一、有息负债增长受限，房企纷纷加大经营杠杆
“三道红线”限制了房企有息负债规模的扩张。承受较大资金压力和降杠杆压力的房企通过增加经营性负债的方式，间接降低了有息负债的融资需求。
经营杠杆特指房企的无息借债能力。无息负债主要包括预收账款和应付账款。前者是房地产预售制度形成的预收客户购房款，后者是房企凭借在产业链的强议价能力形成的供应商垫资。
2020年下半年，“降负债、降杠杆”成为房企的工作重点，多家房企实现降档。2020年末，TOP30房企中大约有2/3的房企“三道红线”指标得到优化。
但是，2020年TOP30房企的资产负债率变化不大，将近一半的房企资产负债率出现上升的情况，这说明房企在利用无息负债增加经营杠杆。
对TOP10房企的负债结构进行拆分，有息负债、预收账款、应付账款和其他无息负债的比值大约为3:3:2:2。
预收账款和应付账款占总负债的比例达到50%，且预收账款占比达到30%，比有息负债占比还高出3个百分点。 可见，头部房企凭借自身的规模优势，以及较强的经营管控能力，对经营杠杆利用程度较高。我们将经营杠杆定义为房企预收账款和应付账款占股东权益的比例。
总体来看，高周转型房企的经营杠杆最高，其次为均衡型，利润型房企则最低。碧桂园作为高周转型房企的代表，项目现金流回正周期短，其经营杠杆高达4.22，在行业内遥遥领先。碧桂园的“456”高周转模式，即拿地后4个月开盘，5个月现金流回正，6个月资金再周转，就是其提升经营杠杆的“法宝”。2020年碧桂园权益回款率达到91%，已连续5年高于90%，在行业继续保持领先。第二梯队以万科、保利为代表的均衡型房企为主，它们主要依靠对客户的预收账款撬动经营杠杆。恒大则比较特殊，其经营杠杆主要由对供应商的应付账款撬动。恒大由应付账款撬动的杠杆达到1.77，位于行业最高水平。利润型房企由于注重产品溢价，项目周转相对较慢，经营杠杆利用程度偏低。中海作为利润型房企的代表，其经营杠杆仅为0.57，位于TOP10房企最末位。值得注意的是，股东权益包括股本、资本公积和留存收益。在股东投入不变的情况下，盈利能力强的房企，留存收益增长相对较快，从而带动分母股东权益增长，导致经营杠杆偏低。中海就属于这种情况。四、应付款融资，警惕现金流风险
房企通过应付账款和应付票据的形式延迟支付项目款项，来达到缓解资金运转压力的目的。
应付账款在资产负债表中属于流动负债，支付周期一般在1年以内。应付账款的账龄越长，说明房企对供应商的议价能力越强。恒大账龄在1年以上的应付账款占比达到10%，远高于同规模房企。
商业票据分为银行承兑汇票和商业承兑汇票。银行承兑汇票由银行承兑，一般需要企业提前在银行存入足额保证金，信用风险较小。商业承兑汇票，俗称商票，由企业承兑，以企业的信用为保障，信用风险较大。
在“三道红线”的监管之下，资金压力较大的房企更倾向于使用商票进行融资。
目前近60%房企都使用商票进行材料采购、工程款支付等。部分房企不用商票主要因为企业资质太差、流通性低，市场不认。
2020年末，恒大的商票余额在行业中遥遥领先，高达2053亿元。绿地、融创的商票余额超200亿元，碧桂园、华夏幸福和保利的商票余额超100亿元。
商票的付款期限通常在6个月-1年。签发商票可缓解房企资金流动性压力，但是如果短期内有大额商票需集中兑付，对房企现金流产生较大压力。
商票兑付一旦出现闪失，会对企业信用带来负面影响，甚至引发“蝴蝶效应”，导致项目停工、融资困难、资金链断裂等一系列事件。
今年以来，陷入商票到期未兑付风波的房企为数不少，近10家知名房企均出现过商票未能按期兑付的情况。
为防范现金流风险，房企应加强对商票的管理，将商票签发额度与自身支付能力相匹配，警惕商票逾期兑付风险，提前做好资金调拨，保障商票按期兑付。
提升经营杠杆考验房企的运营管控能力，缩短项目从拿地、开工、开盘到回款的周期，提高资金周转效率。
在现金流管控方面，就是要减少资金需求峰值，缩短现金流回正时间，实现“削峰填谷”。
通过投资研判及项目定位，减少前期资金需求；通过策划工作前置、并联行动，缩短项目开发周期，加快现金流回正；通过分期或推迟支付土地款、工程款，减少资金需求峰值。
1、设计报建前置，提早开工
