2022年首只公募REITs一次募资1500亿 ! 万科华润招商已抢跑

随着融资环境的逐步宽松，资管市场REITs也传来了重磅好消息。就在4月，2022年首只公募REITs——华夏中国交建REIT获得积极认购，募集规模超过了1500亿元，成为目前市场上发行规模最大的公募REITs产品。

图表1：华夏中国交建REIT募集方式及金额(亿)

资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理

去年公募REITs落地以来，11支产品逆势上涨，收益率喜人。

截至去年底，两批共11只REITs产品平均溢价率超过26.79%，跑赢市场可比同类资产。2022开年至今， 11只REITs产品2022年平均涨幅达到5.24%。其中招商蛇口产园REITs涨幅18%，位居第一。在股市巨跌的背景下，这一成绩实属难得。

那么，除了招商蛇口产业园发行REITs之外，万科、保利、华润等“大佬”背后还有哪些资管公司，它们还有哪些常见的资管业务，谁是存量时代的地产资管之王?

一、归母净利贡献超3成，招商蛇口产业园REIT涨幅第1

2019年，招商蛇口与其控股子公司招商局置地(0978.HK)签订协议，修订战略方向，未来将在其传统开发类业务基础上，重点发力资产管理业务，通过成立传统开发模式基金、商办增值模式基金以及发行公募REITs，实现资产盘活。

该资管平台承接资产主要以蛇口资产为主，投资方向包括写字楼、园区和服务式公寓。

通过招商局置业资产管理平台以及利用该平台筹集的资金，招商蛇口庞大体量的自持类资源将被盘活，存量物业周转被进一步加快，资产价值将得到显著提升。

图表2：招商蛇口资产管理平台架构

资料来源：公司公告

去年6月，首批9只公募REITs发售。招商蛇口等9家权益人合计融资314亿元。原本40年才能回流的钱，现在短短几天就回来了。让这些初始投资大，资金回流慢的经营性不动产项目大大缓解了资金压力。特别是产业园项目，成为开发商融资输血的又一渠道。

招商蛇口在首批公募REITs中，蛇口产园项目募集金额20亿。

根据招商蛇口2021年中报，招商蛇口预计上半年归母净利润42.51亿元，同比增长365%。其中，蛇口产园REIT贡献了约14亿元的归母净利润，占比超三成。

2022开年至今，11只REITs产品2022年平均涨幅达到5.24%。其中招商蛇口产园REITs涨幅18%，位居第一。据招商蛇口2021年财务数据，其园区开发与运营收入325亿，毛利率达43%;2020年毛利达50%，是住宅社区开发的2倍。

可见，优质的资产仍是REITs最重要的底层逻辑。招商蛇口以优质产业园资产为依托，有望在资管市场上进一步盘活自身流动性。

二、万科“背书”不良资产处置，助力泰禾化解风险

在地方AMC扩容潮来临之际，万科积极参与其中，将不良资产处置视为创新业务的核心赛道之一，具有一定示范效应，而这也是地产龙头轻资产转型的重要方向。

万科出资设立新型AMC机构，是其参与资管市场，帮助行业不良资产出清的一种有效方式。

2020年4月，万科联手深圳国资委等公司设立了深圳资产管理有限公司，注册资金41.5亿，成为深圳第二家地方AMC机构，且注册资金规模超过了深圳第一家成立的招商平安AMC机构。万科持股24.1%，为第二大股东。

其经营范围主要包含收购、受托经营金融机构、地方金融机构、互联网金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等业务。

图表3：深圳资产管理公司股权架构

资料来源：企查查

同年11月，深资管通过公开方式自某金融机构成功摘牌首笔单户不良资产;11月底，成功向某大型企业集团完成6.5亿元债务重组投放，标志着首笔市场化收购重组业务成功落地。

除了参股深资管，万科还以资管公司的方式助力泰禾走出困境。2020年债务危机爆发后，泰禾曾尝试过采用多种方式进行自救。其中，万科的介入，被认为是最实质性的利好之一。

2021年3月，万科拟与泰禾共同成立资管公司，并以此为平台盘活泰禾项目，助力其复工。该资产管理公司将由万科主导，并以万科的人员为班底组建，万科将会成为该资管公司的第一大股东。资产管理公司在装入项目的同时，也带走了一部分泰禾的债务，并且通过万科背书，能够盘活项目，注入现金流。

更好的消息是，东方资产或将成为资管平台中项目的新增AMC资金方，为项目启动复工复产提供前期贷款资金。虽然时至今日，资管公司还没有正式落地，但在外界看来，双方达成框架协议本身，就向外界包括金融机构、地方政府、泰禾业主和各类合作商传递了积极信号。

综合公司公告以及其他公开渠道消息，泰禾债务重组已经得到了多家主流金融机构的支持，泰禾旗下珠海、深圳、漳州、石家庄、顺德等多地子公司与金融机构达成债务重组协议。

2021年3月初，泰禾旗下近半数项目已实现复工。其实，2022年以来，融资环境正在有条件地放宽，尤其是并购融资破冰之后，国资、AMC以及优质民企储存了充足的“弹药”，正纷纷跑步进场，纾困出险企业。

