碧桂园万科恒大十月销售下滑36%！行业冬天比2008年还冷！

根据克而瑞销售排行榜，百强房企10月实现全口径销售金额 8978 亿元，单月同比下降 30.1%。

10 月各梯队房企单月销售均减少，大型房企销售下降明显。就单月销售金额而言，TOP50房企10月销售额与去年同期有大幅下降， 2021年10月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、房企单月销售额为1569、1497、1808、2767亿元，同比增速分别为-36.0%、-42.2%、-21.0%、 -19.9%。

图表1：各梯队销售情况

数据来源：通联数据，爱德地产研究院。

1-10 月百强房企累计实现销售金额 106860 亿元，累计同比上升7.5%，增速较1-9 月下降5.6个百分点。10 月市场销售端环比小幅回温，但同比增速仍表现较差。

主要是在疫情影响下，2020年房地产的销售主要集中在下半年，加之今年下半年房地产信贷政策收紧，“银十”楼市略显冷清。

随着房贷回归合理投放，部分城市购房政策有所松动，11月市场销售或略有回暖，但考虑到新增按揭贷款规模具有不确定性，未来销售依旧存在较大压力。

TOP50房企的销售额占整个行业销售规模比例较大，所以用TOP50房企2021年和2020年销售额数据对比分析，可以深入挖掘房地产行业规模型房企发展速度的变化，探究销售数据深层意义。

图表2：TOP50房企销售数据分析

数据来源：克而瑞、通联数据 、爱德地产研究院整理；部分房企因未公布2021年目标销售额等数据暂未统计。

若销售数据以克而瑞口径为基准，通过对房企销售数据对比分析，可以得出以下结论：

结论一： 从梯队来看，TOP50房企2021年1-10月同比销售平均增速为2.62%。

图表3：TOP50房企三梯队增速变化

具体划分来看，TOP10房企同比销售增速下降了3%（已剔除恒大、绿地），整体规模不进反退；TOP11-20房企同比销售增速下降0.92%；TOP21-30房企增速最快，逆势上涨了10.68%；TOP31-50房企销售增速为3.38%；表现不温不火。

结论二：仅18家房企2021年1-10月同比增速超过去年同期，多数房企今年的销售增速不及去年同期。如果考虑到去年房地产市场上半年受疫情影响整体基数较低，那2021年至今的销售额增速非常惨淡。

结论三：因为今年销售额增速实在是低，所以房企基本上是难以完成年初计划制定的21年全年销售目标。

如果用今年1-10月平均销售额推测2021年预测销售额，然后分析对比2021年预测销售额和2020年实际销售额，数据发现大部分房企2021年的销售额至多会比2020年销售额会小幅微增，大概率会原地踏步没有增长，部分企业不仅难以完成2021年年初目标，而且销售额会比2020年缩水。

结论四：房企规模上限是不是已经见顶？

爱德研究院曾经在2021年初时测算“碧桂园、万科、恒大何时能够破万亿”，当时房地产市场环境较为乐观，普遍认为房地产市场依然有较好发展前景。

测算出来的结果是最低要满足每年11.9-12.2%的销售规模增速，行业前三在2023年才能破万亿。

但实际的市场表现是，恒大已经因债务问题倒下；万科大概率今年销售要比20年缩水近800亿；只剩下碧桂园年末销售额可能会破8000亿，但距离销售目标8677亿仍差很多。

如果低迷的市场行情继续延续半年甚至更久，那2022年龙头房企肯定会调低目标销售目标，2022年末TOP3房企销售额可能也不会有太大增长。

这样行业龙头发展就进入了某种“滞涨”期，万亿房企可能5年内都不会出现，9000亿有可能就是房企发展规模的顶峰。

结论五：也有深耕型房企销售增速表现亮眼，但是销售业绩的亮眼并不意味企业经营万无一失。

建发、滨江、首开、龙光这几家侧重深耕型的房企依旧1-10月同比销售增速亮眼；这几家的大本营分别是厦门、杭州、北京、深圳这样的房地产热点城市。同比2020年，虽然这些城市房地产市场也较冷淡，但横向对比起其他城市，市场需求基本面要好太多。这说明，从前端的投资开发到终端销市场销售，布局抗风险的核心城市多么重要！

当然，销售数据只是企业经营的一个重要指标，并不意味企业可以高枕无忧。佳兆业销售增速良好，但企业还是因为现金流问题暴雷，说明企业卖的好但也不一定有钱在手；但企业如果连销售的干不好，还一堆的负债，就很难活过这样的行业冬天。

1. 借鉴四次政策“小周期”经验，2022年后地产将大概率温和回暖

从98年福利分房取消至今，中国的房地产行业已经走过了23年。而2021年的房地产遭遇了20年来最冷的冬天！今年全国房地产大大小小各种政策调控超过450次，基本政策方向都是抑制地产过热。虽然偶尔零星会出现利好地产的政策，但目前政策基调并没有明显改变。

房地产本身是个周期性行业，而目前从投资端的土地大范围流拍，到房企销售大规模下滑，行业下探深度可见一斑。整个行业渴望触底回暖。

从政策“小周期”来看，目前地产行业处于第四轮周期。后疫情时代地产从2020年下半年反弹暴涨滑向2021年下半年的暴跌，目前市场上零星夹杂着地方政府的救市政策，比如信贷开始放宽。但2021年已经不足两个月，零星救市政策难以改变2021年地产行业下跌的基调。

