代建净利率高达26%，能否成为房企第二增长点？
2021年中期财报季，各大房企纷纷公布各家业绩。在整个行业盈利缩窄的背景之下，代建板块的盈利水平不降反增，表现亮眼。
以主做代建业务的绿城管理和中原建业为例，作为行业里的龙头企业，业务增长迅速。
2021年中期业绩来看，绿城管理依旧保持稳步增长，新签约商业项目29个，较上年同期增加28.7%；毛利率高达41.7%；净利润2.7亿。政府代建项目规模较去年同期大幅增长38.9%至2418.8万方。
中原建业同样表现亮眼，再次延续了长期以来增长势头。上市首个半年报披露中原建业拥有在管项目250个，同比增长37.4%；净利润3.6亿元，同比增长20%；净利润率57.1%，位居行业首位。
代建利润率是以重资产住宅投资为主营房企的2-3倍左右。不少房企甚至将代建作为保持高利润和高毛利率的重要渠道。
随着房企扩大利润增长点的需求越来越大。代建以投资高盈利，可能成为房地产发展新的增长级。那么代建投资发展潜力如何？优势风险又如何？
国内房地产代建市场规模大。根据中指研究院数据显示，2021年潜在代建业务总建面为7.14亿平方米，占全国商品房销售面积的比率约为39%。
预计到2025年时，根据中指研究院数据显示，潜在代建业务总建面为9.11亿平方米，全国商品房销售面积为20.2亿平方米，2025年潜在代建业务总建面占全国商品房销售面积比率约为45%，高于2021年6个百分点。
数据分析表明，代建潜在业务空间巨大。如果这项业务得到足够的重视开发，未来商品房销售中，有一半都是代建商开发的。
从发展速度来看，2020 年全国房地产代建行业的新签合约项目建筑面积为 8060 万平方米。从 2010 年至 2020 年，中国房地产代建市场新签约建筑面积的年复合增长率为24.4%。预测 2025 年新签约建面有望达到 23160 万平方米，是2020年新签约面积的3倍。
从签约建面占有率变化来看，目前代建竞争格局良好。代建业务可以容纳更多新进入的房企。目前已经有越来越多的房企涉足代建投资领域，龙头房企的市场占比已经开始下降。当前竞争格局一片蓝海，但也许不久以后随着越来越多房企涉足这项业务，竞争会变得更加激烈。
二、代建投资的优势：轻资产运营，逆周期抗风险盈利好
代建投资最大的特点就是对土地和资金的依赖度远小于普通房地产开发。代建投资方专注于行业业务链条上的开发、建设、运营、销售及后期物业管理等专业化运作，走轻资产运营模式。优秀的代建公司投资项目主要靠卓越的运营管理能力和品牌影响力，通过软实力促进自身发展。
1. 轻资产投资，有助于维持低杠杆
普通的房地产开发业务通常需要购置土地，然后通过一系列的房地产开发流程进行商品房销售。传统的房地产开发商为了提升IRR，都会加大财务杠杆，进而需要进行融资以满足项目前期大量的资金投入。
但随着房地产公司“三道红线”、银行贷款“两道红线”以及集中供地政策出台后，一方面严格控制房地产开发公司的杠杆率，一方面对企业拿地资金提出严格要求。这些密集调控政策目的就是限制房地产公司的扩张规模和速度，提升在手资金量的要求。
代建投资有助于企业在提升业务规模的同时，维持较低的财务杠杆。这主要和代建的业务模式相关。
常见投资方法包括：1.代建方提供管理咨询服务，管理项目开发并收取管理费用作为报酬；2.代建方还可以以小额资本进行投资，通过入股的方式以少数股东权益模式进行资本投资，获取代建管理费同时收取投资回报；3.基金+代建模式：引入房地产基金投资项目开发，加入项目股权、夹层或者债权，分散资金风险。这几种方式都无需购置土地，前期投入成本低，可以维系较低的杠杆，对外部融资的要求也低。
2. 代建投资可以对冲行业下行风险
从代建投资的标的来看，地产周期下行阶段，中小房企为了自身生存发展，对代建的需求会越来越多。
当市场处于下行周期时，现金流量和市场去化率较低，中小房企会采用降价等方式来缓和自身流动性。由于资本规模相对较小，运营规模周转率受到影响，抵挡不住市场不景气的能力差，中小房企倾向采用代建服务以应对行业下行风险。
