融创经营新逻辑：降杠杆，提利润，保规模
2021年3月12日，融创发布2020年业绩报告。从内容来看，2020年融创整体表现十分亮眼。
从融创的经营变化可以看出2021年地产行业的发展逻辑也在变。从房企对销售规模的痴迷追求，变成了经营质量的深耕细作。
未来，房企将会越来越重视负债率的管控，降低自身的财务杠杆率，不会再增加高额负债给自己抬高风险。同时，房企会越来越重视每一个项目带来的利润，提升项目自身的盈利能力，做真正的利润奶牛。
最后，销售规模类指标不会成为企业考核业绩的第一要素。房企对规模的追求会趋于保守，有质量的增长，才是真正的增长。
一、销售：业绩表现亮眼
2020年融创合同销售额5752.6亿，稳居行业第四，业绩表现亮眼 。
从各区域表现来看，融创在核心城市拥有领先地位。在55个城市中销售额排进前十，其中12个城市销售额排第一。
20个城市销售额超百亿，其中杭州销售额最高，超过400亿，重庆和武汉在200-400亿之间。
2020年受疫情影响，融创销售额同比增速为3.4%，相比2019年增速放缓。
作为行业第四的融创，这些年发展速度一直高歌猛进。但2020年的销售额距离自己定下来的6000亿目标还差了一点。
以融创的营销实力，如果想实现这个目标，努力一把应该是可以实现的。可披露数据说明了2020年融创并没有刻意追求规模。
二、收入利润：双双大幅增长
2020年融创主营业务营业收入为2305.9亿元，同比上升36.2%；超过了去年同期0.5个百分点。
2020年毛利润为484.4亿，同比上升16.9%，不及2019年32.9%的增速。
2020年归母净利润为356.4亿，同比上升36.9%，但不及2019年57.1%的增速。
虽然毛利润和归母净利润的增速放缓，但是归母净利润占毛利润比却上升10.8%，说明营收利润质量其实是上升的。
三、土储：总土储增加不大，平均土地成本略有下降
2020年，融创由于负债原因，拿地谨慎。总土储面积为2.58亿平方米，同比上升7.9%；总土储货值为3.1万亿元，同比略有上升。土地成本为4270元/平方米，同比略有下降。
从土储一二线分布来看，占比略有下降。总体来看，2020年融创拿地节奏趋于稳健。具体变化如下：
四、负债：“三道红线”降至黄档，现金流稳健
回首2020年，8月份“三道红线”出台时，融创“三道红线”全部踩线。半年过去后，融创在账面上就实现了两道达标，降债力度很大。
“三道红线”中，融创的净负债率和现金短债比都已经达标，净负债率为96%，同比下降76.3%；现金短债比为1.08，上升0.51。剔除预收账款的资产负债率为78.3%，同比下降了5.6%。
虽然剔除预收账款后的资产负债率还暂未达标，但如果以每年下降5.6%的速度估算，到2022年，剔除预收账款的负债率为67.1%，也会实现达标。如果融创自身降负债速度足够快，相信在2021年“三道红线”都会实现达标。
融创能在大半年内将净负债率降半，的确速度非常快。细看这次披露的三张报表，发现在资产负债表中，少数股东权益相比2019年基本翻倍；同时，融创在2020年完成了永续债的偿付。
这说明了两个问题。首先，融创在降负债的过程中，引入其他股东增厚权益，从近期融创内部项目的重大股权变动可以反应一二。
在业绩报告发布之前，西双版纳环球世纪会展旅游开发有限公司发生了一起工商变更：新股东A公司将通过出资2.1亿元持股70%,原先全资控股股东环球融创会展文旅集团有限公司持有比例由100%下降至30%。而环球融创会展文旅集团有限公司，正是融创·观澜云顶这一项目的项目公司。融创通过项目股权融资了2.1亿元。2.1亿元的金额不大不小，但70%的股权让渡可以成功将项目“出表”,这对于正在降负债、压缩融资成本的融创而言或许是一个好办法。
融创可以用类似手法，通过项目股权融资的方式，将每个项目的负债率降低下来，这样通过并表，就可以实现整体的少数股东权益增加，负债率下降。
其次，2020年融创还掉了约28亿的永续债。永续债在会计上以权益类记录在报表里。当这笔永续债被还掉时，永续债持有人占有的归母净利润会被重新释放出来，导致今年的归母净利润大增，这也是今年为什么归母净利润占毛利润比重上升的原因之一。同时，增加的利润会冲抵一部分负债，减低融创的净负债率。
最后，房企负债最直接的原因就是因为要花钱拿地。纵观2020年，融创在2020年拿地节奏明显放缓。降低土地款支出，融创的融资需求就不会像之前那么高，净负债率自然就会降下来。
值得一提的是，截止2020年底，融创在手现金1326亿元，现金流稳健，流动性充裕。
总结
2020年融创基本交出让人满意的业绩答卷。孙宏斌在2020年的业绩发布会上说：“不调控没法干了，房价涨得快，地价涨得也快，对银行来说风险会更大，对老百姓也是很大的负担。而调控会降低房地产行业的风险。”
这也说明2021年融创将会继续追随国家政策，调整好自己的经营方向，做到稳健经营。
房企发展大逻辑也会被融创这样标杆企业的经营动作烙下显著痕迹，未来将会有更多房企像融创一样，随政策而舞。