所以目光应该放在2022年，2021年地产下跌的惯性至少会延续到明年各大房企年报出台，可以遇见行业2021年业绩惨淡。但参照2008年、2014年暴跌后的行业表现，地产行业应该会经历一波回暖。但是目前在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策前提下，2022年之后的回暖应该是长期且温和的。

图表4：中国房地产周期+政策（1998-2021年）

除了政策调控的“小周期”外，还存在房地产市场自然增长的“大周期”。

从二十年来的发展时间周期来看，中国房地产市场一直处于增长状态。尤其是近十年地产行业进入系统发展阶段，房地产行业操盘总金额由2011年的近2500亿元增长到2020年17.7万亿元，增长了约7.2倍。

图表5：百强房企操盘金额和销售同比增速

数据来源：通联数据，爱德地产研究院整理。

所以从市场的大周期来看，上涨的趋势是没变的。但是市场大周期不是直行上扬，而是震荡上涨。总体来说可以划分三个阶段，具体表现如下：

第一阶段：2011-2014年，百强房企销售额增速呈现波动回落

（1）2011年之后地产调控周期日趋显著，除2013年政策偏松销售增速较高外，其余时间总体政策偏紧，2014年全国销售金额下滑8%，而百强房企销售增速下滑至16.2%，销售前景不乐观;

（2）市场担心行业天花板已现，主要是从购房适龄人口开始下滑、城镇化率将减速、城镇人均住房面积不低等因素，行业龙头万科也在 2012 年提出行业进入“白银时代”;

（3）由于对行业较为悲观，2013年开始出现大量上市房企转型，2015年达 到高点;

（4）测算开工未售的土储面积及去化周期，2014年10月达到最高点，去化周期超过20月，市场对库存风险较为悲观。

第二阶段：2015-2017年百强房企销售增速大幅提升

2014年地产销售出现大幅下滑，2014年11月的降息及2015年3.30 政策的全面放松（2014年6月各地限购政策放松，及930房贷新政效果均不好），彻底打开了房企融资通道，才有了2015年市场繁荣。

（1）2015年-2017年百强房企操盘销售增速大幅提升至47.7%，而同期全国销售增速也大幅提升，2016 年达到 35%，创下2010年以来的新高，正是在销售大幅增长的背景下，市场对天花板上限的预期重新打开，带来预期的营收增速逆转上行;

（2）与销售增速同期上行的还有销售均价，百强房企销售均价增速快速上扬，从2015年11790 元/ 平涨至2017年的13768 元/平； 

（3）地价与房价同时上行，土储去化周期也明显下降;

（4）由于融资渠道重新打开，顺周期下房企加杠杆放大收益，有息负债从2015年的3430亿增长到 2017年的6818亿。

第三阶段：2018年-2021年百强房企销售增速大幅回落，行业进入最艰难期

行业去杠杆并非从 2020年三道红线开始，而是从2018年资管新规开始。地产股融资并非全在表内，部分通过影子银行、明股实债的融资，2018年资管新规后，表外融资被严格监管，房企已经在被动去表外杠杆，新增信托贷款快速下滑。

随着2018年资管新规出台及其后不断完善的房企融资监管，资金进入土地市场的难度大幅增加，行业景气度下行。

（1）融资限制下，房企难以通过加杠杆提销售增速，另一方面市场再度预期需求天花板到来，百强房企操盘销售额复合增速下滑至10.4%;

（2）房价难以上涨，但土地成本在激烈的竞争下不断提升，尤其是2019年后100大中城市土地价格快速上涨，已达到销售均价的40%，极大侵蚀利润率，毛利率从2018年后步入下行通道，当然仍未见底;

（3）在去杠杆压力下，房企有息负债增速大幅放缓，甚至部分房企有息负债绝对额开始出现下跌，导致用低成本财务杠杆拉高收益的途径也被抑制。

每一轮的市场震荡对开发商来讲都是一轮优胜劣汰的考验，不合格的房企将被淘汰出局。从前些年的顺驰，到2018年的泰禾、中弘、福晟，再到今年的华夏幸福、蓝光、恒大等房企，都是地产商的血泪教训。存活下来的房企能够在未来的发展中继续奋发成长。

而目前的形势参照距离最近的2014年，市场处于下行的严冬期。但是“严冬”过后，预计也会有上行反弹，但只要调控的长效机制不变，就难以出现像15年那样的暴涨。

所以行业的大周期目前正在悄然发生变化，政府不允许市场暴涨暴跌，意在促进市场平稳发展。所以才有了2021年限涨令和限跌令并存的局面，这充分说明当前市场的分化和调控追求稳定。

综合分析政策周期和市场周期，可以得出和推断几个观点以供参考：

观点一，当前市场下行基调难以短期改变，但地产行业肯定不会就此萧条，预计2022年后市场会恢复健康。

观点二，以恒大为代表的一批房企将会出局，市场格局将会发生重大变化，空余下来的市场需求份额会刺激下一波房企发展。看好稳健的央国企如中海华润；冷静的本土民企如龙湖旭辉；以及保守的港企外企。

观点三，市场集中度会从“倒金字塔型”向中间大两头小的“锥型”转变；1000亿-2000亿是规模型房企主流，巨无霸型的房企可能只有一到两家。

观点四，活下来的房企一定要“痛改前非”，杠杠式高周转发展可能就此成为历史！

观点五，政策面上，大胆猜测“房产税”推行会谨慎，不会急速铺排；土拍融资政策完善、加强保障性租赁住房建设、城市更新、甚至是“预售制”改“现售制”等是未来政策重心。