去年寒冬已过,令人期待的2022年一季度也刚刚结束,房地产行业提交了销售“成绩单”。百强房企销售数据表面上看比较惨淡,实际却也有许多可圈可点之处。
部分城市潜力开始凸显、优质企业强势反弹、黑马城投脱颖而出。
结合市场其他消息,近期,花样年、阳光城、佳兆业等房企纷纷表现出复苏迹象。
万科郁亮、新城王晓松、旭辉林中纷纷表示:房地产行业是一个长青永续的行业 ,常做常有、常做常新,行业正在回归稳定。
种种迹象表面,市场已筑底完成,房地产行业的至暗时刻正在过去,迈出了破茧重生的步伐。
一、“救市先锋”复苏显著:3月北京成立环比回升57%,重庆回升215%
目前,3月及一季度各重点城市新房成交数据已经公布,新房市场可圈可点。
整体来看,大部分一线城市和重点二三线城市3月已经环比回升,印证了每年“传统”的2月最低,3月回升。
图表1:2022年3月及一季度30个典型城市新建商品住宅成交情况(万平方米)
资料来源:克而瑞,爱德地产研究院整理
从增减幅度的具体数值来看,总体来说是“一城一况”。
一线城市市场率先回暖势头延续,即便政策“高压”和疫情反复也难抑居民购房热情。
北京3月环比回升57%;受疫情影响,4个一线城市中,仅上海3月环比下跌,但整个一季度来看,上海跌幅最小,这主要得益于上海2月同比回升109%,率先回暖。
二线的重庆3月环比回升215%,长沙则回升129%,佛山回升100%,市场复苏势头强劲。东莞,杭州、苏州等城市也环比回升50%以上。
同时,西安、郑州、成都和南京等一季度同比降幅已收至20%以下,市场有望率先筑底。
南京、苏州、青岛、济南等强二线城市3月同比与环比双双回升50%以上。
结合二手市场成交数据,市场回暖现象更为显著。
从年后的2月中旬开始,上海商品房成交量回暖,2月商品住宅成交金额达494亿元,同比上涨35%,并创下了过去5年同月份新高,主要受益于落户门槛降低、贷款利率降低、贷款审批速度加快等。
北京二手房市场也迎来了“小阳春”。数据显示,3月北京二手房成交15771套,环比增长91%,且自去年8月以来首次重回荣枯线以上。其中,3月29日二手房网签1285套,创272天以来单日新高。
图表2:2021-2022年3月北京二手住宅成交情况
资料来源:北京市住建委,爱德地产研究院整理
2021年9月,成都公积金新政出台后,成都二手房成交量从9月份的2643套增加到11月的5659套,12月更是突破1万套,2022年2月春节期间也达到7000套,3月突破1万套,成都房地产市场开始放量。
近期,已经有郑州、福州为代表的60多个大中小城市出台了楼市维稳政策。地产股多次“应声”走强,可见资本市场对房地产行业的信心也在修复。
预期今年全年“一城一策” 将会强化,之后会有有更多的城市“救市”。部分市场需求不足的城市可能会加大放松限购条件,让符合条件的新市民能够得到信贷支持,楼市有望在下半年全面复苏。
二、中海、华润、龙湖、绿城:3月销售额环比增85%,发力明显
在3月行业销售整体惨淡的背景下,还是有部分房企表现出了较为强劲的增长潜力。
作为国有龙头房企,中海和华润一改开年前两月的下跌势头,分别环比增长83%与86%。
中海在济南、南京等多个城市取得了较好的成绩。华润在其总部所在地深圳销售优势明显,一线城市有着较为稳定的市场和价格,主力项目南山区华润城,3月单月销售额为64.84亿元,比重达到华润3月权益销售额的50%以上。
图表3:中海与华润销售额环比增长80%以上
资料来源:克而瑞,爱德地产研究院整理
作为民企优等生,龙湖和绿城3月环比增势也十分强劲,分别达到了81%与89%。
