近10城出台限跌令!房企投资该如何选择城市?重点分析这4大指标!

文章来源:爱德地产研究院 日期:2021-10-12 作者:投资研究组

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当下房地产市场,城市两级分化越来越严重。

部分城市市场冰冷,政府忙着救市,要求房价限跌,有的甚至直接给购房补贴,鼓励买房。代表城市有南通、岳阳、沈阳、昆明、唐山、长春等。

部分城市市场依然过热,政府忙着降温。要求房价限涨。代表城市:深圳、合肥、上海、杭州、西安、广州、芜湖、三亚等等城市。

表面来看,限跌的城市属于三四线城市,或者在经济不发达地区;限涨的城市属于一二线城市,或者是网红城市。

无论是限涨还是限跌,本质上都是限价,目的都是为了“稳地价、稳房价、稳预期”。

那么不同城市政策什么特点?限价背景下房企投资有哪些硬性指标需要关注?选择城市需要哪些策略?



一、“限涨令”和“限跌令”背后逻辑:明确指向“三稳预期”

不同城市无论是“限涨令”还是“限跌令”都有不同点和相似点。具体不同点如下:

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“限涨令”与控制房价过快上涨的政策逻辑相一致。这种做法有助于控制商业银行的信贷投放规模,避免资金过度向地产领域集中。


“限涨令”主要针对一些热点城市,带来的政策信号往往是积极的。现阶段市场“上涨预期”虽然被管控,但并不会波及到市场基本面变差的风险问题。后续市场不会过热或过冷。


“限跌令”政策不同点如下:

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从政策来看,目前发布“限跌令”的城市大多为三四线城市,整体上看市场对这些城市关注度不高,人口流出压力较大,且大都经历了成交量萎缩、地产投资下滑、经济增长动力下降等问题。


限跌的城市有一个共同的特点,即房价都出现了较大幅度的下跌。数据显示:张家口主城的房价从顶峰13000元跌到了均价8000多元1平米;南通市通州区的一个项目,原先均价近19000元的精装小高层现在只需要12000;价格分别下降了38%和36%。


“限跌令”往往意味着当地房企的经营和去化压力较大,开始低价甩卖以快速回笼资金。市场消费心理通常“买涨不买跌”,意味着市场至少要在低谷里徘徊一阵子。


无论是“限涨令”还是“限跌令”,政府的目的是不允许房地产市场过热或过冷。政策目的都是为了“稳地价、稳房价、稳预期”。


二、城市房地产投资吸引力分析:投资拿地关注哪些指标?

无论是限涨还是限跌,本质上都是限价政策,都在调控市场热度。

从企业角度来看,不建议在“限跌令”的城市投资拿地。本来市场处于下行期,市场低位难以预知。房企很难低位抄底,恰好上升期通道进入市场;同时一个项目开发完整周期在2-3年,未来政策可预见性难度高,很可能未来有更多调控政策影响项目销售。

“限涨令”出台的城市,一般都是一二线核心城市,都是投资的热点区域,建议在这些地方可以继续理性拿地。因为这些地方具有足够的吸引力:具体从市场容量和增值潜力两大维度进行分析。

(一)市场容量分析



1.人口增长



人口因素是决定房地产市场容量的关键因素,人口聚集是城市竞争力的最直接体现,城市价值与潜力越大,越能吸引大量人口流入,从而推动城市进一步发展,并释放出旺盛的住宅需求。因此,是否能够吸引更多的人口流入是评价城市竞争力的关键要素。

同时,能否提供更多的就业岗位,收入是否提升,城市是否宜居,交通是否便捷等均是影响人口迁徙的重要因素,因此城市的经济、产业、收入、资源、交通等因素都将通过影响人口流向,进而对房地产市场容量产生影响。

所以,有人口有产业的地方才能支撑房地产市场发展,保障房地产市场基本盘容量够大够稳固。一二线城市具有天然的人口和产业优势,这是难以撼动的坚固基本盘,是企业投资的坚实保障。

落实到拿地的每一个具体项目时,都需要对项目周边的市场情况进行前期调研,做好投资管理。企业需要建立自己的土地信息管理库,投资人员登记土地线索,细化土地周边人口、产业、资源等各种指标。通过数智化手段,对立项成功及立项失败的项目进行跟踪,协助投资人员对立项失败项目的后续状况进行分析。

目前。全国常住人口超800万的城市有40个,其中重庆、上海、北京、成都四城常住人口超2000万;广州、深圳、天津、西安、苏州等14城常驻人口在1000万-2000万。这些特大和超大型人口密集型城市是未来行业投资的热点地区。



2.GDP增长



GDP增长决反应城市经济发展状况,决定房产购买力。

GDP总规模来看,目前我国GDP“万亿”城市共23个,核心一二线城市表现突出。经济总量占全国比重超四成。其中北京上海的经济规模总量超3.5万亿,远超其他城市。广州、深圳、重庆等地的GDP规模在2.5万亿以上;苏州、杭州、成都GDP规模在1.5万亿-2.5万亿左右。

