第三批集中供地5大政策转向，谁将躺赢？
第二批集中土拍刚刚结束，已有无锡、南京、苏州、深圳、上海、广州、杭州、济南、宁波先后发布了第三批集中供地公告，而且无锡和宁波率先完成第三批土拍。
第二批集中土拍的遇冷和第一批集中土拍的火爆呈现鲜明对比。不少房企在土拍中已经“躺平”，停止拿地；只有少数实力玩家仍在参与。
土拍市场转冷，不少地方政府开始修改土拍政策，给房企投资盈利留有空间，那么第三批集中土拍政策有几大变化？哪类房企会成为今年土拍的“赢家”？
第三批集中土拍政策5大看点：各城市出台利好政策刺激土拍
今年多个城市增加土地供应量。总体来看，苏州、合肥、上海、北京、长沙、杭州等城市，目前宅地成交量就已经与去年全部成交量持平，部分城市已超去年水平。
此外，长春、天津、厦门、广州、成都等城市宅地供应总量也相对充裕，占去年宅地总成交量的80%以上。
具体城市来看，济南第三批次供地81宗土地挂牌，住宅用地占70宗。与之前两批次集中供地相比，这次挂牌的居住用地占比非常高。
南京第三批集中供地推出61幅土地，总起拍价483亿元。包含商品住宅用地45宗，总建面423万方，总起始价426亿。此外，还有安置房及租赁住房各8宗。
上海第三批集中出让住宅用地共计58宗，其中27宗为涉商品住宅类地块，其余31宗为租赁、征收安置等保障性住宅地块。这是全年最多地块供应批次，其中涉宅地块占全年供应的34%。
2. 降低土拍起始价格
第三批集中土拍挂牌伊始，为了预防流拍率过高，纷纷降低土地初始挂牌价格。
以上海和广州为例，上海这次有8宗地块起始价在10亿元以下，有10宗地块的在10亿元-20亿元之间。对于资金不是太充足的企业来说，是不错的机会。
广州三批集中供地6宗回炉地块再次出让，平均起始楼面价每平米下调了1200-3200元，有个别地块每平米降价5240元。
3. 下调土地出让保证金
以苏州和广州为例，苏州下调了保证金和首付款比例，取消了土地的市场指导价，并将集中供地保证金比率全部下调至30%，而第二批集中供地的保证金多数为50%（少数地块为30%）。同时首次付款比例下调至50%，而第二批集中供地的首次付款比例为60%。
广州部分地块取消了一个月内一次性付清总价的要求，允许最长六个月内付清。今年年底前仅需支付20%的保证金。
4. 降低房企拿地资质
在南京，第二批次供地中“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的限制条件被解除；三批次供应地块全部要求资质为三级及以上，而此前多数要求二级甚至一级。
5. 取消“限房价”
广州由于第二批集中供地流拍严重，所以这次黄埔、南沙地块取消了“限房价”的要求。变相鼓励房企来广州拍地。
集中供地时代，哪些房企将成为最大赢家？
集中供地玩法多样，激烈竞争，很多房企拿地心有余而力不足，而一些房企将会迎来发展机遇期。
从前两批集中土拍来看，第一批土地市场火爆，拿地激进的房企众多，比如融创、万科在第一批集中土拍拿地支出300多亿；而第二批土地市场冷淡，融创、万科等第一批激进的房企纷纷减少拿地动作，中海，中铁，保利等房企后来居上。也有房企两批拿地支出都比较平稳，比如龙湖、绿城。
图表2：TOP50房企首批和二批土拍结果
通过对两批房企土拍结果的分析，可以得出五点结论。
结论一：首批土拍拿地宗数是第二批土拍的2.3倍，拿地金额是第二批土拍的2.8倍，第三批土拍就算反弹，也很难超过第一批的成果，有可能会维持现状。
结论二：梯队上看，集中供地基本被TOP10房企拍走，TOP10-20房企也有一定收获，TOP20以后的只有个别房企拿地。
结论三：龙头央国企拿地实力强，中海预计是今年拿地最大赢家，保利具有反超潜质。
结论四：民企中龙湖、绿城2021拿地节奏均衡，投资手笔将逆袭万科、融创。
结论五：有14家TOP50房企布局城市少于2个，4家房企零拿地，5家房企只拿一宗地。（已剔除蓝光、恒大、华夏幸福）
