国企三年改革 如何“做强做优做大”?

《国企改革三年行动方案(2020—2022年)》于2020年通过中央深改委审议，持续推进国企改革由“管资产”向“管资本”，未来三年全面深化房地产国企改革有望提步加速。

《国企改革三年行动方案》指出，推进国有经济布局优化和结构调整，增强国有经济竞争力、创新力、控制力、影响力、抗风险能力，并突出强调国有企业的地位与作用。

此外，2021年“两会”主要工作内容也重点提到了“深入实施国企改革三年行动，做强做优做大国有资本和国有企业”。

一、 国企改革三年行动：三种改革模式

在地产国企改革三年行动方面，主要通过“资产重组、混改和资产证券化”三种模式进行“做强做优做大”。

图表1：国企改革三种模式

1. 资产重组

2020年，地产国企兼并重组迎来“小高峰”。

3月中航集团决定剥离低效房产，4月中国重汽集团将旗下重汽地产转让给碧桂园。鲁能作为国家电网的全资子公司，曾是“地产界的黑马”，2017年创下893亿元销售额，并在克而瑞发布的2017年房地产企业销售排行榜上排名第21名。后来受“退房令”的影响，8月“易主”至中国绿发投资集团有限公司。

无论是早年的“退房令”，还是2015-2016年国企与国企之间频繁发生的“大吞小”兼并重组，亦或是近期出现的民企接手国企项目，无一不是围绕“做强做优做大”展开。

其实早在2010年，国家主管部门就要求78家央企退出房地产市场，此后陆陆续续有央企退出该行业，仅保留16家央企开发房地产。

中建系、保利系、中粮系、鲁能系、中交系等集团内部进行地产业务的资产重组，主要目的也是为了避免同业竞争，减少资源的重叠与浪费，提高地产行业集中度，将地产业务“做强做优做大”。

2. 混改

地产行业典型混改，比如深铁入股万科、中交地产入股绿城等。

混改主要通过国有资本、集体资本、非公有资本等交叉持股，同时推动市场化的经营改革，推动国有资产使用效率最大化，有利于各种所有制资本取长补短、相互促进、共同发展，实现从“管资产”转向“管资本”。

一般情况下，混改在混股权方面主要分为正向和反向两种：正向由国资股权让渡，引入社会资本;反向由国资入股民营企业，实现财务投资和扩大规模。

3. 资产证券化

2020年6月由南国置业发起的“子并母”的资产并购案，南国置业为吸收合并方，电建地产为被吸收合并方，而在吸收合并完成之后，电建地产将注销法人资格，南国置业作为存续主体。

电建地产作为首批央企地产，迟迟未能打开资本市场的通道，而同批的中国金茂等房企却早已上市交易。

此次电建地产的资本和业务注入到南国置业中，本质就是曲线上市。

值得一提的是，国资委曾发文敦促国企要加大内部资源整合力度，推动相关子企业整合发展，并加大资本运作力度，推动资产证券化，用好市值管理手段，盘活上市公司资源，实现资产价值最大化。

地产行业作为市场化程度较高的行业，历史上沉淀了较多的上市平台，一般情况下，央企的资产证券化更倾向于将资产注入已上市的公司，实现已上市平台的最大利用化。

二、 国企改革绩效指标：“两利三率”

早在2019年底，国资委就对央企经营业绩考核指标进行了完善。在保留净利润、利润总额、资产负债率3个指标的基础上，新增营收利润率、研发经费投入强度指标，构成“两利三率”绩效考核指标体系。

这说明国企作为我国经济发展的重要支柱，其经营除了需要提高经济效益和防范经营风险，还需要提升运营效率和创新能力。

图表2：国企“两利三率”绩效考核指标体系

2020年，国资委党委提出了“两利三率”五个主要经营指标，对于净利润指标，除个别处于特殊发展阶段的企业，其他企业均要考核。对于利润总额指标，企业要结合考核目标档位，与工资总额预算实施联动。

资产负债率要继续作为约束性指标写进业绩责任书;营业收入利润率和研发经费投入强度是短板的企业，要纳入考核。

图表3：2018-2020H1前十房企净利润

将5家民企和国企净利润平均值进行对比分析，可以看出2018年5家国企平均净利润比5家民企平均净利润低47.4亿元，而2019年只低7.2亿元，到2020年6月底国企比民企高3.43亿元。

由此可见，国企净利润平均值除了自身得到稳定增长，净利润也在反超民企。

从考核指标来看，本质上要求地产国企利润“做强”、风控“做优”和规模“做大”。

1. 利润“做强”：国企即将超越民企

从2020年全口径销售额排名前十房企来看，分别有5家国企(包括央企)和5家民企。

按2019年净利润排名，中海排第一，华润和保利分别排第四、第五，招商蛇口和绿地控股分别排第八、第九。

图表4：2018-2020H1民企和国企净利润对比(单位：亿元)

2. 风控“做优”：国企负债较少

2020年8月监管部门出台“三道红线”新政后，房企降负债、去杠杆迫在眉睫。

从2020年年中数据来看，5家国企中，绿地整体负债较高，踩中“三道红线”，招商蛇口现金短债比踩线，其他三家国企均未踩线。相对民企而言，国企整体负债较少，风控较优。

图表5：2020H1前十房企三道红线踩线情况

国企和民企分开来看，5家民企扣除预收账款的资产负债率和净负债率平均值分别为79.08%和109.62%，均踩线;现金短债比为125.52%，未踩线。

5家国企三道红线平均值分别为64.44%、73.2%和208.38%，均未踩线。

由此可见，5家国企三道红线整体达标较好。

图表6：2020H1民企和国企三道红线对比

3. 规模“做大”：国企投资和销售规模正在加速追赶

从销售规模来看，5家国企排名相对较靠后。保利、中海和绿地分别排第五、第六和第七，华润置地和招商蛇口分别排第九和第十。

图表7：2018-2020年前十房企全口径销售规模

从2018-2020年销售规模来看，5家国企销售规模平均值分别为2872亿元、3304亿元和3572亿元，均低于5家民企平均值。

图表8：2018-2020年民企和国企销售规模对比(单位：亿元)

从下表可以看出，5家国企2020年新增权益土储和新增货值排名也相对较靠后。

从民企和国企对比来看，2020年国企新增权益土储平均值为1677.98万㎡，低于民企平均值3579.46万㎡;新增货值为3490.08亿元，也低于民企平均值5075.24亿元。

虽然目前国企销售规模和投资规模相对头部民企有一定落后，但是利润突出，负债较小;在“三道红线”监管下，融资优势明显。

并且随着“国企改革三年行动”持续推进，在“资产重组、混改和资产证券化”浪潮下，预计未来国企投资和销售规模会呈现加速扩张态势。

图表10：2020年民企和国企新增权益土储和新增货值对比

结语

《国企改革三年行动方案》本质是要求地产国企“做强做优做大”，目前TOP10房企中，国企利润和负债结构都较好，而销售规模和投资规模相对头部房企还有较大差距。

随着地产国企“资产重组、混改和资产证券化”改革的推进，未来中国房地产将产生新格局。