参拍10块地，1块没拿到。投资测算有问题！

千亿土拍大战一波未平，一波又起。杭州首次集中供地，仅2天成交金额就近1200亿元，一次杭州就卖了去年（2521亿元）一半的土地；北京首次集中供地，6环以内地块，基本全部突破了6万/平方米。

表面看这阵势，房企大展拳脚的机会来了。只要拿到地，干上一票未来又大赚一桶金。

定睛一看，杭州和北京的地“枷锁”不少。杭州57块地，41块封顶+自持，最高自持40%，自持总面积达66.6万平方米；北京29块地，只有9宗为纯商品房不受限，其他的都有各种限制，在达到最高限价及配建后，通过高标准商品住宅建设方案评选决定最终竞标者。

土拍地块附加要求多，拿地风险变高。土拍战果显示，某粤系房企，可能因为算错账，面临退地风险；某龙头房企，摩拳擦掌准备大干一番结果颗粒无收。面临越来越紧张的土地供给，房企应如何经济测算？实现精准拿地？ 

一、施压：高比例自持降低土拍溢价空间，意在遏制“地王”，升级商业模式

每一条政策出台背后，都意在解决相应的市场问题。早在2017年，上海就曾经推出100%自持的租赁住房用地：要求在土地70年使用期限内，竞得人必须将全部物业自持并用于出租。

随后，各大主要城市完善土地出让模式，热点城市土地出让附加“竞自持”也越来越普遍。

自持之所以大规模出现，起因是各地担心“地王”出现。于是将限制措施附加在出让条款上。增加自持面积，最大的优点就是降低甚至“冻结”不动产的流动性，即便物业未来实现增值，开发商也无法兑现。开发商高杠杆融资、快周转运作，这是我国房地产市场的一大特征。一旦无法套现，土地溢价的前景就会被看淡，出让时诞生“地王”的概率就下降了。

另外，增加自持面积，开发商从传统的开发-销售模式被迫转向不动产经营增值模式。未来，诸多热点地区楼市进入存量时代，新房开发的“天花板”逐步逼近，大量资产快周转的开发商会在新房开发市场里被淘汰。相反，同时具有开发型物业和投资性物业的房企，尽管会有资金沉淀的压力，损失了短期收益，但能够在存量时代生存下来。这样的房企升级商业模式，探索城市产业升级外溢到物业上的增值。双轨并行的盈利模式将为大多数开发商青睐。

二、窘境：经济测算尺度宽松不一，“出手”“还是“收手”进退两难

杭州土拍刚结束时，某头部房企投资部负责人就抱怨说，为了这次土拍，光测算稿就改了100多版，但是经济指标还是很不理想。虽然幸运拿到了地，但是未来这块地会产出怎样的效益，心里还是没底。

估计有不少房企投资部的员工都有这种感觉，经济测算算到后来都很头疼，看到土地这么紧俏，最后可能一咬牙大腿一拍就拿地了。

事实上，行业里投资拓展人员多、专业能力不一致，对于测算使用数据把握、测算表格使用能力不足，导致测算结果偏差不一。

像杭州和北京这样“销售+自持/配建”地块，考虑到同一项目不同业态经济数据取数维度区别很大、相应的经济指标也随之变化，各种业态经济指标要综合考量才能组合出整体的测算结果。

不同类型的房企，对测算结果持有不同的态度。一些对规模诉求比较强烈的房企，拿地比较激进，对测算取数卡位比较宽松，对测算结果也会比较乐观。甚至测算出来的利润为负数，为了公司战略上打响品牌知名度，也会拿地。负面效应是企业风险就会比较大。

首批集中拍地，某TOP40房企为了两年内销售规模冲进TOP20，开启抢地模式。2020年该房企拿地金额240亿元，在拿地排行榜上位列第40位，拿地金额超过同梯队的千亿房企。相比其2019年仅80亿元的拿地金额，2020年拿地金额暴涨200%。这一拿地势头也延续至2021年。2021年前四月，该房企拿地金额已经达到140亿元，位列拿地排行榜第15位。

