2022年全国各地第一轮土拍结果解读：城投公司成拿地黑马
在“倒春寒”的三月，多地启动了2022年第一轮土拍。
自2月16日，北京打响2022年集中供地“第一枪”以来，已有福州、厦门、青岛、合肥4城陆续完成了首轮集中供地。杭州、南京等城市也迎来2022年第一批集中供地的挂牌。
多个城市的土地出让门槛明显降低，尤其是二线城市，地价水平一降再降，甚至不少优质地块的价格降幅也超过了10%，如南京、宁波、苏州等。
地价的下降，为房企向下打开了利润空间。
但是，房企拿地情况却令人意想不到。最新拿地TOP100榜上，头部房企名次“乾坤大挪移”，还冒出了许多“名不见经传”的新面孔。
碧桂园暂列第10，龙湖排到了第80位，万科和融创直接掉出前100，均未上榜。
图片来源：中指数据
当然，头部房企中也有名次不错的。保利第6，中海第4，华润升至第2，绿城去年第6，新榜中已升至冠军。这些稳定靠前的房企不是央企就是央企控股。
再来看新面孔：第3名是北京兴创投资，第12名是大家房产，第14名是容翔房产。这些 “黑马”多为城投公司。兴创投资是北京大兴区城投，大家房产原为杭州城建开发集团。
其中，兴创投资是北京大兴区城投，在2022年北京土拍中48.2亿、35.7亿拿下两块地，战绩可谓十分抢眼。2022年1-2月拿地榜单排名第三，超过了去年拿地势头迅猛的中海和保利。
地价的下跌和利润的修复，吸引了众多城投公司，但民企似乎还在犹豫。现在是否已经到了房企入局拿地的“抄底时刻”?
一、全国住宅用地均价下跌10%，北京土拍溢价率仅3.7%
2022年3月，全国住宅用地成交均价仅2662元每平，同比2021年下跌近60%。为剔除集中土拍各城市月度分布不均因素，2022年第一季度成交均价5777元/平，相较于2021年同期下跌超10%，且低于集中土拍政策实施前以及疫情前的2020年四季度。
图表1：2020年Q4-2022年Q1 全国住宅用地成交均价
资料来源：通联数据，爱德地产研究院
从具体城市来看，土拍规则优化，地价呈现不断下调趋势。从去年第二轮土拍开始，多地文件指出，单宗地溢价率不得超过15%，绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率，否则将严肃公开处理，严控城市楼面地价新高。2022年北京首轮土拍溢价率仅3.7%。
图表2：2021年3月-2022年3月土拍月均溢价率
资料来源：CRIC，爱德地产研究院整理
2022年杭州首次土拍将采用新的土拍竞价规则——地价到达封顶价之后不再直接摇号，而是通过线下“一次报价+摇号”方式，并“以次高报价原则确定竞得人”。这种竞得方式在全国尚属首例，可以引导房企谨慎报价，防止出现地块过热现象。可见，在政策的引导下，各地积极响应，去年第一轮土拍火热的现象得到了扭转，预计2022年地价整体倾向于稳定降低。
二、广州限价突破14万/平，房地价差再加大
在拿地成本下降的背景下，多数城市的房价保持稳定。部分限房价的城市如杭州、成都、长沙、宁波等在第三轮集中供地中进一步上调了商品住宅销售限价，房地价差空间被进一步扩大。2022年以来，广州黄埔等部分一手楼盘出现了销售价格突破限价5%的现象;天河某新房其144平以上的备案价，可以突破10万，最高可以定14万。新房备案价变得可以“协商”。东莞2022年首批集中供地直接宣布取消对新房销售限价，也引起了广泛关注。
图表3：部分城市放开/取消限价政策
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
限价的放开是对房企拿地最直接的鼓励，打破了房企创收盈利的天花板，房地价差进一步拉大，给予房企更大的毛利空间。
三、竞配建减少，抽签摇号成主流，中小房企迎机会
2021年，首轮土拍中，在高比例自持要求下，项目的利润空间被压薄;进入下半年，二轮集中供地遇冷，因此三轮集中供地取消了竞自持、竞配建等规则，项目利润空间明显增加。2022年首轮土拍来看，减少或取消竞自持、竞配建规则进一步成为趋势。
图表4：2022年第一轮土拍部分城市取消配建要求
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
在全国范围内，北京、福州、天津等城市在集中供地中采用了“抽签”、“摇号”等方式确定最终竞买人，减少了配建要求。 这直接降低了房企的拿地成本，也能有效地避免部分地块过热出现不理智竞争的情况。另外，“抽签决定竞买人”虽有些拼运气的成分，但也为更多中小房企提供拿地机会。
四、1-2月销售额下滑近50%，房企普遍没钱拿地
2021年下半年以来，房地产市场持续转冷，商品房销售增速滑向负增长，房价整体下行。2022年开年以来，房地产市场销售表现可谓是创造了今年来最差开年。其中，销售增速已降至近7年新低。房地产业仍处于下行趋势，行业信心亟待重塑。
图表5：2022年1-2月商品房销售额下滑严重
