“营改增”推动房地产税筹——从增值税“时间变量”说起

当前房地产的“营改增”已初推行了三个多月，随着政策不断细化与完善，“营改增”相关不明确及之前有争议的地方也逐步有了定论。然而，房地产“营改增”的关注度并没有因为这些政策的不断落实而逐渐减少，反而随着政策的落实，“营改增”所包含的各种改革的变化不断被人们发觉和领会。

产生这种现象的原因正在于增值税的征收是一个动态变化的过程，而且与项目进行的各项时间因素密切相关。因为这种项目各类时间周期上相互推进、相互牵制的错综复杂的关系因素，才导致房地产增值税要仔细算清这笔账并不是那么容易。

增值税缴纳方式选择，众所周知，纳税义务时间一共有四项：

发票开具时间
收款时间
合约约定收款时间
不动产权属变更时间

其优先关系如下：

而对于房地产增值税而言，第一项发票开具时间当前已经不是问题，各地都已经有了成熟的做法而合理规避，目前主要集中的也就是在第二项和第四项时间上：在预缴增值税时是采取第二项时间为准则，而在正式销售时是以第四项时间为准则。

对于房地产增值税而言，预缴时也已明确，即按照销售收入的3%进行预缴，这里既不能抵扣土地款扣减项也不能抵扣已经验证的进项税发票。待到项目正式销售时，以具体房产的交房时间按照房产的销项减土地抵扣项再减进项税发票来进行计算。

因而，在不同的项目时间段，增值税的缴纳方式是不同的。

我们对比增值税的缴纳方式、土地增值税的缴纳方式以及企业所得税的缴纳方式。这里面土地增值税的预缴是最简单的，前期土地增值税按照销售收入固定比率进行预缴，在末尾再进行整体的一次性清算，中间并没有复杂的时间变量及限制。

所得税的预缴和清缴虽然比土地增值税复杂，但是也没有时间变量及其限制。只有增值税是多出了这个时间变量和限制的。前一个是预售和正式销售的时间前后变化，后一个是销售完成的时间限制，即一旦销售完成，如果后期的成本产生的进项税没有合理安排，就无法抵扣而只能转换为项目成本。

所以，房地产增值税的变化是一个随着时间变化而采取不同变化模式的函数，同时，一旦过了某个时间节点（销售完成），即不以时间为转移意志。

房地产整体税筹规划
如果说房地产增值税缴纳是一个“与时俱进”的复杂的体系，那么对于我们房地产的整体税筹来说，就更是一个比前者还要复杂得多的体系。

针对房地产“营改增”的新形势下的税筹，我们曾经总结出一套“营改增”下税筹整体把握的简化思路（具体详见下图），即增值税的进销项平衡做到所有进项税能够抵消，再通过税后成本的管控来实现。

这个管控思路首先是对整个时间函数进行了简化假定，即建立在所有进项税都能够被抵消的假设基础上。因而这个解决思路只是解决道路的一部分（假设成立情况下），而如果现实中企业确实有部分进项税无法抵消，那么应该还会有在这种情况下的可行的税筹之道。

但是在这种情况下，所有的时间因素都会被放大出来，所有的因素都不会那么安分守己，整体筹划的难度将几何级上升。既然如此，回归到我们房地产税务筹划的本源。

房地产的税筹体系共包含增值税、附加税、土地增值税、企业所得税等四大税种，在没有推行“营改增”之前，我们说所有的税种没有包含上述所说的时间变量及限制是没问题的，那么，之前测算各大税种，其实都是一个不考虑时间因素的静态测算过程，因而整体的税务筹划虽然名目繁多，但终归各类税种只是一个静态数量的公式演练而已，并不会因为时间上产生了变化而对整体税筹产生影响。

而房地产“营改增”后，首先，税筹一大主体——增值税本身就是一个时间的函数，又加上增值税与其他税种错综复杂的关系（我们各大税种的相互之间的大略增减关系减下图），导致其他各大税种都变成了时间的函数。

在这种新情势下，房地产税务筹划彻头彻尾的演变成了一个内部有多个时间变量，彼此之间还相互增增减减的复杂体系。以前，只要知道项目的某些重要静态数据，立马就能够得到项目的合理税筹目标，而现在，要做到合理的税筹就必须认真把各个时间变量细节都考虑清楚。

但是，要考虑到这么多相互之间关系复杂的时间变量谈何容易，这些复杂的系统已经不是简单的静态测算，而通过经验上的合理判断来实现也无从谈起。目前，能够做的只能是老老实实按照项目各个周期变量按部就班进行测算。

那么，这就需要一个通盘考虑各个税种增减变化的模型，必须涵盖房地产税务筹划所有的时间变量才能够实现。幸好，我们身处信息技术飞速发展的时代，实现这种大量数据的集中处理并确立相应固定的模型对我们IT行业来说并不困难。