最艰难的这两年，万科土地投资布局再次回归？
土地投资一向是房企发展策略中的重头戏，土地即是粮仓，如何拿地、拿多少和去哪里拿等都是技术活。
在疫情黑天鹅的影响下，行业发展受阻，地产投资何去何从成为各家房企的新命题。对此，我们重点研究房企巨头们的拿地策略，给大家带来更多方向性参考。
行业趋势：
十强房企放缓投资节奏
由于房地产调控逐渐趋严，从近三年全国房企拿地金额top3走势来看，大部分房企收紧了投资，房企纷纷走上了降杠杆，追求稳健的道路。
这三年里，除了华润、世茂、绿地这三家外，十强房企整体上都在放缓投资节奏，显著去杠杆。典型的是，恒大几乎不再拿地，融创拿地下降一半左右。
而万科相对来说，非常均衡。2017、2018、2019，三年的表现也没有太大波动。在大风大浪面前，万科并没有大开大合。
但是貌似风平浪静之下，万科投资经历了怎样的结构性调整？
在此背景下，本文就万科近三年的土地投资进行研究分析，研究其根据市场变化、政策导向所做出的土地投资策略。
总金额：
拿地金额下降，仍居行业第一
从近三年数据对比来看，2017年是万科投资高位的一年。到了2018年急速下降，但是其项目数量和规划建面总规模均高于2017年。
究其原因，万科2018年持续扩大了以合作形式拿地的强度，来增加土储。2018年新增项目中82.6%为合作项目，比2017年合作比例上升了将近10个点。
2019年万科投资金额回升，拿地总额位居全国房企拿地金额top1，但是投资金额和拿地项目相比去年均下降了许多。
单地金额：
首超10亿，控制短平快
万科在2018年-2019年间放缓了拿地的脚步，从单项权益金额来看，2018年的单项金额明显较低，由于合作拿地的方式占比上升，单项拿地的金额也有相应下降。
其中值得关注的是，2019年拿地金额和项目数量均明显低于2017年，而两者的新增单项目权益金额却相差无几。
万科近3年单项目平均拿地金额
单地面积：
建面升至25万平，发力中西部大盘项目
万科近三年新增项目的单地面积呈现不断上升的趋势。
2019年万科适度调整了拿地策略，在拿地项目个数方面虽然较2017、2018年均减少了许多。
但是从建面来看，2019年单项目建面达到25万平的新高。万科年报披露，2019年的新地较多为大盘项目。
万科近3年新增项目单地平均面积（万平）
2019年万科拿到最大的地，是位于四线城市的眉州崇礼新城二期。早前在2018年万科以总价13.46亿元拿下位于眉山崇礼镇三宗面积共计937亩的土地。
2019年，万科再次在崇礼拿下15宗1096亩新地，地块性质为商业兼容住宅或住宅兼容商业为多数，商业体量总体较大。
中西部城市一直是万科全国性布局的重要组成部分。2019年万科中西部区域销售金额1506.58亿元，占集团比例30.07%排第二；销售面积1236.41万平方米，占比30.07%排名第一。
从销售贡献来看，中西部递交了非常亮眼的成绩，这也是万科积极重仓中西部重点城市的原因。西部城市的爆发，三四线城市更多投入，也造成了项目越来越大。
楼面均价：
再回6000元附近，重新聚焦核心城市核心区域
万科近3年新增项目楼面均价（元）
从2018年楼面均价下降到3546元的水平来看，万科往三四线中心城市做了更多下沉。
2019年拿地均价缓慢回升，万科在加大了在核心城市拿地力度。
在万科2018年华东区域媒体交流会上，郁亮曾表示”万科拿地不区分一二三四线，更多的聚焦于3大经济圈做投资，对于城市圈以外的投资会非常慎重。
要关注城市的发展趋势，投资有产业支撑、人口持续增长、有真实需求的片区和城市。“
土储倍数：
逼近3附近，积极应对新周期
万科近三年土储倍数呈现不断上升趋势。
万科近3年土储倍数
资料来源：万科年报
一方面，万科在公开市场上不断地拿地纳储；一方面，销售面积上却显得力不从心，土储倍数的上升意味着万科去化依旧承压。
从历史来看，这是2018年中销售下滑带来的库存压力。
但是动态来看，这也很可能是万科目前布局结构调整的反应，城市下沉、重心西移、大盘增多，都将在未来1-2年内反应到土储倍数的指标上。
新的行业周期开启，稍高一点的储备，反而有逆周期的调节作用。万科已经完成了新的调整，做好了准备。
投销比：
缓慢回升至0.26，拿地极为谨慎
从近三年的投销比来看，2018年明显下降，触达0.22的低值，2019年缓慢回升至0.26。
万科近3年投销比
万科曾公开表示，公司不会激进拿地，会“以销定产”，根据销售回款或者现金流情况制定投资策略。
但基于市场去化的降低，万科进一步放缓了拿地的节奏，变得更为得谨慎。
2019年销售增速跌破至个位数，销售回款压力导致了万科收紧拿地。
结合土储面积的不断上升，投销比反而下降，确实说明万科的土地成本在下降。
权益比：
反弹至72%的历史新高
万科近3年权益占比情况
资料来源：企业年报、作者整理
万科近年来大部分项目皆通过合作方式获取，虽然合作开发可实现杠杆撬动规模等优势，但是也存在较大的合作和开发风险，不利于提供经营质量和巩固品牌美誉度。
2019年万科的土地权益占比提升至72.6%，2013年以来最高水平，而2016-2018年分别为60%、68%、58.5%。
可见万科，确实为了更加稳固的经营表现，不得不再次提高了权益占比。
货地比：
再次回归3.5附近
万科近3年拿地货地比
注：货地比=新增土储货值/新增拿地总金额
资料来源：克而瑞、作者整理
从万科近三年的货地比数据来看，2017年虽然拿地金额高于2018年，但是2018年的呈现的土储货值明显高于2017年，地货比上升至5.1。
这说明2018年万科拿到地块，利润空间更大。很明显，万科向更低能级的城市进行了下沉。
2019年，由于重新聚焦核心城市，货地比回升至3.5。
整体来说，优质的三四线项目比一二线项目利润空间更大，现金流更快。
但是三四线优质项目的概率相对小了很多。项目选择的难度很大，所以万科不得不再次回归更为稳定安全的核心城市。
总结
在房地产调控逐渐趋严的形势下，万科根据市场行情变化，谨慎拿地，将土地投资重心放在了一二线城市上，同时加大土地权益占比。
未来在销售和利润上，是否会重回高位，有待市场考验。
作者：爱德地产研究院 投测研究组
