如何让地产运营人拥有最强大脑？

我最近见过的运营总，大多博闻强识，语速极快，脑子中装满了各种数据。

但连轴转的会议，让他们口干舌燥、口舌生疮。

我最近见过的运营经理，大多爱专研肯学习，营销、工程、成本、投资都挺懂。

但无尽的数据分析，让他们身心俱疲。如何解救做表都能做死的运营狗？如何解救文山会海里的运营总？很多人认为这就是命。

当你拼上了总监，可能就不用做表了。当你坐上副总裁，会议就少些了吧。

劳动自由，大概都是用生命熬出来的。

最大的智力浪费

首席运营官，实际上的执行总裁。

既有一线实战经验，又有多条业务线综合能力；

既有整体统筹推进方法，还有经营高度下的财务视角；

既有现实条件下的渐进式变革，还要做3-5年的长远规划。

几乎是企业里经验最为老道的经营高手。

像万科这类比较看重运营的房企，特别调来西部区首王海武做首席运营官。

但他们很多高强度的工作，都是简单重复。

那些表格的指标和计算公式几乎是不变的，但每月都要手工重复刷新数据。每次彻夜刷数据都要怀疑人生。

那些决策会议的业务数据，要重复向各业务层传达，还面临大家对数据可靠性的质疑。相同的决策场景和决策方法，反复上演数十次。

我一直在纳闷，每次运营分析要用到的100多张EXCEL表，为什么不能由机器计算呢？运营总的那颗最强大脑，为什么要被无尽会议和海量数据所淹没？

为什么不能把核心的分析方法和决策逻辑，进行数据化和模型化呢？

如何让全公司、各层级、各专业，每人都有一个最强大脑？

科技行业如此发达的今天，阿法狗战胜了围棋大师，商业智能BI为什么还无法拯救这些基础的搬砖劳动？

对于数据的处理不正是数字技术的特长和优势吗？

ERP无法提供决策智能

连续参加几场地产数字化的内外部交流和学习，感觉不少企业的IT建设进入到瓶颈期。

传统的ERP建设已经比较成熟完善，各类业务管理系统，经建设的七七八八了。但大量数据沉睡在ERP中，成为死数据，慢慢消散。

企业管理决策者，不但希望信息化能夯实基础管理，同时还希望提高管理决策水平。

哪些产品有着滞销的风险？

各业态库龄分布情况是怎么样的？

主要产品的价格波动情况是怎样的？

如何实现预算管理与运营管理的打通分析？

如何利用杜邦分析模型来进行模拟决策？

如何快速预测未来资金的流入与流出情况？

收入同比增长10%，销量与价格哪个因素影响更大？

但是在报表分析与决策支持方面，ERP有着先天的缺陷。

投资拿地测算模型无法与设计、成本、财务、营销、运营统一策略和口径；

设计条线的数据不能与成本、采购和利润中心共享；

工程条线的进度，如何跟供销团队、现金支付、成本条线实时共享；

营销的数据也无法反哺到设计、成本、现金流、运营和投资团队。

就拿图表方式呈现来说，如销售去化走势，库存的构成，不同项目和不同区域的销售对比等。更直观的图表对比分析，可以提高决策质量和效率，但这就需要大量的手工处理。

ERP通过静态分级分权进行全流程的上下级管控，通过上级的决策能力确保业务方向和风险控制。但是无法解决多专业的横向协同问题。

ERP需要大量EXCEL电子表格的手工处理，其时效性和主观性差别太大了。无法帮助不同管理角色进行决策分析；静态报表无法实现多维度地全周期的动态化分析；项目维度的全周期与经营维度的跨年分析无法融合；无法按照决策思维方式去追踪源头。

在ERP数据流程管控的基础上，数智化的运营大脑已经势在必行。

ERP进化的难点

要把ERP专业条线的数据进行横向拉通并不容易。在我们最近的一次调研中，就连TOP3房企的CIO对现金流的分拆与预测都感觉到头疼。

从目前行业的实践来看，ERP目前的进化方向有两条，一是SaaS化，从本地部署到云端部署，实现产品的迭代生长和集约效益。SaaS赋予ERP新的生命，越用越聪明。传统ERP升级换代是个大麻烦，越用越重。老牛拉破车，也不敢重构，就怕垮掉。

ERP的SaaS化的窘境，绝不是换个服务器和存储器，可以省钱的问题。而是如何衍生新的功能。原版本的升级换代，重点是如何唤醒沉睡数据。

另一个方向，就是商业智能BI辅助决策智能，从专业流程审批，向数据决策转型。

BI就可以将业务模型数据化，把将军和专家大脑中的成功经验，变成可复制的数据模型。根据不同的主题和视角，进行数据模型构建和数据计算，快速发现当下的问题与未来的趋势。

