北京等地新政：预售款监管增加30%！房企保交付就是保命

根据公开消息，住建部近日拟再次加强预售资金监管，目前文件正在起草中，现阶段正要求各地方住建部门汇报相关意见及建议。

11月4日，北京预售资金重点监管额度提升45%。

9月22日，重庆对所有房企全部采用最高比例进行预售资金监管。

7月13日，住建部出台《住房和城乡建设部等8部门关于持续政治规范房地产市场秩序的通知》，明确在房屋买卖环节重点整治挪用交易监管资金的问题。

近几个月，长沙、杭州、福州等地住建部门均通报了多家房企恶意逃避预售资金监管的违规行为，并要求其将预售资金转入监管账户并实行全程全额监管。

今年下半年以来，某知名房企先后陷入商票逾期、资产冻结、债券违约、评级下调等一系列危机。该房企在全国各地打折促销卖房，并挪用预售资金，导致全国范围内多个项目停工。

业主担忧楼盘烂尾而纷纷维权，致其口碑直线下滑，第三季度的销售业绩呈断崖式下跌70%!

事实上，房企挪用预售资金的现象十分普遍。不少房企通过与供应商、施工单位串通，虚开发票、虚报工程进度等，提前支取预售监管资金。

在三道红线、贷款集中管理等政策之下，房企急需资金偿还贷款、拿地，盘活预售资金成为房企现金管理的重点。

近年来，不少房企出现楼盘烂尾无法交付、拖欠供应商款项的情况，其直接原因就是监管资金被挪用。

为保障购房者的合法权益，防止部分陷入流动性危机的房企挪用预售资金抵债，今年下半年以来，多个城市出台相关政策，加强对预售资金的监管。

未来预售资金监管合规化将是一大趋势，这对房企的财务能力提出了更高的要求，也使目前现金流紧张的房企面临更大压力。

壹、调控新政：预售资金全额、全流程监管是趋势

预售资金监管，伴随着预售制度的推行而存在，目的是确保预售资金用于商品住房项目工程建设，防止期房烂尾。

早在2010年，住建部就出台相关政策，要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度。此后各省市也陆续出台相关制度。但是因为政策力度和执行监管均较为宽松，房企挪用资金是行业中的普遍现象。

今年下半年以来市场不景气，房企普遍降价促销，且房企爆雷事件频发。8月以来，天津、镇江、兰州、东莞、重庆等10余个城市已陆续出台相关政策，加强房企预售资金的监管力度。

图表1：2021年下半年重点城市预售资金监管趋紧政策汇总

资料来源：相关政府官网，爱德地产研究院整理。

从政策内容来看，预售资金监管的重点主要体现在两个方面：一是，房地产开发企业不得直接收存购房款，预售资金全额存入监管账户，保证专款专用;二是，对新建商品房预售资金实行全程监管，并细化预售资金支取的节点及比例。

2021年10月16日，根据经济观察报报道，住建部拟加强预售资金监管，目前文件正在起草中，现阶段正要求各地方住建部门汇报相关意见及建议。为促进房地产行业健康发展，房企预售资金监管合规化将是一大趋势。 

贰、短期内房企可用销售回款再降30%以上

第三季度销售不畅，房企回款普遍骤降30%以上。这轮预售资金监管政策或将让房企可用回款再降30%以上，对房企经营性现金流来说可谓“雪上加霜”!

定金及预付款加上个人按揭贷款构成了房企的销售回款。随着房企外部融资环境愈发紧张，回款占房企到位资金的比重呈逐年上升的趋势。2020年房企开发到位资金19.31万亿，其中来源于回款的资金占比达到了50%。

多地新政规定购房者必须将购房款直接存入监管账户，即首付款入账流程由“先网签后入账”调整为“先监管保护后网签”。此前，房企还可在网签之前挪用监管资金。如今这条路已经被堵死。

预售资金的监管趋严还体现在提高重点监管资金比例、减少提取额度和次数，以及取消免监管政策等方面，使房企实际可支配的经营性现金减少。

目前各城市对预售资金监管的标准不同，主要实行全额监管和重点监管相结合的方式。各地设定的重点监管资金比例差别较大。

图表2：部分城市重点监管资金比例

数据来源：相关政府官网，爱德地产研究院整理。

在预售资金监管额度较高的城市，若开盘后项目滞销，预售款未达到监管额度，房企就需要补充其他资金用于项目建造，可能使资金成本上升。如果房企融资渠道受阻，或将面临流动性危机。

9月22日，重庆对所有房企全部采用最高比例进行预售资金监管。在此之前，具有一级资质、且信用状况和企业风险状况通过核验的开发企业，以及信用排名前30的开发企业等，享受首付款使用免监管政策。