图表4：部分出险房企债务重整最新情况

资料来源：乐居财经，爱德地产研究院整理

华夏幸福、恒大、奥园等房企遭遇流动性危机后，都有了不同程度的债务重组进展。眼下，在AMC机构的帮助下，这些积极自救的房企，正逐步恢复自身的造血能力，未来摆脱困局或许只是时间问题。

三、投资房地产项目超180个，保利深耕不动产投资基金

作为房地产行业领导品牌TOP3，保利发展集团致力于打造不动产生态平台，以不动产投资开发、资产服务、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。其中，不动产开发主要包括建筑设计、开发运营以及经纪代理。不动产服务主要是对物业、商业、公寓、酒店、大健康等存量资产进行物业管理。不动产资本运作主要指不动产产业投资。

图表5：保利发展-不动产生态发展平台

资料来源：保利发展

保利发展旗下的不动产资本运作是以保利基金、保利资本为主体的不动产产业投资基金。保利资本是在中国证券投资基金业协会登记的合格私募基金管理人，核心业务包括开发类地产股权投资基金管理、商业不动产投资基金、私募股权投资基金管理、创业投资基金管理等资管业务。保利资本主要致力于投资不动产相关的行业，例如人工智能、房产家居、建筑等行业。例如：2021年底参与投资金蝶云、惟客数据等不动产相关科技公司。

图表6：2021年保利资本投资行业及占比

资料来源：企查查

信保基金是专注于产业投资、金融创新、并购整合和资产管理的市场化、专业化的私募股权投资基金管理机构，也是国内最早成立、行业领先的不动产基金管理机构。

作为地产公司旗下的不动产基金品牌，信保基金专注于不动产基金领域，同时也具备专业的资管能力。公司目前累计管理基金规模超过人民币1000亿元，累计投资房地产项目超过180个。布局北京、上海、广州、深圳四个一线城市，涉及中国五大核心经济圈。

2021年国家出台REITs试点通知后，信保基金即展开筹备组建专业REITs团队。成员包括具备REITs经验的越秀房托的人员，国家发改委PPP专家及北大光华REITs课题组成员。信保基金在大湾区重点发展REITs事业，包括提出政策建议、积极推动和辅导协助广州交投等REITs试点，完善产品方案、管理模式和发行文件等，发挥专业化作用。

图表7：信保基金规模和布局

资料来源：信保基金官网

2022年3月，信保基金获得 “2022中国房地产基金综合能力优秀企业”荣誉，这也是信保基金连续第10年获得此奖项。未来，信保基金将持续深耕不动产业投资基金，为更多优质不动产资产及企业提供资金投资。

四、管理规模1210亿，华润发力泛产业投资基金

提及华润，首先想到的会是华润置地和华润万象生活。事实上，华润的版图非常大，产业涵盖大消费、综合能源、城市建设与运营、大健康、产业金融和科技及新兴产业六个领域，涉及地产开发、零售、电力、水泥、燃气、医药、银行、半导体等20多个行业。

华润旗下累计拥有19个一级利润中心，2000余家法人实体，12家上市公司，1000+工厂，6.8万+企业客户，21.7万供应商，1000万+终端。如此庞大的产业版图，其背后必然有着强大的融资供血系统和资产管理系统。

华润资本就是这样一个存在，它是华润集团旗下负责私募股权投资的业务单元，也是华润集团产业基金唯一的运营管理平台。重点聚焦于华润集团各大主营产业板块，依托境内外基金平台，主要投资于大健康、城市综合开发及运营、大消费、能源综合建设运营、科技创新及节能环保等7大领域。

城市综合开发与运营是华润资本的投资重心。代表投资项目有重庆琨瑜府、吴中路万象城写字楼等。截至2021年底，华润资本旗下产业基金共投资159个项目，已投项目遍布全球。累计管理规模1210亿人民币。运营基金28支，其中境内基金20支;境外基金8支。

华润资本屡获由清科、投中、融中、母基金等私募股权领域权威评价机构及《21世纪经济报道》等财经主流媒体评选的“中国最佳私募股权投资机构”、“最具影响力PE机构”等重要奖项。

图表8：华润资本运营基金行业分布

资料来源：华润资本

华润资本与保信基金的管理规模相当，区别就在于华润资本在泛行业的产业投资暂时领先。未来，以华润资本、信保基金为代表的地产公司旗下资管公司将继续发力不动产相关产业投资，为自身资产以及整个行业内的优质资产提供资金支持。

总 结

资产管理业务是公司在地产金融和轻资产方向的最新探索。地产公司可以通过设立和管理不动产投资基金、成立不良资产处置平台、发行公募REITs等方式盘活公司资产，加速资金周转，并通过周转率提升进一步推动整体 ROE 水平。

未来，大宗资产交易将日趋频繁，地产基金模式快速复制，未来地产私募基金、REITs等项目全生命周期通道完善，存量项目将更多采取资管模式，地产资管公司和产品或将井喷。