销售目标破千亿，越秀为何这么猛？

2021年以来越秀投资力度明显加大。今年上半年越秀地产新增土储总建筑面积500多万平方米，高居第12位。而同期的销售排行榜中，越秀地产的全口径销售金额排名仅46位，扩张的步伐可见一斑。

事实上，2021年越秀积极拿地，只是整体扩张步伐的一个缩影。把时间线拉长，就会发现越秀增长速度非常快。

2020年越秀销售额是957亿，2021年要冲刺1122亿；要实现规模扩张目标，越秀土地储备就必须要充足，需要积极拿地。

2021年中期业绩报告披露，越秀地产上半年在新增23幅土地，总建筑面积约为500万平方米。而2020全年不过拿下近560万平方米的土地。半年拿地面积几乎等同去年面积，可见越秀投资力度之大。

1. 集中土拍积极拿地

招拍挂作为最主要拿地方式，2021年集中土拍大部分房企一地难求，但越秀地产成为了土地招拍挂市场的一大“赢”家。

在集中供地市场，越秀作为区域深耕型房企，将重心拿地布局来看，越秀地产的思路是守住大本营广州，巩固刚进城市， 并伺机进入新城市。首批集中供地所获 12 宗地中，大本营广州共 8 宗，北京、南京、宁波、重庆各 1 宗。其中，南京、重庆是其 2020 年下半年刚进入的， 北京、宁波二城则为首次进入。

从这些代表性地块可以看出，越秀地产所拿地块分布于全国各个核心都市圈。越秀冲规模、扩土储的渴望很强烈。

2. 巩固大本营广州地区同时走向全国，重点布局一二线城市

2021年以来越秀持续加大投资力度，向一线二线核心城市进军。首次进入北京、南京、重庆、宁波等城市。从区域布局上来看，未来越秀地产继续巩固广州大本营，深圳粤港澳大湾区域；也在长三角，环渤海，中西部区域高质量扩充土储，完善全国化布局。

各大房企已经陆续发布2021年中期业绩，不少房企都面临着利润水平下滑的情况。

根据中海的研究结果，A股地产商的整体平均利润率水平2020年是7.6%，如若计算2018年及2019年，三年平均下来是7.66%。

2021年最终行业整体利润水平现在还难以预知，但仅从目前的情况来看恐怕不容乐观。

但越秀却成为行业里逆势而上的“优等生”，2021年中报显示越秀地产实现了营收与净利润的双增长，并且企业核心利润在持续稳健增长。具体来看，毛利率为26.8%，比2020年上升1.7%；归母净利润23亿元，同比增长15.3%；核心净利润约21亿元，同比增长5.6%。

如何在行业下行期为巩固盈利能力，超越行业平均水平？需要在企业投资拿地时就要认真考虑。

为了保证盈利，越秀地产选择利润水平高的投资方式，走出了属于自身特色的多元化投资之路。

1. 引进广州地铁为公司股东，TOD投资拿地成果良好

为了控制拿地成本，提高项目利润，越秀利用自己国企身份，引进广州地铁为公司股东。2017年正式开启TOD项目投资建设历程。TOD项目被越秀列入特色化投资，当年向广州地铁收购了品秀星图、 品秀星樾和品秀星瀚三大项目。

仅用时两年，3个项目就收获可观，当年就贡献7%合同销售额。 

截至今年6月30日，越秀地产TOD物业项目布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到406万平方米，约占公司大湾区土地储备的26.5%和总土地储备的14.5%。

TOD项目不仅销售业绩贡献良好， TOD项目不仅拿地成本低，而且项目利润空间好。目前， 越秀地产通过TOD项目所获地块的地货比平均在 40%以下， 毛利率平均在 30%-40%上下， 高于企业年度毛利率水平。随着TOD项目周边逐渐配套完备，项目的销售价格空间会继续上涨。

2. “住宅+配建”模式投资拿地，获取合理价格的优质土储

除了TOD投资外，越秀地产在拿地方面力推的另一个模式就是“住宅+配建”。

越秀地产公开表示，所谓“住宅+配建”模式，即政府在拍卖地块时，设定开发商同时配建某个公共物业的条件。

好处在于提前对开发土地指标、定位做了策划，拿地以后，开工效率可以得到有效提升，开发商承担配建成本并将建成的公共物业无偿交付给政府，但配建额度可以直接抵减土地成本。

这种模式下，企业可以定向获取较低价格的优质土储，并通过配建工程的建设，有效管理现金流。

数据上，“住宅+配建”模式的盈利能力也很高，毛利率粗略估计在30%-40%左右。

3. 210亿投资广州城市更新，打开未来盈利另一突破口

房企为了生存发展，投资决策中难免拿高价地。因为不拿地肯定会死，拿下地好好干项目还有机会。所以，在2021房企中报里，除了公开市场拿地，存量开发也已经上升到企业战略高度。城市更新、旧改等字眼频繁出现在各种场合。

在增量市场逐步见顶，存量市场占据主导地位的背景下，单一招拍挂已经不能满足房企对优质土储的需求，此时城市更新凭借巨大潜在市场容量及丰厚利润方面对房企产生巨大吸引力。房企可以通过拓展城市更新、旧城改造项目降低拿地成本，扩大利润空间。这样可以逐步平滑高地价政策对利润产生的波动。越秀地产曾向投资者透露，城市更新业务将成为公司发展的重点。

为了这个目标，越秀地产斩获了里仁洞村旧改资格，预计投入210亿元参与改造。据测算，入主里仁洞旧改项目将为越秀地产带来约150万平方米的优质土储、超过600亿元的总货值。旧改项目带来的红利，让越秀更加坚定了“掘金”的信心。

随后半年内，越秀紧接着拿下南沙区大岗镇东流村项目。获批的更新规划显示，东流村更新片区的建设用地规划增加15740平方米，建筑量由21.39万平方米提高到24.98万平方米，同时将村庄建设用地、非建设用地调整为二类居住用地兼容商业用地，建筑高度由70米调整为50~100米。

公开资料显示，东流村项目是南沙第一个更新改造的旧村。另外，该区域将定位为粤港澳大湾区重要的生产服务和先进制造业基地。

越秀积极布局广州城市更新，虽然起步不是太久，但是未来前景广阔。据悉，未来“十四五”期间，广州市将陆续投资3315亿元支持城市更新工作。目前已经有大约274个村进行城市更新改造，另外有保利、万科、等20多个房企参加旧改。

所以越秀积极投资城市更新，也是紧抓时代机遇。

越秀投资迅猛，代表了发展中房企对规模的诉求。但目前行业盈利空间越来越小，规模和利润之间的平衡发展是行业难题。房企除了招拍挂市场拿地，更要发展适合自己的多元化拿地模式，分摊成本提高利润。越秀在拿地多元化已经走出了适合自身企业特色的投资方式，这种投资战略也许是未来行业投资的新方向。