新城控股：上半年恢复主动拿地，运营节奏重回正常

2019年下半年，新城受特殊事件影响，其投资运营节奏较为失常。

2020年上半年，新城改变土储策略，从“卖地”变为“买地”，恢复主动拿地节奏，预计下半年运营节奏重回正常轨道。

2021年，新城销售有望止跌回升。

爱德地产研究院以新城2017-2020年年报和中报数据为研究基础，对运营节奏进行分析，从而发现逆境中的新城有着较强的自我修复能力。虽然销售、开工不及预期，但是投资、在建、土储都发生了积极的正向支撑。

销：

2020年上半年低于行业均值，未及预期

数据来源：2017-2020年新城年报和中报，爱德地产研究院。
计算公式：上半年销售增长率=（上半年销售金额—前一年上半年销售金额）/前一年上半年销售金额

2020年，新城定下2500亿元的销售目标，比2019年下降8%。

2020年上半年，新城实际完成975.2亿元的销售额，同比下降20%，目标完成率39%不及去年同期45%。这说明其销售额下降过快，明显低于计划目标和往年成绩。

而且，新城已掉出2020年上半年全国房企全口径前十的排名，上半年百强房企平均增速为-2.7%，新城明显落后。

随着市场回温，下半年企业仍需加大推盘和营销力度追赶业绩。

开：

上半年新开工量只有同期55%，

下半年销售下滑或将持续

数据来源：2017-2020年新城年报和中报，爱德地产研究院。
计算公式：上半年开销比=上半年新开工面积/上半年销售面积

2019年下半年，新开工面积只有其上半年的0.5。而2018年和2017年相同的指标数值为1.4和1.8。新开工面积的减少直接导致2020年上半年销售额的下降，也将影响下半年的销售额。

2020年上半年，新城新开工面积同比减少45%，这或将导致新城下半年的销售增速难有起色。为了确保2021年上半年销售规模，新城在下半年要不断增加新开工面积，加速推进更多在建项目和货量。

投：

2020年上半年恢复主动拿地节奏，

有效补充了弹药

数据来源：2017-2020年新城年报和中报，爱德地产研究院。
计算公式：上半年投销比=上半年新增土储面积/上半年销售面积

从2019年下半年开始，新城受特殊事件影响后，果断作出经营决策，大量出售上半年获取的项目股权，不低于投入成本快速回笼资金。

从上图可知，2019年下半年，新城新增土地急速减少，基本算没拿地。加之疫情因素，影响了2020年上半年的推货节奏。所以2020年上半年新城迫切补仓，在土地上频频发力。

例如，百强房企2020年1-4月的整体拿地销售比为0.35，这也是2019年的行业均值。新城在前四月的拿地销售比为0.41，超过行业平均水平，可见其整体投资力度在加码。

2020年上半年，新城积极拿地，让推货节奏回归正常，这有力的阻挡了销售的断崖式滑落。但新城的拿地总量同比减少22%，仍将导致下半年销售额的显著下滑。

如果新城下半年拿地势头继续保持这种态势，那么，其销售增速或将在2021年重回正常轨道。

值得一提的是，2020年新城战略性增加了高城市能级的土地项目，其获地成本保持在销售均价的45%水平线之下，表明新城有较强的投资能力。

建：

在建总量恢复增长

数据来源：2017-2020年新城年报和中报，爱德地产研究院。
计算公式：上半年建销比=上半年在建面积/上半年销售面积

2019年上半年，新城在建面积是2018年上半年的两倍，甚至超过了2018年整年的在建面积，新城上半年项目建设如火如荼。但是，到了2019年下半年，新城面临较大的资金压力，在建项目面积减少了351.6万平方米。

2020年上半年，新城8759.9万平方米已超2019年8497.8万平方米的在建总量。即使受疫情影响，新城项目的在建总量已经恢复良性增长。

另外，新城2020年上半年建销比达到最高值接近10。上半年因为疫情原因，新开工项目不多，部分计划竣工的在建项目也有所延期，加之上半年销售未及预期，所以建销比走高。

预计在下半年销售节奏跟上后，建销比会下降，逐渐恢复正常，很可能会好于2019年。

储：

土地储备止跌回升