十年最冷！2021年房地产行业收缩全景图
进入2021年，行业开始出现急刹车。
政策调控层出不穷，“房住不炒”深入人心，行业动荡剧烈。
有人认为，地产行业和教培行业一样，其收缩已深不可测。
那么，房地产行业是否正在收缩？如何衡量？
以下10个维度值得深挖。
百强房企第三季度股票市值缩水超10000亿
万科年初市值3334亿元，截至发稿日市值仅2313.5亿，已跌去30%。
恒大年初市值1972亿元，当前则仅有185亿，已蒸发90%。
根据统计，2021年三季度，地产股整体继续保持下跌态势，在继二季度缩水超3000亿元之后，三季度百强市值房企的市值总和继续缩水10983亿元。84家房企市值下跌，占比超8成，仅有16家房企市值上涨。
2020 年 1 月至 2021 年 10 月，房地产板块在同期各板块中收益排名最后，下跌21.3%。
图表1：2020年1月-2021年10月各板块收益情况
销售下滑、融资收紧、个别房企的风险事件，这些因素叠加导致投资者对地产的悲观情绪加重，地产股票下跌也在情理之中。
增量市场见顶，市场规模收缩，行业利润下滑，是房地产市值的长期利空因素。
综合来看，房地产市值在短期内还将继续收缩，若行业杠杆能够顺利降落，经营风险好转，利润率稳定在某一水平，市值才能随之趋于稳定低水平。
多个一线城市成交量创10年新低
二手房成交量被认为是楼市风向标。“北上深广杭”五大城市二手房成交量，均在10月份触底，其中深圳更是创下12年新低。11月虽出现了一定程度的反弹，但仍然远远低于市场荣枯线以下，要想完全恢复，还需持续政策利好支持。
图表2：深圳市2021年1-11月二手房成交量（套）
资料来源：深圳市住建局，爱德地产研究院整理。
从房价来看，2021年初至今，全国商品房成交均价已跌破1万，同比变化也趋于5%以内。这正是本轮房地产行业调控“三稳目标”的成果体现之一。
图表3：2021年2-10月全国商品房成交均价及同比变化
资料来源：国家统计局、爱德地产研究院整理。
从房地产供求关系看，尽管局部还会有供不应求，但是总体上已经进入了总量过剩的阶段。新房库存堆积，主要城市平均去化周期达到了11.2个月；二手市场横盘，主要城市二手成交几乎腰斩。
从城市化进程来看，城市化率还有10%增长空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在房地产价格大幅下跌的可能性，但也不会再产生过去十几年五年翻一番、十年翻两番的那种历史性现象。
多数房企下半年回款不足50%
图表4：2021年1-10月全国商品房销售额同比增速
资料来源：国家统计局，爱德地产研究院整理。
受此影响，叠加融资端压力和行业信心受挫，房企下半年回款极为惨烈。
房企暴雷内部主因，就是销售回款不利导致的经营性现金流恶化。
恒大都做到TOP3，年销售额7000亿量级，且2020年就实施了“降负债”发展战略，为何还会爆雷？
其本质就是恒大信用危机，引发经营性现金流恶化。7-9月恒大销售额同比增速分别下降-13%/-26%/-91%，呈现快速下滑态势，进一步导致经营性现金流快速恶化。其次，银行按揭放款周期拉长，恒大回款也相对困难。
投资增速38%骤降至7.2%
房地产投资规模取决于市场规模和融资环境，二者未来均是收缩之势，带动投资规模压降。
图表5：房地产开发投资增速-累计同比
资料来源：国家统计局，爱德地产研究院整理。
预计2021年全年，房地产开发投资增长约5%到6%，即全年投资总额约15万亿左右。这将是一个峰值，2022年开始，房地产投资规模将逐年下降，并大致保持在市场规模80-90%左右的水平。
行业净利率将从12%收缩至 5%以下
数据显示，2021年，房地产行业盈利惨淡，毛利率与净利率均加速下滑至20.8%，6.5%，归母净利则只有4.6%。
在A股121家上市房地产企业中，前三季度营业收入同比下滑者达40家，归属母公司净利润同比下滑者达52家，占比超4成；31家房企亏损。稳健如万科，都遭遇了利润“滑铁卢”。
图表6：2015Q3-2021Q3 房地产板块毛利率、净利率以及归母净利率
资料来源:通联数据，爱德地产研究院整理。
盈利惨淡的背后，是收入增长的乏力和成本的全面上升。
销售端，市场信心受挫，购房者观望情绪攀升，“金九银十”失约。
投资端，集中土拍政策出炉，多采取“限房价、竞地价”或“限房价、限地价+竞自持与配建”的方式，自持与配建本质也提高房企隐性成本。“售价锁定、成本攀升”正令房地产行业变得无利可图。同时，行业内耗加剧，第一轮土拍 “高溢价、高流拍”并存，甚至出现房企“拿地即亏损”。
融资端承压，使得房企不得不打骨折卖房，降低了营收天花板。
成本端，人口红利不再、材料成本也上涨，进一步挤兑了行业利润。
资产负债率将从80% 收缩至50%以下
9万多个房地产开发商的资产负债率2019年3季度（疫情前）达到80.3%。
目前行业杠杆水平在不断下降， 在“三条红线”等融资政策约束下下，房企积极降低杠杆水平，预计年末行业杠杆率将继续下降。
图表7：2011-2021Q3 房地产行业资产负债率
资料来源：通联数据、爱德地产研究院整理。
放眼更久远的未来，未来十几年，房地产企业高负债情况会发生根本的转变：