人均GDP来看,长三角、珠三角等核心城市群人均产出居全国前列。人均GDP侧面反应城市中人均经济状况,决定居民购买力。目前北上广深人均GDP继续保持领先,大约在16万;苏州、杭州等热点城市人均GDP达到13万以上,也有很强优势。


(二)增值潜力分析:把握四大关键指标



房地产市场投资吸引力除了需要关注体量,更要关注市场未来增值潜力,毕竟企业投资拿地都为了盈利。需要关注以下四大类指标:



1. 去化周期


去化周期反应的是房地产市场供求关系的重要指标。供求关系决定价格,去化快的地方预期价格会更高。当需求端旺盛时,城市的房产去化周期就很快;反之去化周期就会很慢。

行业内通常将去化周期明确为四档:去化周期小于6个月的地方可以积极拿地,去化周期在6-12个月的地方可以正常参与,去化周期在12-18个月的地方拿地要放缓,18个月以上的地方可以暂定拿地。

通过目前的数据可以发现,一二线城市去化周期明显要快于三四线城市。而且去化周期在个位数的城市集中在华东地区。其中杭州住宅去化周期最快,仅为2.2个月,上海紧随其后为3.4个月;虽然深圳市场出台了“限涨令”但去化周期依然很快为5.2个月。而出台“限跌令”的城市比如长春、江阴去化周期长达20个月。


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2. 地房比



对企业投资来说,如何在房价走势趋稳的宏观环境下选择合适的城市进行投资,是企业战略决策必须要考虑的一部分。目前重点城市的地价房价比均值在55%左右。在企业未来盈利空间有限的背景下,投资低地房比的城市风险较小,高地房比的城市风险较大。

从数据来看,目前地房比超过70%的城市,处于亏损线以上,投资这样的城市大概率盈利困难;而地房比在40%以下的城市,能够满足房企净利润率超过10%的要求,理论上讲这样的城市具有很高的开发潜力。


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3. 市场投资额及增速



市场投资额及增速考察的是当地房地产市场是否够大够旺盛。从重点城市的数据来看,以市场投资额在2500亿、三年平均增速在5%划分投资区,可以分为热点投资区、潜力投资区、退出投资区和谨慎投资区。

一线及热点二线城市房地产开发投资规模继续保持领先,长三角、珠三角等重点城市群内部强三线城市开发投资增速依然很快。

其中重庆上海投资额超4000亿元,明显领先其他城市。深圳,北京等热点城市紧随其后;南京,长沙,佛山,苏州、成都等城市依旧是房企投资重心区;太原、烟台、南宁等地市场规模虽然不是特别大,但是增速较快,也有投资价值。

像长春、三亚、银川等城市投资基数不大,增速慢甚至为负数的区域,可以不在投资的标的城市选择范围内。

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4. 房价及涨幅


目前的限价政策主要调控的是房价浮动,目的是调整市场热度进而影响未来预期。所以房价及其涨幅是分析市场增值潜力的一大关键指标。

房价及其涨幅具有极强的地域性和时间性,通过对东北、华北、华东、华南、中西部代表城市房价、近1年和近5年房价涨幅分析,就可以对比看出哪些地区更值得投资。

东北地区整体房价都不高,重点城市房价在1万左右,近一年房价涨幅和前几年对比也有很大程度降低。说明东北地区楼市整体热度不高。


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华北地区北京房价最高,均价接近5万,其他热点城市相比之下房价较低。涨幅分析上,华北地区代表城市前几年房价增幅高,在6%以上;近一年的涨幅下降到2%-4%。


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华东地区楼市一直热度很高,上海、南京、苏州、杭州、宁波、合肥住宅均价都很高,在3-4万左右。其他热点城市也有较高的房价。增速上,像出台限价令的上海、合肥前几年涨幅在8%-10%;虽然近一年增速有回落,但整体幅度不大,目前增速在5%左右。


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华南地区深圳房价不仅高,接近6万元,而且涨幅变动不大;三亚和广州房价接近,但涨幅依然坚挺;所以这两个城市都出台了限价令,否则房价必然突飞猛进;广州最近涨幅没过去那么高,但依旧在6%左右;最终看出华南地区代表城市楼市依旧很热。


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中西部城市武汉成都房价很高,均价接近2万元。南昌重庆紧随其后。涨幅上成都房价近一年涨幅超过了过去几年,热度很高;昆明由过去的10%下降到6%,但限跌令下说明市场处于下行期,之后房价增速仍有变缓空间。


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四类指标分别从供给和需求两大角度分析不同城市房地产市场增值潜力。理想情况下,房企应该投资去化周期快、地房比低、市场投资额及增速高、房价有一定涨幅空间的城市。
符合要求的区域主要是国内一二线城市,而且具体到每一个项目时,也要逐一对地块指标进行差异化分析。

总结

地产市场投资机会很多,但如何做到投资不踩坑,首先就要做好宏观分析。对于开发企业,在国家房住不炒的大基调下,投资选择处于上升周期的城市或区域。 



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