来的新高。

近7年来看，深圳宅地市场走过两个周期，2015-2017年，深圳住宅类用地供应较少；楼面价在2016年达到第一个高峰后回落。

2018-2020年，深圳住宅类用地供应开始逐年增加，楼面价在2019年达到第二个峰值然后回落。成交建面、成交金额和楼面均价的大幅上涨主要原因：一方面2018年虽涉宅用地供应10宗，但租赁住房用地比例高，共有6宗，基本底价或低溢价成交；另一方面2019年全市继续加大宅地供应，分布范围广，其中不乏有宅地稀缺的宝安区和南山区，土拍市场热度一直高企。

从供应的住宅用地平均地块面积来看，2020年达到了最大值；而且2018年到2020年这三年平均地块面积不断走高。单块土地面积上升，但相比其他城市，仍然是较小地块，因为深圳宅用地又少又小。

从供应住宅土地的平均容积率来看，总体上一直维持在3-4的高位。但在2020年容积率开始下降，可能是相对较为偏远地块入市，甚至是深汕合作区土地。

虽然深圳第一波集中供应地块仅6宗，但第二波就多达22宗，两拨供给基本追平去年全年供应，大大超过2019年以前的供给数量。所以深圳第二波集中供地势必火热。

二、租售并举：竞“全年期自持的市场租赁住房”是新玩法

深圳第二波集中供地，本次挂牌的22宗地块有8宗都涉及“全年期自持的市场租赁住房”。其中除了南山西丽和龙华观湖两宗地块建成后全部移交政府外，剩余6块均要求开发商有一部分面积做自持租赁住房。相对可销售的商住项目，自持项目回本时间长，这对房企的资金和运营能力要求更高。 

现在国家通过较低的出让地价、税费减免、 REITs 、 国家开发银行支持等方式给“全年期自持租赁住房”项目降成本，这将提高企业对这类地块的拿地的积极性。 

本次“全年期自持的市场租赁住房”是首次在竞配建中出现，相比以前规则来说是新玩法。相比于之前的“人才房”、“公租房”，“自持的市场租赁住房”面向的对象更广，有更多主体有资格获得租房；同时，政府将更多的扮演出租方角色，并辅之配套政策支持；房地产开发公司逐渐演变成施工方。这样使得租赁住房逐步去市场化，变得福利色彩更加浓厚。

另外，本次挂牌的22宗地块全部都涉及公共住房。深圳要确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。另外，相关政策还明确指出“商业用地可以改为住宅用地”，详细罗列了商业用地变为住宅用地的具体情况，其中，“公共住房”被频繁提到。

深圳将长期全面学习新加坡住房二元化模式，即以公共住房为主，商品房为辅。到2035年深圳市的公共住房要占住房供应总量的60%左右，剩下的40%为商品住房。

竞“全年期自持的市场租赁住房”对开发商投资决策来说是一个新的挑战。举牌的时候面积过小就拿不到地，面积过大肯定影响销售利润。

所以需要做好拍地的投资分析。现以前海T201-0157地块为样板，做粗略分析如下：

1. 地块基本信息

2. 地块区位图

目标地块紧邻天健悦桂府北侧，周边配套设施齐全。学校、医院、公园齐全。

图中黄色星为目标地块，顺时针分别为相邻的重要公共配套设施。从实际地图上看，这些配套离目标地块非常近，这使得目标地块具备优异的开发潜力。

3. 目标地块在不同全年期自持比例下毛利率推算

当目标地块“全年期自持的市场租赁住房”比例为官方规定的最低面积11780平方米时，这个面积占总计容建筑面积约9%。

考虑无偿移交只租不售人才住房、公共配套设施、物业服务用房等，地块实际楼面成交价毛估约为58010元/平方米。

当竞全年期自持面积为底线值时，这时候项目可售部分每平米毛利率估算为26.6%。建安成本按照每平米5000元计算。因为地块限价，所以目标地块参考售价暂定每平米99000元。

同理，当竞全年期自持租赁住房比例升到20%时，地块实际楼面成交价毛估约为66150元/平方米。

此时，项目的可售部分每平米毛利率毛估降低至13.77%。

从估算结果推算得知，该地块竞全年期自持租赁住房比例每上升1%，项目的可售部分毛利率就下降1%左右。目前该地块周边区位配套很好，市场潜在客户较多，进而保证项目可售部分毛利率。

同时，项目租赁部分也会有相当收入，只要房企运营得当，租赁收益就会比较可观。

产品成本构成基本已知，自持部分不能出售。那么无论是“双限地”，还是“单限地”，如何做产品，怎么盈利？这时候比拼的就是企业的产品力了。

以代表性地块T201-0157为例，通过对标周边类似的新盘，发现了以下特点：

宏观上看，周边供应商品房面积段以90平米至130平米为主；而且主流商品房面积都在110-130平米；说明前海地段市场主流是改善型客户。投资这里地块做产品时应该以刚改为主，迎合市场主流需求。

从微观上看，对标同区域两个新盘：天健悦桂府和龙光前海天境花园。这两个新盘推出的主力户型面积分别是115-118平方米和107-130平方米；同时分别搭配162平方米和144平方米等大户型产品。

通过不同的产品组合，拉开价差，满足的对象是主流市场需求。这符合市场惯性，但恰恰也可能是堡垒。这两个盘首批去化率较好，基本在80%左右。

由于“双限”+高自持，挤压了利润空间，拿地后是否能盈利就成了摆在拿地企业的一大难题。从深圳目前亮相的“双限”项目来看，开发企业可能会放弃高配置的高改型产品，转而做刚改，大多以150㎡以内产品为主，整体控制面积。

那么为避免同质化竞争，需要在产品均好性及差异化做突破。谁家的产品更符合购房人的痛点和生活场景需求，自然会有更多的竞争力。

总结

集中供地下，深圳“双限双竞”基本已成标配；在住宅类土地供应紧张的深圳，基本每块地都会进入竞人才住房阶段。所以房企拿地，算好利润这本账是关键。同时，深圳住宅市场将会日益向存量开发阶段过度；未来拿地有可能盖房销售的模式根本不赚钱，拼的是企业自持房运营能力，靠经营赚钱。所以企业要培养自己的经营能力，未雨绸缪。