【国有资产管理】拆解这家500亿级国企资产实时动态监控管理之术

Y 企2020年销售额一举突破了500亿元，跨入北京市属国企房地产行业领先行列。2021年工作会议上，Y企提出“再战500亿”的发展目标，在首都国企房地产行业领先方针站稳脚跟。

在面临常态化疫情防控和任务指标不退不让的双重考验下，Y 企现有的管理系统已经不能满足其多业态、多元化的融合发展，系统孤立、数据取数困难、人工统计工作量大等，都严重影响了运营效率。因此, Y 企积极拥抱数字化转型，成功搭建数字化运营系统，以实现项目全周期的实时动态监控。

一、数字化管理困状：缺系统、缺数据

1.缺系统：IT系统搭建不完善，数字化运营管理受阻

Y企在搭建数字化运营系统之前，由于企业本身业务启动较早，IT系统的搭建并不完善。目前以销售为主的系统已运行了10年时间，其他系统则较少使用。同时，由于系统开发时间较为久远，所以进行数字化运营系统开发只针对现有系统进行调整不太现实。这是Y企此次数字化运营系统搭建的客观条件。

2.缺数据：无有效数据来源，人工填报工作量大

Y企没有一个完整的数据系统，无法满足各项运营数据取数要求。运营业务仍以EXCEL表格人工手填、逐级上报为主，各类表格使用场景较多，相互之间的内容比较重复。同一个指标在不同汇报表格中，因为上级取数的来源不同会出现数据不同的情况。同时，由于数据本身格式、来源、标准等不统一，额外增加了项目更高层级数据汇总、分析的工作难度。历年运营数据的保存及纵向对比则更是无从谈起。

二、管理诉求：梳理主数据，全面监控运营情况，辅助经营分析

1.多层级管控：全面监控各项业务指标完成情况

Y企数字化运营系统主体关注三个层级的运营管理，即：项目运营管理、公司经营管理和集团资金计划管理。这三个模块并不完全构成必然的勾稽关系，特别是集团资金计划管理。但汇总到一起能较全面地管控Y企当前的运营情况，从货值、计划节点、工程进度、利润、现金流等多方面，实现项目至集团多层级指标监控。

(1)项目层级：管数据、管指标、管节点

Y企对项目级的运营节点管理、货值管理、动态成本管理、年度经营指标计划管理、盈亏分析等提出了运营管控需求。另外，还对项目级的开复工面积管理提出了专门要求。

(2)公司层级：管进度、管目标、管考核

Y企对公司级的经营动态监控、资源管理、年度推盘计划、结转跟踪及运营管理上的应用功能提出需求，基本全面覆盖了公司级年度目标的制定、跟踪和考核等多个方面。

(3)集团层级：管利润、管现金流、管战略

Y企对集团级主要是聚焦于资金月度支出计划管控、资金结余分析等现金流计划管控内容。单就业务专业的处理水平而言，Y企在集团层级重点关注资金运作情况，同时绕开了项目层级的现金流管控。既是对当前项目级现金流管控的一个合理规避，又实现了集团层级的现金流管控，这是一个现实且极具借鉴意义的办法。

2.梳理主数据：制定完整的长期工作计划，满足基础数据业务需求

Y企既往的IT系统并不完善，运营管理系统的很多工作基本要从零开始。不过，这也是件好事，这样数字化运营系统的长期开发能有一个较为完整且紧密的计划安排。因此，Y企需要搭建最基本的项目数据，构建集团到项目的层级目录，以及梳理项目内部到业态、楼栋的关系，如为了监控户型的销售情况，颗粒度细化到户型层级。对应的产品分类、计划节点、成本科目等工作也必不可少。除了上述这些基础工作，Y企还提出了对多阶段面积管控、证照信息管控以及包括土地储备信息管控等一系列基础要求。

3.经营分析：设计全面指标体系，建立数据映射关系，实现数据加工和分析功能

Y企希望打造一整套由项目底层基础数据，从土地、证照、节点、产品业态等信息直至项目级、公司级、集团级的数据主体框架，以此为基础对集团下属所有项目进行多方位、多层次的全面指标体系管控。同时，根据当前销售系统颗粒度到房号，建立相应的数据映射关系，实现数字化运营系统的数据加工和分析功能。

三、解决方案：数据标准化、管理规范化、分析可视化、管控精密化

1.构建业务逻辑

(1)建立数据标准，统一数据口径

爱德数智通过对Y企业务需求的全面分析，建立了相应的项目主数据体系，并把管理颗粒度根据业务需求分别下沉到楼栋、业态、分期或项目等多个维度。统一建立项目主数据系统，实现集团内部各层级数据口径的统一。

