2022年上半年房地产市场融资情况总结（含下半年展望）
今年上半年，房地产融资尤为艰难。根据克而瑞数据，2022年上半年百强房企融资总量4126亿元，同比下降49%。雪上加霜的是，7-8月房企迎来年内第二个还债高峰期。所幸的是，随着融资政策适度纠偏，6月房企融资小幅回暖。房企也积极寻求债务展期，以时间换空间。
另一方面，6月份，随着规模房企冲刺半年度业绩，供求有所放量，市场复苏迹象显现。不过，近日席卷全国的“停贷潮”备受关注。截止目前，全国已有超300个项目加入强制断供的行列。与此同时，地产股一片惨淡。
多家优质地产股也受到较大冲击。自7月以来，万科跌幅超10%，龙湖跌幅超20%，碧桂园跌幅超30%，旭辉跌幅超40%……若“停贷潮”持续蔓延，将进一步加剧出险房企的流动性压力。
下面，我们对房企2022年上半年融资情况进行总结，并对下半年融资情况进行展望。
一、6月百强房企融资环比上升13%，融资压力持续凸显
据克而瑞统计，百强房企6月融资总量为587亿元，环比上升13%，结束了连续两个月的下跌态势;同比减少62.6%，持续腰斩。
图表1：2021年6月以来房企单月融资额(亿元)
数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理
具体企业表现来看，招商蛇口融资总量最大，达到了96亿元，其中当月发行了三笔共58亿元的公司债。其次为万科，发债总量75亿元，包括60亿元的供应链ABS、两笔合计10亿元公司债及一笔5亿元境外债。
民企中，境内仅有旭辉成功发行5亿公司债;海外债方面，新湖中宝发行1.5亿美元高级票据，领地控股、中南建设则通过要约交换发行美元债。2022年上半年，房企累计融资总量为4126亿元，环比2021年下半年减少19%，同比减少49%，房企融资压力持续凸显。总体来看，民营房企公开融资渠道不畅是融资总量下降的主因。从上半年房企发债情况来看，国央企占据绝对主导地位。
融资TOP10被保利、中海等6家央企，首开、建发2家地方国企，以及绿城、万科2家地方国资背景的混合所有制企业包揽。民企中，除了碧桂园、龙湖、旭辉、美的和新城5家被官方认定的“示范房企”以及滨江成功发行境内债，其余全国化民企均未实现突破。
图表2：2022年上半年典型房企发债规模排行
资料来源：房企公告，爱德地产研究院整理
二、房企信用债占比超50%，成为绝对主力
从融资结构来看，2022年上半年信用债规模占比52%，海外债占比4%，信托融资占比14%，ABS融资占比30%。
图表3：2021及2022房地产市场上半年融资结构
数据来源：中指研究院，爱德地产研究院整理
具体来看，信用债、ABS占比显著提升，较去年同期分别上升22pct和8pct。海外债、信托呈收缩态势。2022年1-6月，房地产行业信用债发行规模为2518亿元，已连续3个月实现环比增长。
由于政策鼓励收并购类融资、支持优质民企重归融资市场，信用债发行规模相对稳定，发行主体以国央企为主，占上半年发行额的89%。部分券商通过参与创设信用保护工具，协助民营房企打通公开市场融资渠道。
5月以来，龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等民企被选定为示范民营房企，采用信用保护工具，分别成功发行信用债，实现融资39亿元。当前海外融资渠道几近关闭，仅有个别优质企业有能力发行海外债。
绿城、卓越等房企采用备用信用证作为增信措施，既提升了海外债成功发行的概率，也一定程度上降低了发行利率。随着行业周期下行，房企信托违约的新闻时有发生，机构投资更为审慎，导致信托整体融资规模大减，平均单月融资仅百亿元左右。
三、ABS融资上升为第二融资渠道，不动产证券融资同比大涨15%
2022年1-6月，ABS融资规模为1444亿元，占总融资规模30%，较上年同期上升8个百分点，成为仅次于信用债的融资渠道。
从发行结构来看，供应链ABS依然为最主要的产品类型，占总发行额的44%，但同比下降11个百分点。从企业来看，今年1-6月，万科、保利、龙湖供应链ABS融资规模居行业前三，分别为235亿、179亿和68亿。
房企不动产证券化类融资表现十分亮眼。今年1-6月，房企CMBS/CMBN融资规模556亿元，金额与去年同期基本持平，占比大涨15pct至38.5%;类REITs融资规模150亿元，同比上涨240%，占比上升至10.4%。
图表4：2021及2022房地产上半年ABS融资结构
数据来源：中指研究院，爱德地产研究院整理
今年上半年，中国金茂于4月25日发行87亿元的碳中和CMBS，创下全国碳中和CMBS项目发行规模最大的纪录，整体认购倍数达2.5倍。3月29日，中海集团以上海中海国际中心发行的碳中和CMBS产品，发行规模高达50亿元。