这意味着头部房企的经营性现金流将减少30%以上。高度依赖预收账款的头部房企短期内或将面临较大资金压力。

叁、长期来看，经营性杠杆被深度压降，再次加速行业优胜劣汰

预售资金监管可防止资金链紧张的房企挪用预售款进行偿债，防止楼盘烂尾。如果融资受限，现金流紧张局面无法缓解，房企只能进行战略收缩，甚至被淘汰出局。

对于成长型房企而言，拿地节奏和业绩增长或将放缓，但可通过改善运营节奏保持稳健发展。

对于财务稳健、现金流健康的房企而言，未来则有机会获得更多资源，实现规模稳步扩张。

长期来看，预售资金监管有利于房企树立良好的口碑和形象，形成“销售、建设、交付、再销售”的良性循环。

目前，多数房企的经营杠杆主要由预收账款撬动。如下图所示，2020年碧桂园、万科、融创和保利等头部房企由预收账款撬动的经营杠杆均大于1。

图表3：2020年TOP10房企经营杠杆

数据来源：房企年报、通联数据库，爱德地产研究院整理。计算公式：1、由应付账款撬动的杠杆=(应付账款+应付票据)/股东权益;2、由预收账款撬动的杠杆=(预收款项+合同负债)/股东权益

预售资金监管趋严，对预收账款依赖性高的房企而言，经营节奏必将受到影响。

反之，对于经营杠杆较低的中海、招商等房企来说，有机会实现规模逆势扩张。

肆、政策趋势：现房销售或将成为发展趋势

在今年第二轮集中土拍中，北京和武汉的土拍规则中均增加了“竞现房销售”的内容，杭州有10块竞品质地块也要求现房销售。可见，推行现房销售制度将是未来一大趋势。

2021年浙江省“十四五”规划提到，逐步提高商品房预售条件，稳妥推进现房销售试点。

2020年3月，海南省发布全面实施商品房现房销售制度的政策，虽然后来被取消，但释放了一定的信号。

10月22日，许家印在恒大集团复工复产专题会上透露，恒大没有预售过的楼栋或项目今后要全部改为现楼销售。

如果实行现房销售，房企需要在经营管理模式上做出一定改变。现房销售意味着开盘周期拉长，资金沉淀更多，开发成本提高。

在战略方面，需要进行战略收缩，减少拿地支出。许家印表示，恒大未来10年内不买地，房地产销售规模在10年内要从去年的7000多亿降到每年2000亿左右。

在投资拿地方面，需要更加谨慎。由于现房销售的资金约束性更大，一旦拿错地，损失会特别惨重，对投资测算的准确性要求更高。

在开发方面，需要加快开发建设速度。在目前的期房销售制度下，房企普遍重视拿地、开工、开盘的速度，开盘至竣工的周期较长。在现房销售制度下，房地产开发所有环节的速度都要被重视。

伍、应对策略：结转比小于0.5，房企要警惕

各地施行的新政在一定程度上填补了房企利用政策空隙挪用监管资金的漏洞，倒逼房企在自身经营上下功夫，提高施工效率，缩短项目工期，尽快盘活监管资金，从而缓解现金流压力。

1. 从结转比指标洞察交付风险

结转比在一定程度上反映了房企交付能力。如果结转比低于0.5，代表已销售未交付的房子超过一半。在房企现金流极度紧张的环境下，意味着无法正常按期交付的风险越来越大。所以，结转比小于0.5的房企要警惕交付风险。

近三年碧桂园的结转比均大于0.8，在头部房企中处于较高水平。2020年万科、融创和保利的结转比分别为0.6、0.5和0.7。可见，多数房企的交付结转效率还有较大提升空间。

2. 面临现金流压力时，更要确保交付

9月1日，恒大集团举行“保交楼”军令状签署大会。恒大集团称，在董事局主席许家印的带领下，集团上下全体员工誓以最大决心、最大力度确保工程建设，保质保量完成楼盘交付。

10月22日，许家印在恒大集团复工复产专题会上宣布了恒大化解风险自救的三步走战略，第一步就是坚定不移、全力以赴实现复工复产保交楼。

保交付是恒大解决危机的前提之一。在目前销售停滞的情形下，恒大做出全面实施现房销售的承诺，有利于赢得市场的信心，从而促进现阶段的销售业绩。

3. 谨慎进入预售监管放松，但房价长期下跌的城市

加强预售资金监管是趋势，但在市场下行、房价下跌的城市，政府可在确保交付的前提下，通过调整预售门槛、预售资金返还等办法，适当放松对预售资金的监管，减轻房企销售回款压力。

例如，10月9日哈尔滨在出台的“十六条”新政中，放宽了预售门槛，同时增加预售资金返还频次，为房企提供了灵活调整推盘节奏、加速销售回款的便利。在政策出台前，哈尔滨房价已连跌8个月!

预售资金监管政策的变化对房企拿地具有很强的信号意义。预售资金监管放松的城市去化和回款压力较大，房企应谨慎进入。

总结

从去年的五道红线，到今年的商票纳入监管范围、预售资金监管等一系列政策的出台，房企融资全面受限。

如今市场下行、销售停滞，房企债务爆雷、项目停工烂尾事件频发。保建设、保交付对房企挽救信用、赢回市场信心尤为关键。

房企应该从自身经营出发，提高施工效率，加快交付结转，从而缓解现金流压力。

为保障房地产市场健康可持续发展，现房销售或将成为未来趋势。因此，房企应该未雨绸缪，及时转变经营逻辑，增强自身竞争力。