缩短“拿地—开工”的周期是快周转的关键，这就需要通过将设计和报建工作前置，缩短设计和报建的周期。在项目内部立项后即可开始规划设计工作，在拿地前完成规划设计；同步开展地块勘探工作，尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型和出图确定前提条件；通过营销、成本、采购等多部门介入，完善产品标准化体系，让设计标准有效落地，提升出图效率；并联设计，规划设计与景观、装修设计同步开展，设计与营销、报建、招标部门的多维度协作。建立以取得项目立项批文、工程规划许可证、施工许可证为三条不同阶段的报建主线，缩短报建时间；了解区域政策差异，提前准备好报建材料，不因具体资料的完备、标准问题影响报建进度。
2、投资研判定位，抢先开盘
在投资拿地和项目定位阶段就已经基本决定了项目的去化率和回款率。在投资拿地阶段，应做好城市和地块的研判。综合城市的预售条件、限售限贷政策、市场需求，以及地块的区位、地货比、周边竞拍情况等多重因素进行去化和回款分析，决定是否获取地块以及项目定位类型。一般情况下，三四线城市的地货比较低，更适合定位现金流型产品，且预售制度更加宽松，预售证发放较早。比如，碧桂园的项目主要分布在三四线城市，相比布局一二线的房企，其发挥经营杠杆的空间更大。在销售方面，要做好首开推货量的铺排，确保货值按时足量供应，首开产品尽可能以现金流型产品为主，确保现金流快速回正。对于区域基本面良好、需求有支撑的项目，可集中推盘；对区域、位置不佳的项目，可通过调整推盘节奏、加大促销力度，加快去化。在回款方面，可将销售、回款双指标作为对营销团队的考核标准，倒逼营销团队引导客户选择最快回款的支付方式，并积极催促客户回款。此外，各部门应相互配合，营销应及时跟进客户未回款原因，帮助客户尽快解决问题；客关应做好客户关系维护，降低毁约率；财务应做好银企关系维护，及时跟进放款进度。在回款分析方面，爱德数智打造的数智化大运营平台，通过经营看板的形式，展示项目的回款率、未回款分析、逾期未回款账龄和回款趋势。未回款分析可细化到未达标草签、待放款、限价草签、形象进度未达标等8大金额指标，管理层可及时了解未回款的具体原因并采取相应措施促回款。
未回款金额分为正常未回款金额和逾期未回款金额。对逾期未回款金额进行账龄分析，具体账龄区间可灵活设置，例如“＜3个月”“3-6个月”和“6个月以上”等。系统还可结合未回款原因、未回款逾期情况等多种因素对未来回款趋势进行预判，全面帮助房企抵御现金流风险，提升抗风险能力。
4、土地款分期支付，税款延期支付
土地出让金是现金流支出的大头，一次性支付土地款对房企现金流压力巨大。若对土地进行分期开发，则可以分期支付土地款，缓解房企资金压力。可通过与政府真诚沟通，分期支付土地款。延缓税款支出时间。现行土地增值税清算分为“应清算”和“可清算”两类情形。对于“可清算”项目，是由税务机关发出相关通知后，纳税人才进行土地增值税清算，若税务机关未发出通知，纳税人无须进行土地增值税清算。应加强与当地税务部门的沟通，推迟土地增值税的清算时间，延缓税款支出时间。
5、购房尾款ABS，提早收回购房款
房企可以通过资产证券化提前收回购房尾款。房企可以将购房尾款的60%-70%进行证券化，盘活大量的资金用于经营。购房尾款ABS的基础资产稳定性较强，期限较短，投资者风险小，融资成本一般在4%-6%，且每年的平均发行利率呈降低趋势。相比于常见的8%-10%的债务融资成本，4%-6%已经处于一个较低的成本空间。2020年，万科、碧桂园、阳光城、中梁等房企均发行了购房尾款ABS。其中，万科发行了5期购房尾款ABS，合计总额约64亿元。2021年上半年，万科通过发行购房尾款ABS已融资近80亿元。
6、加强供应商管理，延长支付账期
采用战略采购、集中采购的模式，与供应商建立长期稳定的合作关系，通过签发商票获得较长的支付账期。土地款与工程建安成本错峰支付，能够降低资金需求峰值。可通过与施工方和供应商提前沟通，在需要支付大量土地款的月份，将工程建安成本延至下月支付。可将自身的标准化体系延伸至战略供应商。通过帮助供应商梳理内部业务流程，建立相关的标准化体系，提升供应商内部管理效率，实现合作共赢。加强对供应商的激励。为业绩优秀的供应商颁发奖项，增强供应商的品牌效应；对于愿意长期垫资的供应商，增加采购份额。在让供应商垫资的过程中，开发商要及时兑付合约。若损害供应商利益，不仅影响房企的声誉、工程进度、未来融资成本，还会增加重新挑选供应商的成本，得不偿失。
正如旭辉总裁林峰所言，“高财务杠杆好比是兴奋剂，副作用很大，经营能力才是可持续发展的内在实力，经营效率的杠杆才是最安全的杠杆。”
在融资受限的背景下，房地产行业发展逻辑发生由“量”到“质”的转变，提升经营能力成为房企健康可持续发展的关键竞争力。
