广州第二批集中土拍由“竞配建”向“竞自持”转变!新模式下利润空间有多大?

文章来源:爱德地产研究院 日期:2021-09-27 作者:投资研究组

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近一个月来,全国多地重启第二批集中供地,但从目前的交易状况来看,第二批集中供地遇冷明显。

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各城市多宗地块终止交易,根本原因在于交易规则复杂,测算下来后企业拿地盈利很难保证!


二线城市土拍遇冷,广州作为首个将开启第二批集中供地的一线城市,土拍表现将传递重要市场信号!


广州第二批集中供地共出让48宗地块,供应量为860万㎡,金额超1124亿元。在广州,面对珍贵的住宅类土地供应,开发商该怎样投资测算,才能保证获利?


因此,有必要回顾下广州这几年土地供给情况,结合第二批集中供地样本地块深入剖析地块特点。尽可能给开发商投资拿地决策以理性参考!


一、供地分析:住宅类土地供给稳步提升

为保障住房用地供应,广州严格落实中央“房住不炒”、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。


从供地总量来看,广州住宅类用地供给在2017-2020年逐渐走高。2020年末广州住宅类土地成交金额为2045亿,成交建筑面积1536万平方米,是近几年最高值。2021年至今,广州住宅类土地成交金额和建面接近2018年成交额,预计今年将全面超过2020年。

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从成交土地细节来看,广州这几年成交土地楼面价相对平稳,基本在1万2到1万3左右震荡。溢价率上,除了2016-2017年市场过热溢价率高以外,2018年至今溢价率总体在10%左右,相对来说溢价率不高。但是最近有溢价率上升的趋势,第二批集中供地暂缓进行政策修补,也是为了控制土地溢价。

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从第二批集中供地土地分布情况来看,广州48宗地块,总建面878.74万方(较第一批次少了49.76万方,跌幅5.4%),总起价1124亿元(较第一批次高了222.6亿元,涨幅24.7%)。


从供地的区域结构来看,外围区(增城、黄埔、南沙、番禺、花都、从化)依然是供地的主力区域,地块数量超四分之三,数量、占比与第一次集中供地相同,且主力区域依然是增城区,总建面接近360万平方米,占46%。市中心区仅黄埔3块,荔湾2块,海珠2块,广州中心区域供地面积远小于城郊。

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二、政策分析:由“竞配建”向“竞自持”转变;首提建筑绿色三星级标准要求



首先,与第一次集中供地45%的最高上限溢价率不同,二批次地48宗地块上限溢价率区间范围9%-15%。


区别与第一批次“竞配建”为主的竞价模式,第二批次主要以竞自持为主,共有四种模式,分别为:“限地价+竞自持+摇号”、“限房价+限地价+竞自持+摇号”、“限地价+竞自持+摇号/一次性书面报价”、“竞自持+摇号”。

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其中,南沙6宗地、黄埔2宗地,完善了房价地价联动出让模式,除了限地价外,还限制了未来新房售价。

而针对海珠2宗地,首次出现“一次性书面报价”,当有三个及以上竞买人报出竞自持达上限时采用(仅有2个竞买人报出则摇号)。


“竞自持”和“竞配建”的区别在于,就是一定比例的房屋(单套面积小于70㎡)不能销售,只能自己或者找人合作用于租赁,这种模式表示这部分资产还是开发商自己的,由此产生的收益及未来增值收益都归开发商所有,开发商也可以用此资产去抵押借款,可以让开发商获得更多的流动资金。


配建模式是直接规定一定比例的面积用于修建保障性住房或者是人才公寓,这部分修好之后无偿移交给政府,由政府自己或者政府找专业的公司去租赁经营。这部分资产所有权最终归属于政府,相比之下“竞自持”比“竞配建”让利更多给开发商。


同时,海珠区两宗地在全国范围内首次提出建筑需达到绿色三星级标准的要求,这是国家绿色建筑的最高标准,有利于提高房屋品质。



三、地块分析:代表性地块经济测算

海珠区两宗地对建筑品质要求高,那么这2宗地块具体指标和规划要求如何,周边市场情况怎样?需要做好拍地的投资分析。现以这两宗地为样板,做代表性经济测算分析,给其他地块做投资借鉴。


1. 地块基本信息

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2. 地块周边配套状况


AH0605005地块位于海珠老城区,周边商业配套齐全:1公里内有江泰广场、T.I.T润政广场、万科里、燕汇广场等商业中心;教育配套齐全:周边还有中小学、养老院、医院及体育馆等;周边住宅小区林立,生活氛围浓厚。地块周边交通便捷:距离地铁2号线和11号线(在建)换乘站江泰路站仅约80米。


AH101418地块所在的石溪村,目前城市配套尚未成熟东侧邻近中海观澜府,西侧临近在建的地铁10号线大干围站,南侧紧靠珠江。


但值得关注的是,石溪村旧改已经启动,总投资超176亿,未来片区将发展IAB、NEM、高端商务、科技服务、文化创意等相关产业,增加幼儿园3所、小学1所、完全中学1所,相信该片区的居住环境将会有提升。



3. 地块楼面价测算


根据政府公告,两宗地块均有竞拍时的特殊要求。具体如下:

AH0605005地块,要求:

(1)社区配建建面4498㎡;
(2)幼儿园建面1500㎡;
(3)无偿配建5451.2㎡(计容)政府性统筹用房,需精装;
(4)无偿移交回迁安置住宅2553㎡(计容),需精装,并支付临迁费直至取证;
(5)无偿配建用地范围内城市道路用地面积3795㎡,绿地用地2986㎡。


依据周边同类型项目建安成本,对AH0605005地块起始实际楼面价和上限实际楼面价进行测算,结果如下:


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AH101418地块,要求:

(1)社区配建建面4330㎡;
(2)无偿配建回迁安置物业建筑面积28800㎡;
(3)无偿配建道路用地面积2964㎡,绿地用地面积4396㎡ 。


依据周边同类型项目建安成本,对AH101418地块起始实际楼面价和上限实际楼面价进行测算,结果如下:



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从估算结果推算得知,当实际楼面价达到上限时,两块地块的溢价率分别是8.77%和10.1%,均在15%溢价率上限内。


目前两个地块周边同竞品项目在售均价分别为9万元和8.8万元;当楼面价达到上限时,测算两个地块的毛利率分别为16%和16.2%。

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目前这两块地块周边区位较好,市场潜在客户较多,进而保证项目可售部分毛利率。 


根据公开数据显示,22城首批集中供地扣配建毛利率为15.5%,目前这两块地粗略测算下来毛利率高于之前平均水平;广州首批集中供地平均毛利率是22.3%,这两宗地也比较接近广州的平均水平。由此推测广州土拍仍有一定利润空间。

总结

集中供地下,广州“竞自持”基本已成标配;在住宅类土地供应紧张的广州,基本每块地都会进入竞人才住房阶段。所以,房企拿地,算好利润这本账是关键。同时,广州住宅市场将会日益向存量开发阶段过度;未来拿地有可能盖房销售的模式根本不赚钱,拼的是企业自持房运营能力,靠经营赚钱。所以企业要培养自己的经营能力,未雨绸缪。

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