重磅“12万亿”稳住经济大盘，房地产迎接10大利好！

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5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议。会议主要讨论消费、工业、房地产、就业等面临的困难和下滑，并重新强调发展是解决我国一切问题的基础和关键。这次会议能级很高，各省、市、县级政府领导班子都要参加，预计参会规模达到10万人。其中，多个领导人发言均提及了房地产。总结这两次会议，决策层共推出了12万亿救市计划，力度空前!

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那么，这次会议以及后续的政策出台是否能再次力挽狂澜?又将对房地产行业产生怎样的影响?

1、融资化冻，5家民企示范生一周内融资120亿

会议强调：“将推出23条举措，支持疫情防控和经济社会发展，完善房地产金融政策;建立平台企业的白名单制度，给予相关的融资支持。”不难预见，房企，尤其是民营房企冰封的融资状态将开始化冻。事实上，近期房企融资的确已经有了大动作。

 5月16日，碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选定为示范房企。随后，旭辉和新城控股也加入了首批启动信用保护工具融资的民营房企阵营。政策“话音刚落”，融资市场上就不断传来了这些房企大额融资的消息，可谓掷地有声。5家优秀的民企在一周内即获得了近120亿融资，且融资方式多样，利率也处于国央企的低档，给未来的政策预期注入了强大的信心。

图表1：5家首批启动信用保护工具的民营房企近期融资情况

资料来源：财联社，爱德地产研究院整理

据媒体报道，碧桂园还将在6月份陆续安排发行供应链ABS和ABN产品，其中供应链ABS产品将启用信用保护工具。目前，公募REITs已有12只产品上市，募资规模达到458亿元。与此同时，与之相配套的扩募细则已进入公开征求意见阶段，目前北京和深圳均有租赁住房项目申报，且进度相对靠前。未来，各类存量资产均可能成为公募REITs的底层资产，为房企融资注入新活力。

二、二轮土拍供地规模上升，3季度成交或将恢复80%

会议强调：“前几个月地方的收入还受到房地产市场的影响，土地使用权出让收入下降29.8%。”

不难预见，后续政府将加大供地规模并持续确保成交的稳定性，三季度土地成交规模有望恢复至去年同期的80%。

事实上，今年19城第一轮集中供地共计推出443宗涉宅地块，较去年第三轮供地下降33%，较去年首轮供地下降45%，供地面积也相应腰斩。政府主要致力于稳，成交上，在供地规则上给了房企较大的空间。

不过，从第二轮土拍的几个城市来看，供地规模已经明显有所起色。厦门进行2022年第二轮集中供地已完成，9宗地块以198.7亿元成交，比今年第一轮成交153亿提升了30%.北京第二批集中供地计划出让17宗住宅用地，总用地面积约98万平，总起拍价约560亿，比今年第一轮490亿成交额提升了14%。苏州第二批次集中供地推出22宗住宅用地，供地数量比去年同批次成交15块提升了46%。长沙第二轮集中供地也推出了25宗地块，且核心区域供应继续加大，销售限价有望再次突破。

三、销售三季度止跌，四季度环比回升，全年跌幅有望止步10%

会议强调：“现在每年仍然有1000多万农村人口进城，对住房是存在着刚性需求。我们坚持房住不炒，同时还是要支持刚性和改善性住房需求，在现在政策上可以做相应的调整，拉动消费，要保持房地产市场和房地产业的平稳健康发展。”“努力确保二季度我国经济正增长”。

预计政策层后续将出台更加重磅的房地产宽松措施，在坚持房住不炒原则不变的前提下，给予刚需购房者和改善需求的购房者提供更大的政策支持和信心支撑。保守估计，房地产销售有望在三季度止跌，四季度回升。2022年，我国制定的GDP增长目标是5.5%，而一季度增长4.8%已有缺口;有专业预测，若不采取有效措施，二季度GDP增长有可能为负。

要知道，房地产行业目前仍然在GDP中举足轻重。2016年—2020年，广义房地产部门年均拉动约占GDP 22.9%的增加值产出，年均拉动不变价GDP增速1.2%。 目前，房地产销售额正在经历断崖式下跌，2022年前4个月，商品房销售额同比下跌20.9%。据专业计算，约对GDP造成了1.4%的拖累。因此，要想实现GDP的稳定和正增长，势必离不开房地产行业的稳定和正增长。