去年四季度以来，ABS是监管层对房企融资放松的主要渠道之一。对于手里握着不少存量商业地产的房企来说，CMBS是个不错的融资选择。
5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，鼓励企业选择适合的存量资产，采取多种方式予以盘活。6月22日，深交所表示将要扩大公募REITs试点规模，加快推进保障性租赁住房REITs落地。
此后深交所又在24日发布《关于进一步支持企业发展服务实体经济的通知》，支持优质房地产企业盘活存量资产。
这一系列政策出台，将极大地激活手中持有优质存量资产的企业特别是国有房企通过资产证券化进行融资，预计下半年房企不动产证券化融资规模将进一步地提升。
四、房企融资成本分化，最大相差10倍
融资成本方面，2022年上半年，百强房企新增债券类融资成本4.08%。其中，境内债券融资成本3.35%，较2021年全年下降0.7个百分点;境外债券融资成本7.95%，较2021年全年上升0.9个百分点。
图表5：房企融资成本
数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理
境内发债主体主要集中在信用风险低、融资渠道畅的国央企。保利、中海、华润、招商、越秀均发行了利率不超过3%的债券。
其中，华润置地发行的3年期10亿公司债，票面利率仅2.6%，创下2021年以来境内公司债利率新低。
6月30日，招商蛇口发行12.9亿元超短期融资券，发行利率仅2%。境外融资方面，当前房企海外债发行形势仍未好转。
6月，大唐地产、中南建设、新湖中宝、领地控股等民企的海外债发行利率均超过10%。
6月24日，雅居乐签订夹层融资协议，获得8.94亿港元融资，票面利率高达20%。
五、7-8月房企到期债务规模2200亿
7-8月份是房企今年第二个偿债高峰期。根据中指院数据，2022年7月、8月房企到期债务规模分别为1215亿元、1012亿元，均超过千亿。
图表6：房企债务到期规模(亿元)
数据来源：中指研究院，爱德地产研究院整理
3月份是今年第一个偿债高峰期，彼时，多家“千亿”房企先后宣布债务违约。据不完全统计，2022年上半年已有十几家上市房企宣告实质性违约。
当前，房企融资环境依然严峻，在第二个偿债高峰下，仍有不少民企面临债务违约风险。6月，大唐地产、中南建设、领地控股相继完成美元债要约交换，成功展期1年。6月20日，绿地于6月25日到期的5亿美元债，成功展期1年。6月30日，恒大于7月到期的82亿元人民币债券，成功展期半年。
图表7：2022年6月以来房企债务展期事件
资料来源：房企公告，爱德地产研究院整理
进入7月偿债高峰期，房企债务展期事件发生更加频繁。个别房企一次性宣布对多笔债券进行展期，并且展期时间延长，出现展期2年，甚至3-4年的情况。这说明部分房企在未来几年仍面临流动性困境。
为稳定市场信心，碧桂园于6月15日宣布以现金提前回购6.4亿美元票据。此次回购完成后，碧桂园年内已无到期美元债。
对于资金较为充裕的碧桂园来说，提前回购美元债是高效、透明的主动债务管理方式，一方面，能够提振投资者对行业以及优质民营房企的信心;另一方面，在美元债普遍下跌的情况下，提前赎回亦能够节省一定的财务成本。
六、百强房企6月销售环比增长60%
利好消息是，下半年楼市销售形势有望好转。随着纾困政策不断出台，“增信心、防风险、稳增长”的合力已形成，个别城市楼市开始回暖。根据克而瑞数据，30个重点城市6月份供应面积环比增长50%，成交面积环比增长31%。一线城市成交环比增长85%，同比跌幅收窄至17%。
二三线城市市场整体回稳，但城市分化加剧，成交环比增长24%。长三角地区市场更具弹性，环渤海地区局部转暖，大湾区市场缓慢复苏，中西部地区市场筑底。随着规模房企积极推盘营销，冲刺“半年考”，6月份业绩环比出现显著增长。
根据克而瑞数据，百强房企6月单月全口径销售金额8311亿元，环比大幅增长60%，同比降幅收窄，整体销售出现改善。头部房企销售复苏更为明显。TOP20房企6月单月销售环比均出现不同程度上涨，有六成房企环比涨幅超50%。
其中，招商、滨江环比涨幅超150%，绿城、金茂、华发、金地环比涨幅超100%。此外，越秀、滨江、华润3家房企6月单月销售同比为正。其中，越秀1-6月累计销售同比上涨2%，率先实现累计业绩同比回正。
图表8：TOP20房企销售表现(亿元)
数据来源：克而瑞，爱德地产研究院整理
总 结
2022年上半年，房企融资规模未出现明显上升迹象。所幸6月销售明显回暖。
预计下半年融资政策将继续支持房企合理融资需求，保持房地产融资平稳有序，房企融资规模有望提升。但7、8月为新房销售淡季，叠加还债高峰，较多房企面临更大的资金压力。同时，全国“强制停贷潮”的发酵，让房企的销售增加新的阻力，也进一步加剧监管资金的沉淀。所以，7-8月，多数房企的处境或将更为困难。