2021年全年,龙湖合同销售额2900亿元,同比上升7.2%。2022年3月底,龙湖集团业绩发布会上,管理层表示,2022年集团全口径销售目标3000亿元。相较于许多房企2021年目标完成率不足,甚至已经不再公布2022年销售目标的情况,龙湖的目标举措显得信心充足。
龙湖约97%的可售资源集中在一二线和环都市圈卫星城。结合前文分析,目标市场稳定性较高,预计目标完成的可能性比较大。
绿城的成绩更是可圈可点。
2021年绿城目标完成率113%,今年又定下了3300亿的销售额目标。绿城董事会主席张亚东表示,2015-2018年三年是绿城的康复期,2019-2021三年是健身期,2022-2025年是起跑期。2022年正是绿城“起跑第一年”,一季度尤其是3月份已经“开了个好头”。
图表4:龙湖和绿城销售额环比增长80%以上
资料来源:克而瑞,爱德地产研究院整理
结合拿地市场来看,华润、绿城、中海分别位列一季度新增货值榜第一、二、四名,龙湖暂列第11,预期在之后销售稳定回暖后也会有所行动。
面对一季度销售情况,多家房企均表示,经过一年的调整,房地产行业政策底部已见,市场底部还未见。但是市场需求出现了复苏信号,考虑到政策显效会有一定滞后性,预计二季度才有比较好的表现。
三、TOP100环比上涨23%,但幅度低于去年同期
2022年3月,TOP100权益销售额3974.7亿,同比腰斩,降幅55%,且降幅较1、2两月进一步扩大,其中也有去年年初销售过热的原因;环比增长27.4%,增幅明显低于往年同期的40%,“小阳春”乏力。
图表5:2021-2022年3月 TOP100房企当月权益销售额及同环比
资料来源:克而瑞,爱德地产研究院整理
一季度整体来看,1-3月TOP100房企的权益销售规模同比降低49%,环比下降42%。说明目前全国市场暂未形成大面积复苏。随着后续“稳楼市”政策效果的逐步显现和更多地方性“救市”政策的出台,行业整体销售情况将逐步缓解和恢复。
四、国企民企同步触底,反弹可期
从克而瑞公布的2022年一季度TOP20权益销售榜来看,国企阵营和民企阵营刚好各10家。与拿地市场上国央企的绝对优势不同的是,2020年底,国企阵营销售额同比增速首次超过民企,但这种优势相对不够显著,且正在逐渐下降。2022年1季度,在房地产销售市场继续探底的过程中,国企阵营销售额同样失速下滑41.1%。其中,保利、华润、万科、中海1季度同比跌幅分别为31%、35%、40%、45%。
图表6:2018-2022年1季度国企与民企阵营销售额及同比增速
资料来源:通联数据,爱德地产研究院整理
行业是一个整体,面对当前复杂的行业环境,黑铁时代下的每一家企业会面临严峻考验。民企要加快去杠杆、未雨绸缪,防止出现违约甚至爆雷。 国央企也要不断强化投资决策、综合开发以及销售交付能力,以期在行业转型的关键时刻扮演更重要的角色。基于城市经济基本面、房地产市场现状、潜在购房需求及居民购买力等多方面因素,各城市市场或将加剧分化,其中一二线城市大概将在4、5月回稳,三四线城市或需待二季度后。届时,行业和市场都需要国企和民企的共同参与,发挥更积极的作用。
总 结
整体而言,一季度房地产市场局部地区已经有所起色,优秀龙头房企表现可圈可点,但百强房企一季度销售额暂未大面积复苏。
一方面是受到市场低迷、行业信心不足的影响,另一方面也有企业自身的推盘及营销积极性普遍不高的原因。继拿地躺平之后,房企销售也开始“躺平”。短期内,市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度,预计二季度销售规模会继续环比回升且好于去年同期。
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