殊途同归，未来很可能将实现SaaS基础上的决策BI。

但是，决策BI需要中台建设，并不容易。

一些巨头探索的业务中台和数字中台较为复杂，项目推进艰难，还没有见到成效，CIO就已挂职而去。

源自C端的中台建设，在数字化渗透率较低的房地产行业的内部B端应用上，面临更多水土不服的情况。

中台是为了支撑前台，必须是要为前台赋能，为一线赋能。如果ERP是为了内部的审批流程，那么就没有必要搞中台。

通常，多租户、多项目，才需要一个共用的平台。ERP可以共用的内容太少。只有相同业务中共用的流程才会多起来，只有为每个业务人员，每个管理者进行决策赋能，才有必要搞中台。

在几百上千个项目的管理上，有两类数据是多专业重复度最高的。一是项目主数据，二是动态货值。

数据中台就要包括主数据、元数据和数据治理等。业务中台化主要包括动态货值等，以及基于动态货值基础上的城市卡位标准、经营卡位标准和项目卡位标准。

在部分房企的实践中，主数据+动态货值，双轮驱动，是很多房企数智运营的基础，打通了经营数据的条块分割，形成房企内部经营数据和管理流程的打通。

商业智能BI将企业中现有的数据进行有效的整合，快速准确地输出并分析报表，提出决策依据，帮助企业做出明智的业务经营决策。商业智能辅助的业务经营决策，既可以是操作层的，也可以是战术层和战略层的决策。

能否让预见发生？

在有些房企运营总眼中，机器预测还是很难的事情。

如何定价，才能吃透利润又不影响流速？

影响利润的是定价问题、备案问题、成本问题、还是管理问题？

成本、价格、回款、利润，如何精准预测到每一套房间的去化区间？

运营总通常也会做全年的供货铺排，也会做未来三个月的供货计划。但是，项目一二三级里程碑节点、全周期动态货值调整、动态利润预测、现金流预测，全都是手工完成。

他们认为，这些判断和预测，还都只有人脑才能判断的。目前的机器测算也都是人给与的公式和方法。

但是，机器不会忘记，机器不会懒惰，机器不会考虑个人得失。

拿地评测报告中，80%的分析维度都是一样的。1百个、1千个项目，也是用这一套测算逻辑来做的。100多页PPT分析报告，大部分都是手工劳动。

这些手工报告，是由多个部门在优先考虑本部门业绩目标和完成能力的基础上给出的。

手工劳动，带来千差万别的判断。而这正是个人专业权威和部门利益的得以发挥的空间。

有时候不是技术不行，也不是脑子不行，而是屁股不行。屁股下的位置，决定了个人利益的立场。最强的大脑来了，有些可有可无的人脑就要淘汰了。

大运营是一套很复杂的体系。涉及到的数据和指标，常常让运营总发憷。但在信息透明的环境下，取数口径统一、判断指标统一、测算逻辑统一，决策结论往往不言自明。

领先房企坚信数智化的力量，已经着力推动大运营体系线上线下双轮驱动。

定价模型、进度模型、利润模型、现金流模型、动态货值模型、成本模型、费用模型，很多企业已经用的很溜了。

有经验的高手，十分钟就能判断这块地能不能拿。经过训练的决策智能，正让每个运营人逐步获得高手的这种判断能力和工作效能。

当然，预测只是4P预见性决策的基础和前提。如何实现预测、预警、预控、预演为体系的决策智能，仍然任重而道远。

总结

好在我们已经看到，多家房企的数智化运营建设小有成绩的。运营总已经从文山会海中脱离出来，正把更多精力放到对未来三-五年的战略思考。

每次聚会交流，他们都是那么从容淡定，谈笑风生。少了许多焦虑与紧张。

我们也看到主数据、动态货值、以及财务共享等能够支撑商业智能BI的数智化需求，正呈现井喷的状态。

据说，今年地产行业BI将达到50亿元，并以50%的速度增长。TOP20房企每年数千万、数亿元的投入在所不惜。万科“沃土计划”核心特点也是对商业智能BI的大规模建设。

中国房地产行业的数字化渗透率才1‰，而美国达到1.5%。地产数字化是一个2000亿级的市场。这片热土还处在刚刚启动前期的开发，高潮还在后面。

相信，不远的将来，随着地产决策智能的发展，每个运营人都有个最强大脑。

未来的世界是，运营狗训练阿法狗，阿法狗解救运营狗。