为什么龙湖如此优秀？不做好“四稳”未来如何逆势而上
2020年3月26日，龙湖发布2020年业绩报告。总体来看，龙湖业绩表现良好。业绩公布后，龙湖股价再升近6个点。在2021年3月，龙湖正式被纳入恒生指数，成为第四只大陆房地产蓝筹股，体现了资本市场对龙湖稳健经营的认可。目前上市房企那么多，为什么很少有房企像龙湖这样成为投资者眼里的香饽饽？本文从2020年龙湖业绩角度出发，分析是什么样的企业基因塑造了独具一格的“龙湖气质”。
一、经营盘点：2020年规模、利润、投资、负债四大业绩良好
2020年，因疫情及宏观调控等原因，龙湖集团的销售规模增速有所下降，但仍然超额完成销售目标，表现基本良好。全年龙湖实现销售额2706.1亿元，同比增长11.6%。2021年龙湖的目标销售额为3100亿元，届时龙湖的销售增速将至少达到15%
在利润方面，龙湖一直盈利能力较强。2020年龙湖归母核心净利润为186.9亿元，同比增加20.2%。增速基本和2019年表现持平，充分说明龙湖的抗风险能力较强。
投资方面，2020年龙湖继续深耕一二线核心城市圈。新增土储2567.1万平方米，同比上升48.3%。新增土储主要集中在环渤海区域和西部区域，分别为834.1万平方米和627.8万平方米，占比32.5%和24.5%。土储权益成本为5687元/平方米，基本与2019年保持一致。
龙湖的现金流一直比较充沛，在手现金很多，各项负债指标都处于较低水平。2020年龙湖“三道红线”全部达标，是少数的绿档房企。
二、管理逻辑：“四稳”目标下，管理动作高效执行
2020年龙湖在疫情和宏观调控的影响下，仍然取得优秀的经营业绩。直接原因在于龙湖管理稳健，企业自身的抗风险能力很强。龙湖的管理逻辑体现以“四稳”为目标，搭建可执行的标准化管理体系，以“不变”应对充满挑战和不确定性的房地产市场。
1. 规模稳健：不疯狂追求销售扩张
龙湖对规模的追求一直很稳健。作为利润型房企，龙湖运营节奏稳扎稳打。首先在进度管理上，龙湖从拿地到开盘9个月即认定为快速开盘。期间开发节奏按部就班，少改动少穿插；相比于中梁这种4个月就开盘的快周期房企，龙湖的开发节奏稳健。
其次在销售管理上，龙湖对首开的总包依然采用有图定标的风控原则，控制开发风险；严格控制供货节奏。首开按照60%的去化倒推供货，同业态去化不足50%的项目，禁止推货同类项目，严控擅自供货。
最后，在进度管理和销售管理的指标形成之后，企业管理者通过对具体指标的把控，形成管理决策。以销售管理为例，管理者会查看反映认购类完成情况的细化指标，比如认购套数、认购金额以及基于认购的签约金额等。
2. 利润稳健：设置利润追溯管理
在龙湖的经营管理中，利润是公司绩效考核的绝对核心。绩效考核中利润相关指标权重合计占60%。公司项目的毛利率变动1%，就会触发会议检查。
龙湖对利润实行追溯管理，龙湖将利润指标先追溯为净利润和收入。净利润又可以拆分成所得税和税前利润：因为所得税会受到利润、费用的多次影响，所以需要单独拆分出来；税前利润可拆分到营业收入和所得税前的完全成本，然后进行具体科目的追踪。营业收入按照业态进行拆分，细化到某一具体业态的营业收入。
同时，龙湖对营业收入进行前置性跟踪，即向下拆分为合同销售和增值税两部分。拆分出的合同销售部分又会分解为存量去化和新增去化，再继续拆分到去化率和货值。这样企业就可以知道营业收入在哪里实现。
3. 投资稳健：坚持热点区域城市深耕
截止到2020年末，龙湖投资62个重点城市，业务布局集中在环渤海、长三角、华中、华南、西部五大区域。热点城市和价值区域集中了90%的可售货值。
2020年，平均单个城市的业务贡献额46亿元，业绩贡献额较高。龙湖有26个城市入围当地市场前十，深耕效果显著。其中重庆，成都，北京三个城市是龙湖的业绩贡献前三甲，分别贡献销售金额264亿元，225亿元，158亿元。
从拿地成本角度分析，2020年龙湖每平米土地成本为5569元，基本和2019年持平。2020年龙湖的投销比为1.58，比2019年增加了0.37。2017-2020年间，龙湖的投销比在下降后开始上升，说明龙湖在加大投资布局；与此同时，龙湖的地货比一直在0.3-0.4间浮动变化，投入和产出之间关系比较均衡，说明龙湖在加大投资力度的同时，选择盈利质量高的项目，投资风格稳健可控。
4. 负债稳健：低融资成本，高信用评级
龙湖在负债管控上十分的严苛，早在“三道红线”出台之前，龙湖的负债水平就已经是在标准线以下，以净负债率为例子，2017-2019年龙湖的净负债率分别为47.7%，53%，51%，远低于2020年的标准。这说明龙湖负债管控十分自律。
严格的负债管控，为龙湖在资本市场上赢得好口碑。表现在龙湖的融资成本极低，信用评级很高，这两者相辅相成。
近5年来，龙湖的平均融资成本为4.5%,平均贷款年限为6.45年，丰富的资金有利于支持龙湖长期扩张。
严格的负债管控也使得龙湖在国际上获得评级机构的认可。2020年，穆迪将龙湖发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定；同年年末，龙湖再获惠誉展望上调至正面，发行人和高级无担保债券评级维持BBB。成为国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构（标普/穆迪/惠誉）投资级评级的民营房地产企业。
高信用评级直接有利于龙湖的海外债融资。比如在2020年1月，龙湖成功发行6.5亿美元票据，其中包括2.5亿美元为7.25年，4亿美元为12年，利率水平分别为3.375%和3.85%。这是中国民营房企海外债中“期限最长”和“利率最低”的一笔。
三、战略布局：六大主航道，打造永续经营
得益于稳健的经营业绩和管理逻辑，龙湖将目光放眼未来，多元化业务持续增长。以龙湖商业为例，2020年龙湖商业总收入为154.8亿元，同比增长41.2%；充沛的营收为龙湖的可持续经营赋能。
商业上的成功为龙湖的战略布局提供了范例。2020年，龙湖在原有的“四大航道”业务上新增“房屋租售”和“房屋装修”。龙湖要求“六大航道”要齐头并进，要求经营性现金流为正，并持续为企业带来盈利。
基于当下形势与未来战略考量，龙湖提出了永续经营能力的4个底层能力打造：前瞻性的创新及变革能力、盘活盈利能力、宽业务围栏能力以及健康度。
小结
龙湖以“长期主义”为战略指引，“六大航道”布局为出发点；管理上追求“四稳”目标，实现经营业绩上的蒸蒸日上。长期恪守自律，让龙湖和投资者在面对不确定的未来时充满勇气。在可预见的未来，多航道发展的龙湖，发展空间不可限量。
