龙湖地产经营管理35条

3月24日，龙湖集团召开了线上2019业绩发布会。又是一份较为稳健亮眼的成绩单。

我们借此机会，把龙湖经营业绩、新十年战略目标、长期经营理念、特色的合伙人制度，进行梳理总结，供大家参考。

经营业绩

1、2020年的目标定为2600亿元。应该是一个稳健增长的目标。

2、2019年，龙湖实现合同销售额约2,425.0亿元，同比增长20.9%。营收1510.3亿元，同比增长30.4%。

3、疫情对上半年的供货影响不会特别大，95%以上能够顺利地供出上半年1000亿元以上的目标能够完成。

4、龙湖2020年储备的可售货值为4100多亿，较去年增长12%。按照去化率63%，即可完成全年目标。

5、截至2019年末，龙湖集团的土地储备合计6814万平方米，权益面积为4742万平方米。土地储备的平均成本为每平方米5737元，为当期签约单价的33.7%。

6、主要的土地储备聚焦在高能级的一线、二线城市，占比达8成，未来主流人口仍然朝这些大城市聚集，所以从需求端来看，这些市场非常有支撑。

7、对于今年的拿地计划，邵明晓表示，龙湖会遵守净负债率50%—60%的底线，坚决不拿高价地。

8、邵明晓表示，今年一季度是拿地的好时机，而自3月下旬开始，个别城市的地价已经开始上升，且上升的非常猛烈。

9、今年1月完成了百亿量级的融资，下一步融资，龙湖会在国内申请一些债。

10、吴亚军表示，疫情考验现金流，但是现金流不是危难时才要考虑，而是要天晴补屋顶。

11、龙湖在去年下半年就开始注重现金流，1月份完成了全年的基本融资，下半年融不融资无所谓。

12、龙湖提出的未来将保持25%-30%的毛利率区间。

十年目标

2020年会上，吴亚军提出新十年战略目标。

13、2029年住宅开发权益销售9000亿，龙湖未来10年复合增长率18%左右。

14、在商业上，2024年开业到100家，2029年开业到300家。

15、赵轶先生表示 “未来龙湖会继续量入为出，坚持把每年销售回款10%作为上限，投资于持有型物业。

16、长租公寓是龙湖的第三个航道，2020年的租金20亿到2024年150亿再到2029年1000亿，10年50倍这个增速。

17、智慧服务是龙湖的第四个航道，2024年权益收入要到500亿，2029年权益收入要到2000亿。

18、吴亚军认为：“物业公司按照既定的模式往前扩张是危险的，物业公司必须要通过变革来实现成本的降低，而龙湖目前就在抓这个变革。

经营理念

19、吴亚军，我完全不关心规模排名。我不想花钱去买排名。但是，地区公司还是要根据排名去奖罚。

20、吴亚军的回答是：先做长，再做强，“做大”是自然而然的结果。

21、对于上市公司，没有故事，就是好故事。

22、水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返，回归、重塑成为共识。

23、真正优秀的企业，顺流逆流都一样有直面的勇气和超越平均的能力。凭藉拥抱变化的姿态、战略聚焦的实力、敏捷变通的执行力，龙湖在模糊和不确定性中探究方向，凿出路径。

24、外部环境的复杂化与不确定性成为常态，规模、速度等单一维度不再成为企业竞争的标尺，产品、服务、运营、资本等综合能力的打造更代表未来趋势。

25、集团秉承「空间即服务」战略，坚持地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务四大主航道业务全面协同发展，打造持续领先行业的成本能力、供应链管理能力及持续增效能力；既坚守主业又洞见变革，不断迭代组织运营系统以提升效率。

26、龙湖5年以内的事，CEO邵明晓负责。龙湖5年以后的事，BOSS吴亚军负责。

27、龙湖不是增长最快的房企，但龙湖有自己的节奏，10年来保持着超过20%的复合增长率。

28、龙湖成为我国房地产业内唯一一家境内外全投资级民营房企。

合伙人

29、吴亚军：如果说优秀的团队值得拿到行业75分位报酬，那么龙湖的团队平均应该拿到85分位，最具企业家精神的人更要拿到超额回报。

30、龙湖合伙人分为四个层级：永久合伙人（在任CEO）、长期合伙人、高级合伙人、正式合伙人，初步限额141人。除了现任CEO邵明晓，还有12位长期合伙人、30位高级合伙人和60位正式合伙人，后续还有补选。

31、根据每年龙湖的业绩，合伙人将获得股权和现金激励，和其他公司的合伙人制度不同，龙湖合伙人不需要自己出资来获取原始合伙份额。

32、龙湖合伙人的选举制度比较有特色的，由高级别合伙人层层向下选举产生，入伙门槛不包括职务级别，司龄满两年即有可能被选举入伙。

33、在合伙人制度里，吴亚军设置了高压线，即“不拼、不诚、不敬”，一旦触及，涉事者将失去合伙人资格。

所谓“不拼”，即不能一直保持“在状态”，那么在下届合伙人选举时，这样的合伙人会被淘汰。

所谓“不诚”，即违法、违纪、违规、泄密及利益冲突未进行申报和回避，这样的人会被即时取消合伙资格，以及股权和现金奖励。

所谓“不敬”，即有员工举报或经公司发现违反公德良序以及企业文化的行为，这是最容易发生的情况。

34、“不敬”行为具有两个衡量标准：

一是“论坛原则”，即如果将此行为放在公司论坛上讨论会否引发员工大面积反对或否定性意见；

二是“投票原则”，即合伙人进行匿名投票，有2/3以上的人反对。如果上述两种方式满足任意一种，那么涉事者将被取消合伙人资格和股权、现金。

35、龙湖版合伙人制度不同于万科，不设项目跟投，所有奖励都是根据公司整年利润，按照比例提取。此时，判断这家公司是否具有很强的盈利前景尤为重要。

资料参考：

责编：吕娜