资料来源：CRIC，爱德地产研究院整理
受此影响，房企土地购置面积同比下降42%，并创历史最大跌幅。行业整体下行时，房企普遍没钱拿地。即使是国央企，销售去化以及回款也会有压力;且央企受到国资委各项指标监管，拿地力度也不能太激进。
五、行业暴雷，民企集体躺平，优质民企也不敢轻举妄动
在刚刚过去的“爆雷元年”，商票、理财产品、美元债、信托等爆雷之声不断，未绝于耳。不少民企表示，在信贷环境大幅收紧、房企资金压力倍增的影响下，去年三轮土拍中，许多优质地块都被国企央企拿下，他们参与不多，至于未来若有合适的优质地块，他们会关注，但仍以企业自身稳健为核心，不会参与抢地。这些企业中不乏以财务稳健著称的头部房企。一向以稳健著称的房企老大哥万科从去年下半年开始单月拿地金额急速下滑，月均同比下跌60%，除10月份外几乎不拿地。2022年万科高喊黑铁时代，开年2个月拿地金额同比下跌96%，直掉出了TOP100榜单。民企优等生龙湖自2021年第二轮土拍中有所斩获后也开始躺平，2022年开年2个月仅权益拿地5亿元，同比下跌85%，躺平还在继续。
图表6：万科&龙湖单月权益拿地金额(亿)及单月同比增速
资料来源：中指，爱德地产研究院整理
房企“规模之王”碧桂园拿地同比不断下滑，且从去年9月开始保持环比收缩，第三轮土拍参与积极性降低。12月底，碧桂园高喊“归零”。2022年1-2月拿地金额仅64亿创新低，同比下跌96%。旭辉作为一家经营较为稳健的民企，自去年第一轮土拍之后便开始了躺平之路，连续8个月几乎不拿地。2022年在北京首轮土拍中作为民企唯一代表“参战”，拿下一宗旧村改造地块，销售限价和楼面价比值达4.1倍，全场最高。可见此次拿地旭辉准备把握了恰当的时机。
图表7：碧桂园&旭辉权益拿地金额(亿)及单月同比增速
资料来源：中指，爱德地产研究院整理
行业爆雷事件频发，且2022年爆雷压力仍未消除，民企集体躺平已成普遍，即使是优质民企也不敢轻易出手。即使是做出拿地的尝试，也是慎之又慎。
六、地方经济要发展，不得不适度供应，放大利润空间
过去20年，我国地方经济高度依赖房地产行业。多个省份卖地收入占比达到50%以上，且呈现逐年不减反增。
图表8：2020年部分省份土地财政依赖度
注：土地财政依赖度=国有土地使用权出让收入/(公告财政收入+政府性基金收入)
资料来源：通联数据，爱德地产研究院
疫情当前对各地经济带来或多或少的冲击，抗疫成本巨大;房地产税尚未落地，产业替代也难以在短时间内完成。因此，地方政府在房地产政策调控上松绑需求迫切，渴望地块稳定成交、快速“出货”。
七、城投公司崛起，拿地市场成主力
2021年民企躺平后，国央企在拿地市场上扮演了越来越重要的角色。2022年北京土拍中，国央企占比达97%。民企仅旭辉拿下一桩旧村改造地块。具体而言，央企占比60%左右;地方国企和城投公司，占比36%左右，厦门建发、北京城建、兴创置地等城投公司开始崭露头角。兴创置地48亿独立拿下一块地，资金实力凸显。
图表9：2022年北京首轮土拍拿地结构
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
并且，本土国企和城投公司拿地楼面价较低，房地价差普遍达到2-4万元/平，货地比直逼4.0，相当于面粉价只占面包价的25%。其中，北京城建26.3亿拿下的地块房地价差更是达到了6万元每平，毛利空间巨大。可见，本地房企和城投公司在拿地方面优势更为凸显。
图表10：2022年北京市第一轮土拍成交详情
资料来源：公开资料，爱德地产研究院整理
可见，未来拿地市场仍将是慢周转时代，是精耕细作的天下;是地方国企和城投公司的天下。可能会有新的地方城投公司和地方国企，崛起成为全国性房企。
八、适时拿地，但也要谨防3大坑
政策回暖、销售见底、融资破冰、拿地利润修复大环境下，房企可以适时拿地。但适时拿地的同时，也要谨防3大坑。(1)谨慎过早拿地。受疫情影响，今年一二线城市小阳春，估计要到5-6月。小阳春之后，销售恢复，经营正常再拿地也不迟。(2)谨慎进入弱二线城市。当前全国经济进入下行周期，弱二线城市购买力衰退明显。同时新房供过于求严重。特别是刚刚放松调控的哈尔滨、郑州、长沙、昆明等地，防止调控放松过后市场再度急剧下跌。 (3)谨慎拿超过自己能力的地。量力而行，优中选优。地王频频刷新的时代已经过去;大部分房企有心无力，龙湖、万科、碧桂园等都已经躺平，不能心存侥幸。
总 结
为提振市场信心，保证住宅用地出让的连续性，同时稳定土地成交，部分城市或将会进一步降低土地出让门槛，资金较为充裕的房企可加强关注。
然而，房企暴雷事件让房企对“高杠杆拿地”持以审慎的态度。“谨慎求稳”将继续成为拿地市场上的“关键词”。若有合适的优质地块，房企会关注，但仍以企业自身稳健为核心，不会参与抢地。就此来看，2022年上半年企业拿地仍将趋于平稳但不会出现显著回升。要等到销售和融资全面恢复正常，投资市场大致滞后半年左右时间才会恢复。