(2)以经营计划为核心，辅助集团监控资金安全

为满足全面运营管理需求， 建立以项目的运营计划管理和公司经营计划管理为核心的运营管理系统，并辅以集团资金安全监控体系的功能设计。

(3)建立分层级、多维度指标体系，满足经营管理分析需求,指标监控快速预警

建立集团、公司、项目、分期、业态到楼栋的全面指标体系，并根据各层级的不同需求，展示相应层级各项指标之间的联系，满足运营管理场景的综合分析需求。并根据需求设置相应的指标监控、节点跟踪、多维查询、预警展现等方面的对比、分析、校对及预警功能。

图1：Y国企总体业务解决方案架构

根据Y企实际需求，需要先梳理主数据。Y企主数据中除必不可少的项目基本信息及主体架构信息外，还包括了土地、证照、规模面积指标以及节点等相关信息。

其中面积信息还需与各节点及相应证照对接更新，需满足面积信息在不同阶段、不同证照的实时更新需求。

图2：Y国企主数据信息管控框架

(1)项目运营管理：年度分解全周期运营计划，实现对整体利润情况逐月动态跟踪

首先要立足于项目整体收入、收益目标建立项目全

周期运营计划及年度分解目标。 其次，对主数据中项目运营计划需作月度动态实时跟踪，满足运营管理中对节点计划管控的需求。

再次，建立项目货值管理模块，重点读取每月的销

售底表，形成项目销售周报，最小颗粒度到户型，月度管控项目动态货值。包括：销售签约、销售回款、应收未收、未售货值、未售货值均价等。 除此之外，还对项目开复工计划进行监控，实时跟踪项目当年新开和新竣工面积情况，对在建面积逐月滚动更新和跟踪。

另外，每月对项目动态成本进行跟踪，包括目标成本、动态成本、已签约合同金额、产值和实际支付等。重点进行项目年度经营指标计划管理，包含营业收入、利润、合同金额、现金回款的绩效指标。最终形成项目盈亏动态分析，对项目整体利润情况进行逐月动态跟踪。

(2)公司经营管理：建立年度经营计划模块，实现年度任务倒排参考及未来几年情况预计

Y企建立了公司年度、季度、月度经营计划模块，该部分计划制定可以立足于该公司下属各项目的指标汇总情况，并结合往年实际发生情况进行对减处理，实现年度任务倒排参考及未来几年情况预计。

公司层面还重点建立年度推盘计划模块，根据公司当年供货和销货的动态跟踪管控货值供应连续性。同时在公司层面也进行年度经营指标计划管理，明确营业收入、利润、合同金额、现金回款的绩效指标等。通过对公司结转底表的导入，公司经营管理模块还包含了公司结转资源的盘点和管控，相关销货及库存的结转情况跟踪等。

(3)集团资金计划管理：财务部门以固定模块导入，实现按月滚动更新

该模块共包含集团资金月支出计划汇总、集团资金、结余分析汇总等内容，底表格式固定，由财务部门按月将数据以固定模板导入，所有数据均为导入数据。

更新滚动频度按月进行，管控颗粒度最细。

3.方案亮点：细化管理颗粒度，实现精密管控

Y企的整体解决方案从业务角度看，内容非常广泛，涵盖房地产行业运营管理的储、建、供、销、存、回、融、结等各环节。业务面的管控铺得广、管控力度收得当，比如对项目层面的现金流管控不作过多纠缠，而是直接在集团层面通过颗粒度到公司的资金支付管控来实现。

另外，Y企自身运营管理也很具特色，如比较关注开工竣工的衔接，公司年度推盘的供货销货衔接以及年度目标分级划档，绩效目标、力争目标、力求目标逐级管控等。

四、数字化运营平台建设：设计三步走策略，对比多版本数据

1.系统规划设计：“高举高打，逐步完善”三步走的策略

构建Y企数字化运营解决方案时，受到了客观条件限制。主要表现在Y企当前业务支持系统并不完备，既有优势又有劣势。所以在进行业务方案设计时，应立足于优势，尽量规避和逐步完善对应的劣势。

Y国企在设计数字化运营系统时，重点采取了“高举高打，逐步完善”的策略。具体来说分为三步：

第一，先建立项目运营监控所需的所有指标取数和展示系统，指标尽量全面，同时符合业务实际有效需求;

第二，建立 “高举高打”后，逐步设置其他业务系统，完善自动取数能力;

第三，对系统内部的业务逻辑进行深度梳理，构建更紧密的业务勾稽逻辑，实现主干部分数据的自动测算和分析。

2.数字化运营核心：运营数据多版本的对比

数字化运营的核心在于运营数据的计划、动态与考核等版本对比。待Y企的成本、计划等业务系统较完备，就可以实现系统自动取数和部分重要内容(如利润)的自动测算。

结语

爱德数智基于Y企的数字化运营需求，设计了多方位、多维度、多层次的业务框架;构建了更全面、更专业的指标体系;梳理了房企在全周期下各管理层级的不同管控模式。数字化运营平台上线后，不仅完善了Y企的IT系统，同时也解决了Y企的数据管理痛点，实现Y企运营平台的数据标准化、管理规范化、分析可视化、管控精密化