图表2：2021年4月-2022年4月商品销售累计同比

资料来源：国家统计局，爱德地产研究院整理

四、退税空间4000亿，直接释放房企现金流

会议强调：“截至5月23日，累计退税约1.15万亿。2022年全年将进一步加大增值税留抵退税政策力度，在更多行业实施存量和增量全额留底退税，增加退税1400亿，全年退税减税总量约2.64万亿，直接增加企业现金流。”

预计房地产行业4000亿的退税空间将直接释放房企现金流，大大缓解房企资金压力。5月17日财政部公布：2022年1-4月，全国税收收入62319亿元，土地和房地产相关税收达7137亿，占比约11.5%。

图表3：2022年1-4月房地产相关税收及金额(亿)

资料来源：财政部，爱德地产研究院整理

从房企角度来看，中国的民营企业有很多，但是纳税额度能超过100亿的却不多。2021年纳税前3的民营企业中，房企占了2家，分别是万科867亿、碧桂园653亿，房企对社会的贡献较大，同时也说明房企也面临着较大的缴税的现金流压力。

图表4：2021年民营企业纳税金额前五名

资料来源：雪球，爱德地产研究院整理

不过，在本次会议所指的退税减税2.64万亿中，主要指的是增值税的留抵退税。房企在商品房销售过程当中，增值税销项税额为房屋不含税总价的6%-11%。若按照房地产行业每年15万亿的销售额及6%的增值税率计算，2022年至少将产生8500亿左右的销项税额。

根据增值税留抵退税后，企业实际税赋不得低于销售额的3%(4500亿)的规定，2022年房地产行业的留抵退税空间为4000亿左右。

五、复工复产80%，有利于化解18万套住房烂尾风险

会议强调：“让东部沿海地区要抓紧推动复工复产，至少得有个80%，努力把实际的时间抢回来”，“2.9亿的农民工的收入需保障”。

房地产施工企业和二手房中介企业，是吸纳就业的核心力量之一，有望率先复工复产。后续将会有进一步的措施出台，如水电费、租金减免，鼓励和帮助农民工进城就业等，且叠加更为精准科学的防疫措施，停工项目将加快复工。

受疫情反复和行业整体下行的影响，房地产项目停工的情况较为严重。据克尔瑞统计，2021年末全国24个重点城市已停工、延期交付问题项目建筑面积面积达2500万平方米，占全年成交建筑面积的10%。其中郑州、长沙、昆明、福州4城达到了30%。这些停工项目涉及到了18万套住房，背后关系着18万个家庭的资产，必须引起重视。好在2022年以来，不断有复工复产的好消息传出。

尤其是4月，多家出险房企均实现了大部分项目的复工复产。恒大已实现562个保交楼项目正常施工、179个保交楼项目正在复工复产过程中。佳兆业深圳、武汉、广州、昆明多个项目持续复工，其余项目复工正有序推动中。俊发4月中下旬50%以上的项目已陆续复工复产，5月实现100%复工复产。花样年5月整体复工率达80%，预计将在6月100%复工。

六、基建投资增速有望突破10%，城投、基建公司将发挥关键作用

会议强调：“优化审批，新开工一批水利特别是大型引水灌溉、交通、老旧小区改造、地下综合管廊等项目，引导银行提供规模性长期贷款”，“启动新一轮农村公路建设改造。支持发行3000亿元铁路建设债券。加大以工代赈力度。”

各类城投公司以及中铁、中建等基建类公司将迎来融资支持，也将在疫情后的经济恢复提振中发挥更大作用。近期的顶层会议中，不论是中央财经委员会第十一次会议研究全面加强基础设施建设问题，还是中央政治局会议提出“全面加强基础设施建设”，都将基建摆在重要位置。

今年正值十四五规划进入集中开工之年，项目储备丰富，基建增长有较大空间。26个省市披露2022年重大项目建设计划中共有31467个重大项目，投资规模约 11.7万亿部分省份后续还将继续更新，而疫情好转将为储备项目提供更好的落地条件。至5月中旬，各地已经发行专项债1.5万亿元，比去年同期增加了1.3万亿元。为扩大有效投资、稳定宏观经济提供了有力支撑。