一是严控拿地资金来源。近年来，北京、广州等多地出台政策，规定房企拿地必须使用自有资金。集中土拍政策实施以来，拿地资金来源监管趋严，拿地资金的杠杆也将进一步降低。
二是加强预售资金监管，不排除会出现现房销售。2021年下半年以来，多个城市出台相关政策，加强对预售资金的监管。未来预售资金监管合规化将是一大趋势。
三是纯开发模式转变，“销售+持有”模式或成主流。未来，房地产开发将从100%销售型开发转型为销售部分、长期持有出租的模式。持有模式下，可以长期获得稳定的现金流，还可以发行REITs进行股权融资，将负债资金转换为权益资金，从而降低负债。
总之，未来房地产行业的高负债经营模式或将在2-3年内得到彻底转变，负债率会从80%降到50%甚至20%以下。
企业普遍裁员30%以上
战略收缩已成为当下房企一种普遍的危机应对方式。
一方面，房企组织精简的频率越来越高。房企通过调整组织架构，促使管理扁平化，一方面有助于加强对所在城市的深耕，提高市场占有率；另一方面还有利于降低公司的管理成本，从而达到降本增效的目的。
另一方面，2021年以来，房企出现了大规模裁员现象。
从财务报告数据看，近三年头部房企的员工人数都从超过13万的高峰大幅下降。
万科2021年6月30日在册员工数量为10.58万人，相比去年同期的13.35万人减少了20.7%。
深陷危机的恒大今年中期报告尚未披露，相较于高峰期的13.16万人，目测实际员工减少数量可能达到了50%。
网上还流传着一张房企裁员的图片，里面还有一些不太知名的中小房企，在看不见的地方，裁员的力度可能更大。
商品房占比将由90%收缩至50%以下
在1998年住房制度改革之后，尤其是2003年后，我国城镇住房供应结构大约是：90％是商品住房，10％是保障性住房，商品住房占绝对主导地位。
长期以来的“重市场、轻保障”使得我国住房资源拥有不均匀。近年来，随着我国住房建设规模的扩大，住房需求总体得到满足，但住房资源占有不均衡的结构性矛盾愈加凸显。
因此，近年来“住有所居”不断被提倡，政策导向也逐步明确。“多主体供给、多渠道保障、租购并举”等词汇频繁出现在政府文件中。
图表8：近年来各城市保障房政策规划
资料显示，美国新建住房仅30%-40%是直接出售的，50%-60%新房由房企自持并出租。出租30-50年后，房企可以获得房价上升的收益；还可以将租金进行资产证券化，快速回笼资金。
未来十几年，开发商用于租赁、长期持有的比例会逐渐增加，政策也会向保障房倾斜。
新增房屋结构中至少会有50%左右是租赁住房，其中保障房的比例可能达到40%以上。而用于销售的新房将收缩至50%以下。
下半年80%房企不再投资拿地
过去10年，在top10榜单中，国企销售额和国企席位逐渐形成碾压，民企已逐渐式微。
图表9：2010-2020年房企top10国企VS民企
政策调控的确加速了国央企在这一轮的胜出。
拿地端，第三轮土拍，广州、深圳、成都、厦门、重庆、北京6城的成交土地中，国央企拿地金额占比都在80%以上。
融资端，据亿翰数据，具有国企和央企背景的房企平均融资成本大概在4.84%，而其他民营房企平均融资成本为6.43%，较国央企背景的房企高出1.59个百分点。本轮银行间市场发债，央国企无疑第一批“吃螃蟹”，优秀民企也只能次之。
销售端，央企国企更容易获取按揭额度，更容易受购房者青睐。保利发展1-11月实现销售额4982亿元，已经反超恒大进入了前四。
贝壳市值蒸发90%
最能打的贝壳找房今年三季度亏损了8.88亿元，创始人去世后，市值已自高位下跌90%，10月“裁员20%”的消息甚嚣尘上。
行业冬天里，陷入“速冻”的除了贝壳，还有房多多。三季报显示营收1.69亿元，同比下降79.4%，净亏损3.55亿元。截至发稿，总市值由最初的6.3亿美元缩水至4631.1万美元，几乎蒸发了90%。
作为曾经是房地产代理行业TOP1，世联行堪称中介“老兵”。7月，世联行引入珠海国资委成为第二大股东，转行“新型城市产业发展商”。
皮之不存，毛将焉附。今年房地产市场整体下行，导致中介行业十分不景气。今年10月，深圳二手房成交量连续6个月下跌，创近12年新低，与之向呼应，深圳已有642家中介门店关停，实名登记中介人员较今年峰值减少6000余人，较去年同期减少14.2％。
关店潮只是开始，开发商的自营业务降低其对房多多等中介平台的依赖，例如，碧桂园服务的“有瓦”、万科的“朴邻租房”等。
通过官方平台的去中介化模式，逐渐试点。8月杭州上线“个人自主挂牌房源”系统；深圳上线新版二手房交易网签系统，实现全流程线上办理。如果北上广深加上二三线总共70个城市，全部推行这种“自助卖房系统”的话，房产中介90%的服务内容将被涵盖，行业的饭碗几乎被端走。
未来，房产经纪行业或将分化，如房产交易税费咨询、置业顾问等等。
纵观近几十年发展框架的脉络规律会发现，我国经济大势是以10年为一个周期的。
1980年代，是改革开放的时代；1990年代，是国际贸易的时代。
2000年代，我国正式步入房地产的时代，这是中国全面工业化、跨越式城市化，与经济全球化两大合力交织，所必然塑造出来的经济图景。
进入2010年，我国经济已经来到了知识经济时代。现代化城市的硬件要求已得到满足；房地产作为货币超发蓄洪池的历史窗口已关闭。至此，房地产行业的经济使命已完成。
历史车轮向前，也许房地产行业的危机从来不是调控、不是市场，最终可能是过去的“自己”。