从各家房企的今年拿地计划和实际拿地表现来看，前两批次不拿地或者少拿地的，第三批土拍也基本不会去拍地。那么实际上第三批土拍的主要参与者，理论上既要满足投销比不大于40%，同时也是前两批土拍积极参与的房企。
将两次土拍结果和投销比情况结合来看，预测不同梯队房企第三批土拍表现如下：
1. TOP10房企
中海和保利的投销比分别仅为37.6%和33.8%，距离投销比规定的40%仍有距离，只有销售保持良好，第三批土拍如有合适地块仍会积极的投资，但预计拿地规模要小于第二批。
目前，华润和招商的投销比分别为55.5%和61.9%，第二批土拍拿地动作明显要弱于中海保利，而且也比第一批拿地要少，预计第三批可能会零星拍地。
碧桂园，万科，融创，绿城，预计在第三批土拍将谨慎拿地。
2. TOP11-20房企
龙湖和旭辉投销比分别为27.3%和39.6%，预计第三批土拍可以适量拿地。
目前，新城，金茂，金地投销比接近60%，第三批土拍预测不会拿地。
3. TOP21-30房企
这个区间房企目前已暴雷和潜在暴雷危险的房企太多，这样的房企现金流太差，基本不可能拍地。有可能拿地的是滨江，杭州第三批土拍政策放水，供地都在核心市区，滨江可能在大本营挑选合适的地块。
4. TOP31-40房企
中铁和建发有国资背景不差钱，预计将继续拿地；尤其是建发国际目前意在扩张规模，极有可能抄底土拍市场。
5. TOP41-50房企
卓越和越秀是这个段位拿地最积极的房企。广州第三批土拍有不少回炉地，越秀可能在大本营适量拿地，但鉴于投销比实在太高，拿地也不会很多。
无锡和宁波已经在11月初就完成第三批集中土拍，从结果来看，无锡市场反应冷淡，无地块地价触顶，也无地块流拍，仅3宗以低溢价成交。诸多地方平台公司进场托底，仅仁恒、朗诗、星合、祥凯、贵州大兴五家非地方平台公司参与竞拍并摘得地块。前50仅仁恒一家，而且只是公司今年集中土拍得到的第3块地。
宁波则市场惨淡，流拍率39%，仅3宗溢价成交，溢价率7.6%。地方城投公司是拿地主力。
所以综合来看，第三批集中土拍，预计能积极参与的公司依旧是国央企，以及少部分稳健民企和区域房企。
2021年是地产变革大年，预计未来销售排名，也和这波拿地排名密切相关。行业大洗牌时期，每个梯队的最大赢家，就是全行业的最后赢家。
第三批集中土拍后，投资思维该如何转变？
1. 手上留足现金储备，增加融资能力，保证6个月内资金链安全
集中供地后，房企对应的拿地资金缴纳时间集中，同时间段高额的保证金和土地出让金压力较大。
比如前两批上海土拍，土地竞买保证金一般按起始价20%缴纳，房企一次竞拍可能就要拿出几十亿甚至上百亿元的保证金；深圳竞拍保证金甚至到达50%。
对于像中海、保利等现金储备多和融资能力强的房企将拥有更多选择。
2. 现金充足的房企，捡漏黄金地块
对于集团，全局一盘棋更重要。同一时期集中供地数量较多，房企需要在短时间内快速筛查出优质标的，投拓强度较大，还要有效监管区域激进拿地风险。
因此，想要不出差错，投资测算能力强的房企踩坑少，防风险能力强的房企自然有更多机遇。
由于线下 EXCEL 表存在数据、逻辑控制不严的天然缺陷，房企需要采用构建信息化系统的手段，通过数智化系统实现线上标准数据库构建、测算输入、测算结果输出、分析以及版本管理，增加投资测算能力。
图表3：项目投资预测核心在于自动化运算策略
图片来源：爱德地产研究院
3. 央国企提升全国开拓能力，投资市场更大就会有更多机遇
前两批拿地的房企，平均布局5个城市，有实力的中海等布局10几个城市，这就有更多机会优中选优，不至于受一个城市市场的限制。
比如杭州第一批土拍非理性的高地价，使得滨江即使在杭州抢得5块地，能赚1%-2%的净利润还要很努力的。所以有时深耕是把双刃剑，该全国布局时需要迈出步伐。
在一系列政策推动下，房企凭借高杠杆高负债疯狂扩张的资本红利时代已经结束了。
有地产从业者表示：地产行业最疯狂的时代已经落幕，当务之急是”活下去”。
如果企业完全停止拿地，迟早没米下锅要饿死。所以投资思维要及时转变，虽然寒冰还未褪去，但是，要坚信，冬天来了，春天还会远吗？