代建投资对冲行业风险主要通过提升产品品质来提升溢价率，加速去化来缓解企业流动性压力；同时代建方优质的品牌背书，让中小房企的项目更容易获得金融市场认可，开阔融资渠道，降低融资成本；同时在项目开发中，代建方高效的管理能力能进一步提升项目速度，降低施工成本。
这样龙头房企代建投资得以发展，中小房企受益于代建业务也可以度过艰难期。总之在行业处于被动下行周期时，代建如果干的好，可以实现双方共赢。
3. 代建投资盈利能力强
从行业角度看，代建投资的一个显著特征就是净利润率水平很高，从数据来看，代建净利润率这几年高于25%；而目前房地产住宅开发的净利润率水平在7%-10%，而物业管理则在3%-5%。代建投资的净利率水平显著高于其他业务。
代建投资的轻资产业务模式有望受益于行业规模经济，随着行业每年签约面积的快速提升，成本上的精细化管理有望使得利润率进一步提高。标准化产品和高效运营有助于代建公司提升行业地位。一方面提升定价能力，另一方面提升项目溢价率，进一步提高盈利水平。
从净利润额来看，未来代建盈利也很强。根据中指院数据，到2025年，保守估计代建业务的渗透率到25.4%，届时理论上代建业务收入可达到316.7亿元，代建业务净利润会达到约82.3亿。
三、代建投资的风险：注意品牌风险和资金风险
代建虽然有很多优点，但是凡事都有两面性，代建投资也有自己的风险点；这是因为代建方的角色类似乙方，本质上是总包（代甲方）和销售公司的综合体。
比如早在2017年浙江某头部房企项目便上了新闻。按照合同约定，该项目本该在年底交付，但因开发商出现资金周转问题，拖欠政府税费和代建方的款项，导致房屋不能交付，业主们纷纷维权，都说要是知道开发商不是某知名房企，可能就不会买这个房了。
虽然这件事后来成功解决，但是这样提醒了代建投资方注意项目风控。一般来说，代建投资要注意如下风险。
1. 合作品牌风险:注意合作中兜底责任条款的设置
代建最大的风险就是代建方很容易成为项目的“背锅侠”。代建方在投资开发中，最大的投资就是自身的品牌力，品牌名声在外，才给项目带来高额的溢价率，消费者买房也看的是品牌为主。
如果委托方一味节省，可能导致产品质量打折扣。比如项目建设的实务管理过程中，委托方交付土地款以后，为了预防整体投资计划超支，缩减各项开支，严格把控各项成本支出。双方必然会在成本费用的控制上出现分歧，最终偏离原来的品质定位。
又或者是在选择供应商时，委托方优先熟人，导致代建方难以把控产品的设计和营造环节，对项目的最终效果失去掌控。
所以品牌不意味着出了事儿就要全部兜底，合作合同应该事先做好约定，如果项目中甲方因为某些因素违约，代建方应该有权主张自己的合法权益；同时设置好追责条款，明确责任方，防止日后扯皮。
2. 项目资金风险：把握资金主动权
资金风险主要是分两个阶段。首先是项目前期，代建投资方尽量不要往项目里垫资。尤其是商业代建项目，如果甲方收到一大笔垫资钱，就可能在后续开发中猛加杠杆，这样作为代建方身份却变成了银行。
这样的代建方只赚代建的钱却承担着项目开发的风险，所以有这样的一笔钱，自己干脆可以做合作开发当股东，完全没必要走代建。
其次在项目进入中后期，开始预售有现金流流入的时候。这个时候是盈利的关键节点。但不代表整个项目已经进入收尾阶段，尤其是分期的项目，先开盘的项目预售款往往要作为后期项目的投入资金。
这时候代建投资方要做好资金管控，一方面做好资金封闭运作，甲主方要资金划拨，顶多占用前期项目预测净利润部分，必须保证项目留足资金不烂尾。同时也要管好网签回款，按销售额收取该拿的利润，做到干多少活拿多少钱。
相比于传统房地产开发，代建投资在诸多方面都具有较大优势，是未来发展的一个方向。
代建投资作为轻资产模式，主要提供服务，并不需要重金砸入土地市场。因此，代建公司能维持较低杠杆，不依赖外部融资来源，负债率相对较低。
代建业务更少受到房地产市场周期的影响。如市场较好时，代建公司会有充足客户来源；而当市场下行时，中小房企也会利用代建公司的品牌与服务抵御周期性风险。
由于代建业务的轻资产特性，还能让代建业务拥有更高的利润率水平。此外由于规模经济带来成本效益，也能让代建公司能进一步提高利润率。
但是也要注意做代建不是一帆风顺，要随时注意实际业务开展中的风险。代建公司要爱惜自己的品牌，把控经营中的资金风险，做到万无一失。