此外，降准、大型银行下调拨备覆盖率所释放出的流动性增量将大幅流入基建领域，预计整体金额将达到1万亿以上。

七、居民部门稳杠杆，20万断供业主迎来宽松期

会议强调：“适当提高宏观杠杆率，加强逆周期调节，支持居民家庭部门稳杠杆，支持金融机构对受疫情严重影响的个人住房与消费贷款，年内实施延期还本付息”。

预计未来更加具体的政策将会出台和实施，个人购房者在按揭贷上的压力或将得到缓解。有关平台数据显示，2022年刚开年，四大银行已经起诉20万断供业主。随着3月、4月又有不少城市受疫情反扑，至今为止被迫“断供”的数量远远不止这个数字。广东银保监局也发布了一份让人震惊的数据：自2020年疫情发生以来，广东省累计对受疫情影响的4.6万户房贷实施延期还款，涉及贷款超过300亿元。数据一经发布，立刻引起了激烈探讨，没想到当前有这么多买房人都在申请延期偿还房贷。5月23日，央行、银保监会召开主要金融机构货币信贷形势分析会，会议强调，保持房地产信贷平稳增长，支持中小微企业、个体工商户、货车司机贷款和受疫情影响严重的个人住房、消费贷款等实施延期还本付息。

八、毕业生首次超1000万，房产经纪有望注入新活力

会议强调：“今年的高校毕业生首次超过1000万，目前高校毕业生就业签约率比往年低。失业保险基金结余的3200亿，要首先用于支持企业吸纳高校毕业生”。

作为常年吸纳就业大军的房产中介行业，经纪人总数接近200万,是不少毕业生就业的起点，有望在政策扶持和行业回复的背景下注入新的活力。过去一年，要说比房地产还惨的行业，当属房产经纪。深圳600多家中介门店倒闭，1万多名从业者离开。

最惨的时候，房产经纪平台公司贝壳、房多多等均经历了营收断崖式下跌80%、利润陷入亏损、市值跌去80-90%的黑暗状态。最近，房地产经纪行业也传出了一些好消息。5月东莞救市政策出来以后，某中介机构表示，熬了将近10个月后，带看、咨询的客户明显增多。门店的员工数量从最多时超过30人裁至去年年底的6人，但随着市场回暖已经开始重新招聘，现在有20多人了。相当于已经恢复至6-7成。

九、城市“松绑潮”边界显现，二线有望率先复苏

松绑政策目前暂时止步于强二线，二线城市有望在政策的推动下率先复苏。据统计，截至目前，今年已有150城出台稳楼市新政，政策调整次数高达290次。3月初，郑州打响2022年楼市松绑政策“第一枪”，二线城市放松调控的大幕就此被拉开。5月，成都、杭州、武汉、济南出台了稳楼市新政，25个二线城市已迎来“松绑潮”。但是，5月20日，南京在全市范围取消了二手房限购，仅仅两个小时后即被叫停。武汉、济南的几个郊区全面放松限购的措施也被叫停，主城区暂未受影响。

同时，北、上、广、深4大一线城市尚未明确出台楼市松绑政策。一线城市的响应也非常关键。如果北上广深四大一线城市在楼市表现上释放更加积极的信号，对二线城市政策效应也会产生很大的支撑作用。一、二线城市均回暖后，才能继续带动三四线城市恢复。

十、信心堪比黄金，4大重磅政策有望出台

会议强调：“看得准的新举措能用尽用，能出尽出”。

参考此前的几轮房地产救市经验，以下4类重磅政策有望出台。第一，首付比例降低，首套20%，二套30%;第二，认房不认贷;第三，取消限购;第四、房贷利率打7折。

目前，政策放松内容主要包含放宽落户、放松限购/限贷/限售/限价、降低首付比例、下调房贷利率、从提高可贷额度与降首付比例两方面调整公积金贷款政策、购房补贴、放松预售资金监管等方面。实际上，首付款比例的降低才是决定房地产市场供求关系的决定性政策，对刺激居民购房消费更为直接有效。目前来看，决定性政策出台的城市比例并不高，尚不足一半。已发布降低首付款比例政策的8个城市中，仅有6个明确首套房及二套房首付比例：首套房首付款最低在20%;二套房在30%~50%之间。接下来， 6月仍是政策窗口期，已出新政的城市不排除会进一步松绑。经济下滑、居民收入下跌的情况下，房地产市场亟需决定性政策出台。当市场信心得以挽回时，行业才能逐渐回复并走向健康平稳发展。

总 结

刺激经济不等于房价上涨，房住不炒的主旋律不会改变，房地产规模也仍然存在收缩预期。

但是，不管是政府、房企、购房者，都不会希望房地产硬着陆，也都无法承受房价大跌和烂尾楼带来的经济冲击。此次“非常会议”将是房地产救市进程中的里程碑，后续必然有更多的“非常手段”落地。房地产行业也将走上更加健康平稳的发展道路。