成都率先放松开发贷,房企的救星就要来了?

日期:2021-11-30 10:52:00 来源:宏观研究组

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2021年下半年,房地产行情急转直下,美元债违约、理财产品爆雷,加上销售回款大幅下滑,市场一片哀嚎。


金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,房企境内融资环境严重恶化。


与此同时,国际评级机构批量下调中国房企信用评级,房企海外融资近乎陷入停摆。


业内普遍认为,房地产悲观情绪修复期预计需要6个月左右时间。


面对未来,旭辉董事长林中给出一个判断:“当下还是要想得严峻一些,准备充足点,活过明年6月就基本就没问题”!


立足当下,房企最要紧的就是保证自身现金流安全,进行大量融资过冬。


那么,当前房企的融资近况如何?未来融资环境会有哪些调整?


哪些融资渠道在陆续打开,哪些在收紧?值得我们深入探讨。


图表1:房企主要融资渠道

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资料来源:爱德地产研究院整理。





一、银行贷款:

开发贷额度在加大投放,

信用好房企首先受益


11月24日,成都住建局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》(下称《通知》)。

《通知》提出,将协调金融机构增加房地产信贷投放额度,加快发放速度,保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求,给予重点企业开发贷款展期、降息。

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成都是当前全国第一个明确加大信贷投放的城市,释放出较强信号意义。


信号1:政策更具象、更细化


信贷已经从中央层面落实到地方层面,预计后续督促银行贷款的文件会出台,进一步落实细则,防止银行因为审慎原则拒绝放贷房企,稳定市场。


信号2:政策从销售端演变到融资端


之前政策更多是保交付,保刚需,主要维护消费者。近期政策也在给予房
企开发贷展期和降息,对房企融资是直接性利好。


信号3:预售资金监管并非“一刀切”,可以根据项目进度,合规提取


在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点,监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%;项目并联竣工验收备案后,监管额度内预售资金支取比例可达到95%。


信号4:信用等级高房企会优先拿到信贷


银行开发贷方面,近期主要是针对国央企类房企以及优质规模型民营房企放开,这些房企普遍信用等级较高。

对于已爆雷的房企、出现债券或非标违约的房企、现金流紧张或存在违约风险的房企以及其他中小房企等,银行开发贷依旧收得很紧。


图表2:信用等级较高房企

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资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理。


信号5:开发贷也会被限制,想腾挪还债很难


开发贷放开后,房企想腾挪资金用于还债等,预计难度很大。开发贷放款也会遇到按揭贷款一样被限制使用的问题,只是限制会相对小一些而已。



二、信用债:

政策有所松动,

中期票据和超短融资券加速发行


房企发行的信用债可以分为企业债、公司债、短期融资券、中期票据及定向工具。

11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。座谈会后,众多房企密集发行中期票据和超短融资券。

11月10日,常州城建、北京住总、小商品城宣布拟发行超短融资券,镇江城建公告拟发行4亿元的中期票据。

到11月11日,保利发展宣布拟发行20亿元的中期票据,将银行间债券市场的融资主体从城投扩展到主流房企。

而后11月12日,光明地产宣布拟发行5亿元中期票据,招商蛇口公告拟分别发行30亿元的中期票据和超短融,企业融资有所缓解。

与此同时,本轮房企融资审批速度相对较快,小商品城11月10宣布拟发行的10亿元超短融计划,已经于11月15日发行完成。


图表3:2021年11月百强房企部分境内发债完成的情况

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资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理。


多家企业的中票、短融等债券融资计划的设立成功,显示当前银行间债券市场融资口子已经打开,鼓舞了市场的信心。

值得注意的是,当前发行的企业均是城投公司或央企国企,且主体和债券的评级相对较高。

未来其他资质良好,信用较高的民企也有望加入发债的队伍。



三、资产证券化:

审批提速,加大房企腾挪空间


根据Wind数据统计,10月份购房尾款ABS净融资、供应链ABS净融资分别为-68亿元、-136亿元。

购房尾款和供应链近4个月累计净融资分别为-162/-416亿元,处于流出状态。


图4:地产供应链ABS、购房尾款ABS净融资(单位:亿元)

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资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理。


但是11月之后,地产资产证券化产品在加快审批速度。

11月17日,据上交所公司债券项目信息平台披露,中铁建100亿元资产支持ABS已获上交所受理。

此外,绿城17.82亿元ABS申请状态更新为“已反馈”,招商蛇口20亿元购房尾款ABS状态更新为“已反馈”。

11月24日,保利发展21.35亿元商用物业ABS项目获反馈。



四、境外债:

受美元债集中到期影响,发债较困难


今年10月,内地房企共计发行美元债5只,合计金额10.97亿美元。发行规模同比大幅下滑75.15%,美元债融资规模骤降。

恒大、泰禾、花样年、新力、当代置业等都因为美元债到期出现兑付困难,股债双杀,信用评级一路下调,再想发债进行融资,已经难上加难。

从到期情况看,近期美元债密集到期,正在经历至暗时刻。

2021年四季度有93亿美元,2022年全年有544亿美元债务面临到期。

具体到月份,2022年1月、4月、6月、7月美元债到期都超过60亿美元。房企将面临更大考验。

受美元债集中到期和之前到期违约的影响,房企发行美元债将会更加困难。


图表5:2021-2022年地产美元债每月到期情况(单位:亿美元)

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资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理。



五、非标融资:

严查严打,接近暂停


房企非标融资大部分仍为银行资金,融资主要途径是委托贷款和信托融资。

受房企频繁爆雷的影响,监管层目前正在摸底各类融资业务的债务情况。

自9月下旬以来,多家信托机构收到监管层通知,要求排查所有存续房地产项目的债务情况,包括债权、股权、权益投资等全部产品。

有的信托机构还被要求提交地产商的相关情况及所涉项目规模、房价变动的压力测试、主体信用分析,并要求最终汇总成报告形式。

除信托机构迎来监管检查外,一些大型的不动产投资机构也被监管层现场检查。就在9月初,审计署刚进驻20多家AMC严查违规地产融资,地方金交所的非标融资产品也同时被严厉清查。

重要的是,11月12日,银保监会召开党委(扩大)会议,会议要求加大不良资产处置力度,持续整治影子银行业务,加快推动高风险金融机构风险化解,严厉打击违法违规金融活动。

其中,整治影子银行业务就是打击非标融资,遏制房地产金融化泡沫化。

从整体行情来看,地产非标融资已出现明显的放缓甚至接近暂停的迹象。

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六、物业上市或转让:

万物云加速上市,

富力、花样年等房企转让物业股权


除了债权融资,当前房企分拆物业板块上市或者转让物业股权也是较理想的途径。

11月5日,万科决定分拆万物云到香港上市,储备过冬资金,缓解流动性压力。

为了度过现金流危机,部分房企也通过转让物业等优质资产回笼资金。

比如,9月20日,富力物业以不超过100亿元转让福良环球100%股权予碧桂园服务。

9月23日,花样年旗下的彩生活服务以不高于33亿元转让邻里乐100%股权予碧桂园服务。

11月1日,当代置业以6.93亿元转让第一服务32.22%股份予融创服务。



七、配股增发:

碧桂园、融创等龙头房企加速推行


在股权融资中,已上市公司也可以通过配售或增发的方式进行融资。

比如11月14日及17日,融创中国公告已将3.35亿新股配售予不少于六名承配人。

此外,融创中国还将1.58亿股现有融创服务股份以每股14.75港元配售予不少于六名承配人。

两项配售合计所得款项总额约为9.52亿美元,扣除相关费用后,净额约9.42亿美元。

融创配发新股成功的同时,碧桂园服务11月18日亦发布公告称短暂停牌以待发布一则配售新股份之内幕消息。



八、股东出资:

更多房企老板自掏腰包救助,

增强市场信心


除了以上融资方式,将来会有更多房企老板或股东自掏腰包救助企业,也增强了市场对房企的信心。


最近,许老板为恒大集团筹集了70亿现金。


富力地产的两位股东,不仅积极购入公司股份,还为富力地产提供了约80亿港元的股东资金。


当代置业的两位股东宣布拿出8亿元贷款给公司,用来解决到期债务偿还等问题。


融创的孙老板不仅卖掉了国内最大商品房交易平台贝壳的股份,也掏出自己的4.5亿美元,无息借给融创使用。



总结


随着近期各种利好政策相继落地,房地产行业融资环境陆续在放松,房企熬过这半年,就能走向复苏。

为应对现金流压力,房企既要加大营销回款力度,也要有壮士断腕的决心,通过各种债权融资或股权融资方式来稳定资金链,盘活自身现金流。

在投资上,房企要审慎拿地,减少支出。

在管理上,向制造业学习,进行精细化运营。




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