拿地“大跃进”态势下，该房企经济测算出现失误，发现可能在手资金难以交付刚拍下的项目的土地款。为了避免损失百亿土地保证金，估计该房企会紧急借贷高利息的过桥资金解燃眉之急。不过这样下来。可能新拍的项目由原来的薄利演变成亏损。查其直接原因，就是测算过于乐观。

对比之下，一些对项目利润述求比较高的房企，测算取数卡位稍显死板。因此在土拍现场做决定的时候就会畏首畏尾。

比如某头部国有性质房企拍地，因为经济取数维度控制没做好，测算出的结果差强人意。导致在拍地时，虽然报名了10多个地块，结果一块都没拿到。保证金花费近950亿元，结果在政府那闲置。截至到保证金退回时，如果保证金中有6层是融资过来的，目前大企业的保证金融资每日利息约为0.1%，则估算下来需要白交4亿多融资利息。

三、创新：经济测算“数智化”，精准进入“销售+自持/配建”混合型项目

只有数智化管理复杂的元经济数据，建立标准化分业态的经济测算模型，才能解决经济测算数据庞杂，口径不一，结果不精准的问题。

某TOP10房企先知先觉，率先在行业里经济测算数智化创新管理，面对复杂业态项目，做出三项创新：

1. 梳理标准项目库、设定标准投资假设库

为了投资阶段经济测算提供数据，该房企在投资管理中心构建了标准项目库。该标准项目库根据企业产品情况划定标准产品线，规定各产品线可分产品档次，设立了产品业态结构、项目分期假设、项目单方造价、自持项目运营管理、销售项目去化、销售项目回款节奏、项目贷款假设等标准。

在构建标准项目库的基础上，梳理并确定项目投资假设条件，譬如地价分摊原则、土地溢价规则、面积分摊原则、成本分摊原则、各项费率、融资规则、自持物业分摊规则等。

通过构建标准数据库，投资人员在经济测算时对投资数据、假设的选择更为准确，也确保了投资测算结果准确。

2. 梳理标准模型，进行动静态敏感性分析

由于该房企投资地块包含销售和自持等不同部分，经济测算中使用版本较多，造成不同类型土地经济测算对比实际上不在同维度。因此考虑上述问题，在进行经济测算梳理时，房企将多个项目类型、自持、销售多个操盘方式的测算整合为统一版本，以满足指标比对需求。

在实际经营过程中，项目随时会发生进度、销售价格、成本等变化。为量化影响，该房企在统一测算模型基础上进行敏感性分析，不仅包括常用销售价格、成本静态分析， 同时也包括进度、销售节奏等动态分析。通过动静态、双因素的敏感性分析，投资人员对全生命周期进行项目情景模拟和分析，得出对现金流和经营结果的影响，为投资决策提供进一步辅助支撑。

3. 利用数智化工具实现投资测算可控可预测

由于线下 EXCEL 表存在数据、逻辑控制不严的天然缺陷，该房企采用构建信息化系统的手段，通过数智化系统实现线上标准数据库构建、测算输入、测算结果输出、分析以及版本管理。

测算系统使用人有集团、城市投资拓展人员等。在具体使用过程中集团负责构建投资系统标准数据库。根据集团发展的情况，将数据库设置为城市可扩展、业态以及业态下所属数据可扩展。城市投资拓展人员在使用过程中可调用数据参与测算系统中各个模块运算。

总结

正如万科总裁所言：中国房地产市场，“土地红利”、“金融红利”时代早已退去，行业步入“管理红利”时代。杭州北京土拍表明，能够拿到有各种附加条件的地块，房企拍地“稳准狠”是必不可少的。在海量经济测算数据面前，数智化分析功底至关重要。只有借力数智化分析工具，才能提高分析效能，实现投资目标。

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